(이야기 하나)
상담자 Q
학원강사입니다.
현재 유명입시학원 강사고 있습니다만 조만간 그만두고 학원하면서 거주할 수 있는 소형빌딩을 찾습니다. 어떻게 하면 좋을까요?
우상수 소장 :
학원을 할 수 있는 위치의 근생 빌딩을 찾으시면 가격이 너무 비쌀 것입니다.
1층상가, 2~3층 업무시설, 4층 주거조건이면 송파에서 평당 3천만원이상으로 최근 가장 선호하는 수익형 부동산이라 가격이 너무 올랐습니다.
해법 :
첫째. 지역선정을 합니다
① 현재 학원에 다니는 원생들이 쉽게 접근할 수 있는 지역이면
됩니다.
둘째. 2~3층 공실 상태인 물건을 찾습니다.
① 공실이라 가격이 저렴합니다.
② 사용하고자 할 때 명도 문제가 해결 됩니다.
③ 공실상태라 흥정이 용이합니다.
셋째. 중앙선이 없는 8m 이면도로변을 찾으시면 됩니다.
① 1층상가 공실 문제가 해결됩니다.
② 미래 가치가 보장됩니다.
2~3층 공실건물을 추천하는 이유는?
일반사람들은 공실이라 선택을 못하겠지만 상담자는 실수요자로서 오히려 공실이라 싸게 살수 있고, 명도 걱정 없고, 원할 때 직접 사용 하실수 있는 장점이 있기 때문입니다.
(이야기 둘)
Q : 수익형 부동산을 고를때는 어떤 기준으로 봐야 하나요?
A : 수익형 부동산은 월세보다 원금보전에 충실하십시오.
대한민국 국민은 부동산을 얼마나 사랑할까요?
결론은 아주 많이 사랑한다는 사실입니다.
왜냐하면 수익형 부동산이 노후를 보장해 줄 것이라 믿기 때문입니다.
사람은 태어나서 30년 배우고, 30년 열심히 일하고, 퇴직 후 40년을 쓰다가 간다는 100세 시대에는 고정수입이 가능한 수익형부동산이 앞으로 계속 관심의 대상이 될 것입니다.
연간 500명 이상 부동산 상담을 진행하면서
대다수의 고객은 수익형부동산을 한번 사서 평생 월세가 나올 것이란 기대를 가지고 있어 수익률만 보고 쉽게 투자하시는데, 이런 분들에게 올바른 선택을 하실 수 있도록 새로운 방향을 제시하고자 합니다.
수익형부동산은
첫째, 원금보전이 가능해야 합니다.
수요가 급격히 감소하거나 과잉공급으로 인한 공실, 임대료하락 매매가 하락으로
이어지는 문제를 극복하기 위해서 미래가치 분석이 매우 중요 합니다.
둘째, 지속 가능한 월세가 나와야 합니다.
수익형부동산은 모든 상품이 일정기간 지나면 공급과잉으로 공실발생은 피할 수
없는 현실에서 공실극복을 위해서 상품 선택, 위치선택이 무엇보다 중요합니다.
셋째, 쉽게 팔수 있어야 합니다.
수익률은 높은데 거래가 안 되거나 수익률이 떨어져 제값을 받을 수 없는 수익형
상품은 갈수록 가치가 떨어질 것입니다.
누구나 선호하는 지역 상품을 선택했을 때 미래가치가 보장됩니다.
넷째, 관리가 용이해야 합니다.
초고령사회에서 직접관리보다 임대관리회사가 공실관리, 세입자관리 및 건물관리
까지 대행하는 종합임대관리회사가 관리할 수 있는 지역의 상품이어야 합니다.
위와 같이 수익형부동산은 단순 수익률만 보고 결정할 것이 아니라 종합적으로 분석해서 미래가치+수익률을 보고 판단해야지 단순 수익률만 보고 월세 얼마 받을 수 있을 것이란 예상수익률만 믿고 선택하는 것은 바람직하지 않습니다.
잘못된 선택으로 수익률이 떨어지거나, 관리에 애로사항이 있거나, 세금문제 등으로 다시 매도하기 위해 손해를 보면서 팔겠다는 분들이 많으신데, “실패하지 않는 부동산 투자”를 위해서는 부동산을 매수하시기 전 반드시 전문가 상담을 받은 다음 올바른 판단을 하시는 것이 좋습니다.
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우상수 한국부동산자산관리연구소장
㈜한국부동산자산관리연구소는 찾아오는 고객이 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고 고객이 올바른 판단을 할 수 있도록 미래가치 분석에 중점을 두고 상담을 진행하고 있으며 찾아오는 고객은 누구에게나 무료로 상담을 진행하고 있습니다.
문의전화 : 02-501-6092 |
