[곽성규 기자] 정부가 뉴스테이를 보다 안정적으로 운영하기 위해 연기금·금융기관 등의 투자자를 유치할 계획이다.
3일 국토교통부는 서민·중산층의 주거안정 강화에 관한 2016년 연두 업무보고 후속 조치의 하나로 뉴스테이에 대한 재무적 투자자의 참여를 활성화하기 위해 사업구조 개선과 리스크 저감을 추진할 계획이라고 밝혔다.
이는 정부가 뉴스테이 출범 이후의 성과에 더해 뉴스테이를 보다 장기·안정적으로 운영하기 위해 장기투자가 가능한 연기금과 금융기관 등 재무적 투자자(FI:Financial Invertor)를 확대하기 위한 의도인 것으로 분석된다.
현재까지 뉴스테이 추진 성과를 살펴보면 양적 확대 부분에서는 지난해 10개 리츠 1만4000호를 공급했고, 올해는 20개 내외 리츠 2만5000호를 공급할 계획이다. 질적 개선에서는 주거 서비스 강화와 도심형 공급방식·주택 유형 다각화·5개 연기금 공동투자협약 등 투자자 다변화의 기반을 마련한 것으로 평가된다.
하지만 FI의 경우 융자 2조6000억원, 출자 275억5000만원으로 실적이 다소 부족하다는 지적을 받아왔다. 이에 국토부는 이번 계획을 통해 앞으로 임대기간 중에도 안정적으로 배당하고 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 저감하는데 중점을 둔 것으로 풀이된다.
그간 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주요한 원인은 청산배당 구조때문이라는 의견이 많다. 현재 뉴스테이는 대부분 준전세 형태로 공급하고 있어 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵고 임대 종료 후 주택 매각수입에 의해 배당하는 구조인 것. 국토부는 이를 안정적인 중간배당 구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선하기로 했다.
토지임대의 경우 뉴스테이리츠가 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식에서 벗어나, 기금과 LH 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입한다. 이 방식이 적용되면 뉴스테이리츠는 총사업비를 줄이고, 토지매입비용 조달에 따르는 금융비용을 절감할 수 있다는 설명이다.
복합·특화개발 리츠의 경우 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택 또는 수익시설과 복합개발하여 수익을 조기에 실현할 수 있도록 사업구조를 유연화 할 계획이다.
재무구조 개선은 회계 편의를 위해 정액으로 가정(원가의 0.2～0.9%)하고 있는 수선유지비를 현실적으로 조정(평균 0.5%, 연차에 따라 증가하는 형태)하는 등 표준화 할 예정이다. 또 시공사의 보통주 출자부담을 완화하여 공사비를 절감하고, 견본주택 건축비용 등 불필요한 비용을 최소화할 계획이다.
◆ FI의 리스크를 저감 방안 마련...수익성과 안전성 보장
정부는 FI의 리스크를 저감하기 위한 방안도 시행한다. 이를 통해 수익성과 안정성을 보장하겠다는 의도다.
우선 모자(母子)리츠를 활성화한다. 상반기 중 작년 도입한 모(母)리츠(뉴스테이 허브리츠)가 채권을 발행할 계획으로, 기금이 개별 리츠에 출자하지 않고, 모(母)리츠에 출자한 후 모(母)리츠가 자(子)리츠에 출자하는 구조다.
이에따라 FI는 모(母)리츠의 채권을 매입함으로써, 자(子)리츠에 간접적으로 출자하는 효과를 내면서도, 매기 이자를 지급받을 수 있고, 직접 출자에 비해 리스크도 저감할 수 있을 것으로 분석된다.
또 기금이 Bridge Equity도 제공할 예정이다. FI는 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 기피하므로 리츠 설립시에는 기금이 출자하고, 준공 이후에 FI가 기금 지분을 인수하는 방식(사전에 매입약정 체결)도 도입할 계획이다.
주택임대관리회사가 임대인으로부터 주택을 위탁받아 공실 위험을 모두 지고 임대인에게 약정된 임대료를 납부하는 마스터리스도 활성화 한다는 방침이다. 자기관리형 주택임대관리회사에 제공하는 주택도시보증공사(HUG)의 임대관리보증의 기간 연장 등 보증상품을 개선해 임대인(리츠)의 공실 위험을 완화하겠다는 복안이다.
국토부 관계자는 "은행·보험 등 금융기관이 뉴스테이 투자를 이미 시작했고, 연기금들이 뉴스테이 공동투자협약 참여하는 등 시장에서 뉴스테이의 수익성과 안전성이 검증되고 있는 상황"이라며 "이번 사업구조 개선에 따라 FI에게 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있다"고 설명했다.
이어 "마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 금융기관·연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것으로 기대한다"며 "FI 참여 활성화를 위해 3월 중 HUG의「기금출자업무취급규정」 등 관련 규정을 개정할 예정"이라고 밝혔다. |
