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이번 시간에는 최근 많은 사람들의 재테크 수단으로 관심이 옮겨 온 물건 중에 소액 투자로 가능한 임대주택(아파트)분양을 중심으로 몇 가지 궁금사항을 중심으로알려드리고자 합니다.
1. 임대아파트 분양은 일반 아파트 분양과는 어떻게 다른가?
아파트에는 일반 아파트와 임대아파트가 있는데, 일반 아파트란 분양받거나 매수한 아파트를 개인이 직접 소유하고 관리하는 형태이며, 임대아파트는 임대용으로 사용되고 관리되는 형태의 아파트를 말한다.
▶물론 임대용으로 활용하다가 어느 때에는 매각할 수도 있다.
2. 민간건설임대아파트란 무었을 말하는가요?
임대의무기간(5년) 경과 후 분양전환하여 소유권을 이전받을 수 있는 주택으로 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대주가 대상이다.
▶ 우리가 주로 소액 재테크 대상으로 삼는 임대아파트가 이에 해당한다.
▶ 임대아파트를 분양전환하는 경우, 임차인에 우선분양을 한 후 나머지를 일반인에 분양하는 때에는 반드시 분양받는 사람이 무주택자여야 하는 것은 아니다.
3. 왜 민간 임대아파트 분양이 투자에 좋은가요?
(1) 소액투자가 가능하다.
임대아파트의 경우 대개 소형평수(즉, 12평형, 14평, 15평형, 17~18평형. 22~23평형 등)가 대부분이며, 현 임대보증금을 인수하고 대출(대개 국민주택기금인 경우가 많다)을 활용하여 나머지 금액만으로 분양받기 때문에 소액투자가 가능하다는 것이 좋은 점이다.
① [사례] 100만원으로 아파트 분양받은 경우
(나) -- 2010년 10월 원주 거장아파트 17평형의 경우 분양가 4,350만원 - (임차보증금 2,350만원 + 국민주택기금대출 2,000만원) = 0원 + 분양프리미엄 100만원 즉 100만원으로 분양받은 사례
▶ 2016년 1월 현재 매매가액은 대략 8000만원 선이며, 임대보증금은 3500만원 선이다.
(2) 안전하다.
소형아파트의 경우 항시 임차인이 진입하는 평형으로 다양한 수요층이 존재하므로 임대수요에 있어서는 안전하다. 즉, 대학생, 젊은 직장인, 신혼부부, 독거노인 등 수요층이 항상 최초로 진입하는 평형으로 투자자에게 안전성이 확보된다.
(3) 높은 수익성이 있다.
임대아파트 분양을 위하여 투자한 금액에 대비한 투자수익률은 대개 10%이상인 경우가 많다. 이는 투자한 금액이 적은데다, 임차보증금 상승과 매매가 상승이 꾸준히 일어나기 때문이다.
사실상 투자된 금액이 임대보증금 상승으로 재계약기간에 전액 회수되고 때로는 남는 경우도 많다. 뿐만 아니라 2년 후 일정액의 보증금이 상승되기도 하므로, 남는 돈으로 재투자를 하는 경우까지 따진다면 투자수익률은 실제로는 엄청나게 높다.
① [사례] 400만원으로 1억5천만원의 재산가치와 3천만원의 이익금을 남긴다.
(다) -- 2010년 9월 대전 한마음아파트 15평형을 400만원에 구입한 후, 보증금인상액이 900만원이므로 투자금을 회수한 후 500만원이 남았고, 그것을 다시 2011년 5월 216만원을 투자하여 김천덕곡 한마음 아파트를 분양받은 후 2011년 11월 재계약시 임대보증금이 900만원이 인상되어 투자금회수후 600만원이 남아 다시 대전 용전동 큰솔아파트 1채를 구입한 경우
(라) -- 총 3채를 분양받고 투자금을 모두 회수한 경우이므로 1채당 평균매매가격을 5천만원으로 계산한다면 1억5천만원의 재산가치를 형성하였고, 1채당 최소 1,000만원의 매매가격인상을 예상한다면 3,000만원의 이익을 남긴 셈이 된다.
(4) 매매가액이 상승된다.
임대아파트의 경우 분양가는 보통 주변시세보다도 싼 경우가 많다. 특히 소형아파트의 경우 브랜드있는 건설회사가 지은 것은 거의 전무하며, 중견 또는 규모가 적은 민간건설회사가 건설한 아파트이지만 희소성으로 매매가격도 꾸준히 상승하는 추세이다.
