[① 신한 PWM 미래설계센터 안치만 부동산팀장]
은행 (PB센터,WM), 증권사, 보험사 등 금융사에는 모두 부동산팀이 따로 존재한다. 이들은 고액 자산가들의 부동산 자산관리 상담과 함께 투자자문 등을 수행한다. 대한민국 부동산 금융의 물밑에서 부동산 경기의 흐름을 주도하고 관리하는 이들 각 금융권 부동산 팀장들을 한국부동산산문이 만나 인터뷰했다. [인터뷰·정리=곽성규 기자]
[안치만 신한 PWM 미래설계센터 부동산팀장]
▲ 먼저 신한은행 부동산PB팀 소개 부탁드린다.
저희 신한은행 부동산팀은 신한은행 고객을 대상으로 부동산 관련 상담, 투자자문업과 관련한 투자자문서비스 및 대내외 세미나지원, 언론기관 등의 재테크 박람회 상담지원, 각종 칼럼작성 및 게재, 부동산 분야별 시황분석 및 자료발간, 부동산 설문조사 등을 주요 업무로 수행하고 있습니다. 아울러, 임직원들의 대 고객 상담역량 강화 측면에서도 교육지원을 하고 있는 팀이다. 지금 현재 총원은 7명이 있고, 부동산팀장으로 활동하는 인원은 그 중 5명이다. 기본적인 부동산 상담 건부터 가치분석, 최유효 활용방안, 투자적정성 문의 등 고객 층은 매우 다양하다 .
▲ 그럼 처음에 고객들을 컨택할 때 먼저 찾아오시는 분들이 대부분인 건가.
일선 영업점에서부터 PB센터를 이용하는 고객분까지 고객층은 매우 다양한 편이다. 특히, 자산가분들의 관점에서 보면, 전체 자산 중에서 부동산이 차지하는 비중이 대략은 약 50~60% 전후 포트폴리오를 구성하고 계시는데, 향후 자산관리 전략, 보유시 현재의 자산가치라든지 이런 것에 대한 질문들이 상당히 많다. 그러다 보니 일선 영업점과 PWM센터에 상주하는 금융팀장들이 자산가 분들의 부동산에 대한 궁금증들을 부동산팀장을 통해서 해결을 하거나 솔루션을 제시하는 구도가 된다고 보시면 된다.
▲ 다른 금융권 부동산팀들과 비교했을 때 신한은행 부동산팀 만의 강점이나 차별화 전략이 있나.
금융권내에서 부동산분야의 PB서비스를 체계적으로 해 온건 아마 신한은행이 가장 오랜 역사를 가지고 있다고 말할 수 있다. 제가 은행에 입사한지 벌써 9년차 정도 됐는데 거의 2000년대 초반부터 부동산 서비스를 해 왔다. 이런 부동산 서비스를 시행해 오고 있어서 동종업계와 대비하여 축적된 노하우라든지 고객과의 상담을 통한 다양한 경험측면 등에서 우위를 선점하고 있는 부분이라 생각된다.
그리고 ‘투자자문업인가’도 업계 최초로 2014년 11월 인가를 받은 사항이다. 저희 이후에 작년에 KB국민은행, 우리은행 등으로 확대되고 있는 모습을 보이고 있는데 저희가 선두주자로 해왔고 또 그것에 대한 자부심, 역량, 경험, 노하우 등에서 타 금융사 대비 앞서가고 있는 부분이라 생각한다.
▲ 아무래도 핵심역량은 결국 인재라고 생각이 되는데 그러면 개인 PB들을 체계적으로 키워내는 시스템이나 좋은 인력들을 길러내는 시스템이 있는지.
일단 구성원을 보면 전문성을 보유한 인력, 그러니까 부동산 하면 여러가지 분야가 있을 수 있는데 예를들면 감정평가가 필요한 부분도 있고 혹은 상업시설 전문가, 토지분야 전문가, 수익형 부동산 전문가 등 다양한 형태의 부동산과 관련된 파트별 전문가를 저희가 영입을 하거나 또는 교육을 통해서 영역별로 역량을 강화하고 있다. 저처럼 실무경력을 가진 8년차 이상된 전문가들이 많으니까 아무래도 전문적인 역량이 부동산 서비스와 경험적으로 같이 맞물려 지면서 특화되고 있지 않나 싶다.
