강민 법무법인(유한) 강남 변호사 · (주)지지옥션 고문 변호사
부동산에 대하여 저당권이 설정된 후에 민법 제320조 제1항에 따른 유치권이 성립한 경우, 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 자에 대하여 자신의 채권을 변제 받을 때까지 그 부동산을 유치하고 인도를 거절할 수 있다. 이러한 법리로 인하여 유치권자는 유치권보다 먼저 설정한 저당권자보다도 우선하는 권리를 가진 것으로 취급되어 사실상 부동산에 관한 최우선순위의 담보권과 같이 작용되어 왔던바, 경매절차에 참여한 매수희망자들에게 유치권은 상당한 부담으로 작용하여 왔던 것이 사실이고 이로 인해 경매참여를 망설이는 경우가 많았다.
그러나 문제가 되는 유치권이 상법 제58조에 따른 상사유치권인 경우에는, 매수가를 떨어뜨리는 요인이 되는 민법 제320조 제1항에 따른 유치권과는 달리 매수인이 유치권자에게 대항할 수 있는 여지가 있는바, 문제되는 유치권의 종류에 대하여 자세히 검토할 필요가 있다.
이와 관련하여 상사유치권의 대항범위에 대하여 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다94285 판결은 “상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 그 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다. 그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(선행)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다.”고 판시하고 있다.
즉, 경매목적물에 대한 유치권이 상법 제58조에 따른 상사유치권인 경우에는, 상사유치권보다 먼저 성립된 저당권에 기한 경매절차에서의 경매목적물 매수자는 상사유치권보다 우선하는 권리가 있어 유치권을 인수하지 않는바, 유치권이 문제되지 않는 깨끗한 경매목적물을 매수할 수 있다.
이와 같이, 모든 유치권이 부동산의 선순위 저당권보다 우선하는 권리를 가지고 있는 것은 아닌바, 유치권이 문제되는 경매목적물에 관심이 있는 매수희망자는 그 유치권의 성질이 상법 제58조에 따른 상사유치권인 경우, 보다 적극적으로 경매에 참여하여 이익 창출을 도모할 충분한 가치가 있다.
강민 변호사
법무법인(유한) 강남
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