특히 그동안 임대용으로만 관리 중이었기 때문에 실제 가격이 별로 오르지 않았으므로 앞으로 상당기간 동안은 가격이 오를 것으로 예상된다.
▶대부분의 20평이하 아파트의 경우라도 지방은 (앞으로 2~3년 이내에)대략 8,000만원에서 1억원 정도로 매매가액이 형성될 것으로 예상된다.
(5) 관리가 생각보다 편하다.
대개 아파트의 경우 분양받은 동 호수의 외부부분에 대한 관리는 아파트 관리사무소의 소관사항이므로 관리사무소가 적절하게 상시적으로 관리를 하고 있어 문제가 없다.
아파트 내부부분에 대해서는 원칙적으로 임대인(소유자)의 관리상의 책임이 있는 것이지만, 필요부분의 고장인 경우에 임대인이 고쳐주게 된다.
현실적으로는 대부분 아파트 인근 중개업소에 의뢰하여 작은 고장 정도는 고쳐주면 된다.
▶ 실제 전국의 많은 소형 아파트들이 서울･수도권 사람들이 투자한 경우에 이와 같이 현지 중개사들에 의해 관리되고 있다.
▶ 현지 중개사는 전･월세 중개수수료를 확보하게 된다.
4. 임대아파트를 분양받을 때 어떤 사항을 고려해야 하나요?
(1) 좋은 위치의 아파트인가?
부동산은 첫째도 둘째도 위치라는 말은 임대아파트의 경우에도 다를 바가 없다. 그러므로 임대아파트를 분양받는 경우에도 무엇보다 먼저 위치를 고려하여야 한다.
그런데, 우리가 부동산의 위치를 고를 때 현재의 위치 못지않게 장래의 발전 가능성 있는 위치인가도 함께 검토하여야 한다.
사실 임대아파트의 경우 종종 현재의 위치로는 크게 드러나지 않은 곳이지만 그 지역의 발전 가능성에 있어서는 좋은 경우도 있다.
▶ 부동산은 팔때보다 살때가 더 중요하다. 잘 산 경우에는 팔 때 큰 어려움이 없게 된
① [사례] 김천덕곡 한마음아파트의 경우
(마) -- 현재 위치로는 구도심에서는 다소 외곽이지만 신도시(혁신도시)를 기준으로 할 경우에는 신도시에 가장 가까운 거리에 있는 셈이다.
(2) 본인 부담이 적은 금액인가?
임대아파트 분양의 경우에는 지렛대의 원리를 활용하여 분양가(분양금액)에서 현재의 임대보증금과 대출금(국민주택기금 등)을 제외한 나머지만 본인이 부담하는 것이므로 본인 부담금이 적은 것이 특징이다.
즉, 적은 금액(소액)으로 투자가 가능한 것이다
① [사례1] 2011. 3월 김천 덕곡 한마음 아파트(15평형)의 경우
(바) -- 분양가 4,150만원 - (임대보증금 2,100만원 + 국민주택기금 1,900만원) = 150만원 + 분양프리미엄 100만원 = 합계 250만원
① [사례2] 2011. 7월 대전 큰솔아파트(14평형)의 경우
(사) -- 분양가 4,500만원 - (임대보증금 2,200만원 + 국민주택기금1,800만원) = 500만원 + 기타 300만원 = 합계 800만원
(3) 임대보증금이 오를 것인가?
임대아파트를 분양 받은 경우 현재 상태는 건설회사(전 임대회사)와 임차인이 임대차 관계를 맺어 임대차 계약 기간 중에 있으므로 임대차계약기간(대개 1년 단위로 갱신ㆍ연장)이 끝나 다시 계약하거나 새로운 임차인이 들어오면 임대차 보증금이 상승하게 된다. 왜냐하면 그동안 실질적인 임대보증금이 거의 상승되지 않아 현재 주변 시세와는 크게 차이가 있는 것이 현실이기 때문이다.
① [사례1] 위 김천 덕곡 한마음아파트의 경우
(아) -- 임대차 갱신이나 새로운 임대차 계약인 경우 2016년 1월 현재 보증금은 4000만원 선이며, 월세로는 500만원에 30만원 수준으로 형성되었다.
① [사례2] 대전 큰솔 아파트의 경우
(자) -- 임대차 갱신이나 새로운 임대차 계약인 경우 2016년 1월 현재 보증금은 4,000만원 선이며, 월세로는 500만원에 40만원 수준이다.
(4) 매매가(금액) 상승이 예상되는가?
