최근 가계부채관리와 금리인상 우려로 시장관망세가 지속되는 가운데 분양위험을 줄이기 위해서는 소비자가 부담 가능한 적정 분양가격을 책정해 건설업체의 미분양 리스크를 감소시켜야 한다는 분석이 나왔다. 이를 통해 주택시장의 건전성과 지속성을 유지해야 한다는 주장이다.
29일 주택산업연구원의 '분양가격 수준 점검 - 서울지역 분양아파트를 대상으로'라는 보고서에 따르면 연구원이 지난 2008년부터 2015년까지 서울시에서 분양된 349개 단지 가운데 235개 단지를 분석한 결과 건설사가 제시한 분양가격은 동(洞)의 기존 재고 아파트 평균 가격의 123% (111%~131%) 수준인 것으로 밝혀졌다.
2015년 상·하반기를 구분할때 상반기는 2014년의 분양호조세를 이어 2008년 이후 최고치인 134%로 나타났으나 하반기는 시장 위험요인 가시화로 분양가격 수준이 상반기 대비 10%p 하락한 124%로 집계돼 분양가격 조정패턴이 뚜렷하게 나타난 것.
이에 대해 주택산업연구원은 "최근 공급과잉 우려와 시장위험 확대에 대한 선제적 대응으로 2015년 하반기부터 분양위험을 감소시키기 위해 분양가격의 하향조정이 시작됐다"며 "2016년에 주택을 구매할 수 있도록 탄력적인 가격조정이 진행된다면 미분양 우려는 시장 내에서 일정부분 완화될 수 있을 것"이라고 판단했다.
1순위 청약경쟁률이 1이상인 단지들을 분양성공 단지로 분류할때 해당 동 기존 재고 아파트 평균가격 대비 분양가격 비율인 '소비자가 부담 가능한 심리적 한계선'의 평균은 118%인 것으로 분석된다. 시기별 평균은 2008(116%), 2009(123%), 2010(103%), 2011(121%), 2012(117%), 2013(110%), 2014(126%), 2015 상반기(131%), 하반기(122%)로 상반기 이후 9%p의 분양가 하향 조정이 나타나고 있는 것으로 집계됐다.
건설사가 제시하는 평균 분양가격(123%)과 부담가능한 심리적 한계선(118%)의 차이인 -5%p 가 분양시장 내에서의 가격경쟁력인 것으로 가정하면, 118%보다 11%p 높은 129%는 소비자에게 '부담스러운 심리적 한계선'으로 작용해 미분양 리스크를 더욱 크게 한다는 것이 주택산업연구원의 주장이다.
결국 올해 미분양 우려가 증가되는 현 시점에서 건설사는 시장변화에 경쟁력을 가질 수 있도록 탄력적인 분양가격 조정을 통해 미분양 발생 감소를 위한 전략적 접근을 지속해야 할 것으로 예상된다.
주택산업연구원은 이를 위해 "소비자가 부담가능한 분양가격의 심리적 한계선을 넘지 않도록 적정 분양가를 제시해 분양시장의 지속적 건전성을 확보해야 한다"고 제시했다.
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