임대아파트는 분양이 완료된 후 약 1~2년 후 매매가 이루어지기 시작하는데, 매매가액은 그동안 임대용으로 있었기 때문에 구체적으로 형성되지 못하였으나, 실제 매매가 시작되면 주변 시세를 반영하기 때문에 대부분 상승하게 된다.
① [사례1] 2009년 10월 원주 거장 2차 아파트의 경우
(차) -- 당시 분양가는 4,350만원이었으나, 2016년 1월 현재 약 8,000만원 정도에 매매되고 있다.
① [사례2] 2010년 10월 대전 용문동 한마음아파트(15평형)의 경우
(카) -- 당시 분양가는 4,900만원이었으나, 2016년 1월 현재 매매가는 약 7500만원 선으로 형성되고 있다.
(5) 대출조건이 좋은가?
임대아파트가 분양전환되는 경우 대출은 국민주택기금대출인 경우가 많은데, 기금은 3년 거치 17년 분할상환조건으로 고정금리 5.2%이다.
▶금리변동을 반영하여 국민주택기금도 법에 따라 일괄 조정될 수도 있다.
▶건설회사가 부도처리된 임대아파트인 경우 연 3%인 경우도 있다.
5. 분양정보는 어디서 어떻게 얻게 되나요?
지금까지 이러한 임대아파트 분양이 활성화되어 있지 않으므로 대부분 인맥을 통하여 정보가 전달되어져 왔다.
즉 언론매체(신문이나 인테넷 등)를 통한 홍보는 적극적으로 이루어지지 않고 있다. 다만, 가끔 건설회사나 분양회사가 당해 지역 신문(교차로 등)이나 전단지 등으로 홍보하는 경우가 있으며, 또 인터넷 등을 통하여 정보가 제공되는 경우도 있으나 일반인들은 이러한 정보에 쉽게 접근하기는 어렵다.
그러므로 주로 분양업자가 아파트를 직접 건설한 건설업자 또는 분양과 관련된 사람들을 통하여 직ㆍ간접적인 정보를 입수하는 경우가 대부분이므로 일반인의 경우에는 거의 정보에 어두운 것이 현실이다.
▶최근에는 이러한 정보를 전문적으로 분석하고 안내하는 센타(02-876-0545)가 있다.
6. 임대아파트에 소액투자하여 분양받은 후에 매각은 어떻게 하나요?
투자 후 일정기간 보유하였다가 매매가격이 충분히 상승하였다고 판단하거나 필요시에 매각하여 투자금을 회수하면 된다.
그런데, 대개 소액 투자금은 그동안의 임대보증금의 상승으로 이미 회수한 상태이며, 일정기간(만일 주택임대사업자로 등록한 경우에는 등록 후 5년간 의무 보유기간이다)보유 후 매각하면 상당한 시세 차익을 보게 된다.
7. 분양 절차는 어떻게 되나요?
먼저 분양 정보를 얻게 되면 대개 정보를 분석하고 또 현지 답사를 한 후 신속히 매수를 위한 예약을 신청하게 된다. 이때 예약금을 분양업자(대행업자)에게 납부하면 동호수를 정해주게 된다. 그 후 곧 바로 계약금을 분양(대행)업자에 송금하거나 신탁자(법무사등)에 입금하게 되면 동호수가 확정된다.
그 후 잔금을 준비하여 송금하면서 동시에 분양계약서를 작성하고 대출은행에서 대출을 위한 은행 자서를 하게 된다. 그 후 대출 심사가 끝나면 통보를 받고 대출기일을 정해지면서 대출과 동시에 소유권이전등기와 대출은행이 당해 분양받은 동호수에 지정 법무사를 통하여 근저당 설정등기를 행하게 된다.
그 후 분양대행사 혹은 매수인이 현 임차인에게 임차보증금을 인수하고 분양받아 소유권이전등기가 이루어졌음을 알려 주므로써 일단의 분양절차가 마무리 되게 된다.
이를 간략히 요약하면 다음과 같다.
▶분양 공고---분양정보 입수---분양현장 방문--분양결정--예약금 송금--동호수 확정--계약금 송금 및 계약서 작성---대출자서--대출심사--대출확정 기표--소유권이전등기 및 근저당설정등기---임차보증금 인수통보---분양 마무리
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김명환 박사
삼정부동산투자연구소 대표
삼정부동산교육원 대표
한국부동산경매권리분석사협회 대표
연세대학교법과대학원 졸업
(투자상담/문의 : 02-876-0545, 010-7141-4738) |