▲ 신한은행 부동산팀을 대표할 수 있는 서비스나 상품 한가지만 소개 부탁드린다.
지금은 투자자문 서비스다. 투자자문업에 대한 투자자문 서비스를 저희가 주도적으로 하고 있다. 은행 내에서는 또한, 최근에는 ‘유언대용 신탁’, 예전에는 유언장을 통해 자산의 상속을 했었는데 유언장은 아무래도 공증을 받아야 되고 명문화 되지 않은 사항에 대해서 다시 유언장을 작성하고 이렇게 해야 되는데 유언대용 신탁은 사후에 자산관리적인 측면을 도입했다고 보시면 될 것 같다 그건 저희 부동산팀과 신탁부, 일선 영업점이 연계해서 고객들을 대상으로 상품화를 하였다.
▲ 신한금융그룹 전체에서 투자자문 서비스에 대한 관심도 많이 있을 것 같은데 경영진의 특별한 주문이나 회사내에서의 정책 같은 것도 있나.
가장 중요한 것은 높은 고객만족을 실현하는 지원관점이 우선되어야 한다는 것이다. 금융이 주업인 은행이기 때문에 자산관리측면에서 여러가지 지원책이 있어야 할 것이고 그러한 관점에서 접근을 해야 할 것 같다. 또 하나는 은행업 자체가 치열해지고 있는 과정이니까 부동산관점에서도 고객과 상생할 수 있는 방안을 고민하고 있다.
▲ 올해 2016년 신한은행그룹 전체의 경영목표나 사업전략이 있을 것이다. 그 가운데 부동산 팀의 올해 가장 큰 경영목표나 사업전략이 있으시다면.
올해는 투자자문업에 대한 영역을 확대하는 것을 검토하고 있다, 기존에는 수익형 부동산에 한정해서 했다면 고객의 니즈가 다양화 되고 있는 부분이 있어서 다양한 분야에 대해서 지원을 고민하고 있다. 은행은 고객층은 다양화 되고 있어서 저희 부동산팀도 국한된 것 보다는 고객의 니즈에 맞춰가는 역할증대가 중요한 부분이라 할 수 있다.
▲ 부동산 팀에서만 9년차에 계시다. 많은 고객들을 상담하고 자산을 관리해 주고 계신데 여러 사연들도 굉장히 많을 것 같다. 특별히 가장 기억에 남는 고객 유형은.
예를 들면 이런 거다. 전문지식이 없다 보니 보유한 부동산을 어떻게 활용을 해야 될지 모르는 상태에서의 방치, 현재가치가 어느정도 인지? 인지하고 있는 못하는 상황 , VALUE UP을 하고 싶은데 시장여건이 어떤지, 어떤 상품이 좋은지 난감해 하는 상황 등 부동산 보유자 관점에서는 상당히 난해한 문제들이 많다. 그러면 저희가 그런것들에 대한 최유효 활용방안. 예를들면 보유할것, 처분할 것, 개발하면 수익적으로 가치가 있을 것들. 이런 것들을 가지고 저희가 자문을 해서 자산관리전략을 수립해드리면 고객분들의 반응도 매우 좋다.
또 기업하시는 분들은 지금까지 다른데 시각을 돌리지 않고 기업 활동에 매진하셔서 자산을 축적하신 경우, 부동산에 관심을 두지 않으셨던 분들도 많다. 예를들면 본인의 전문영역은 잘 알지만 부동산 투자에 관련해서는 전혀 모르는 상황에서 저희가 괜찮다라고 판단되는 것들을 제안을 하거나 서비스를 해 드려서 실질적으로 또 많은 자산의 가치가 상승되었을 때 고마움에 대한 표현이 상당히 많았다.
또 하나 빈번한 사례가 상권이 바뀌었음에도 불구하고 항상 해오던 방식으로 부동산관리를 하시는 분들이 많다. 홍대, 건대 등 대학가 상권을 예로 들면 상권의 흐름에 부합될 수 있는 임차인을 유치하였을 때 기존보다 훨씬 양질의 임대수익을 얻을 수 있다. 또한, 그러한 것들이 매매를 할때도 상당히 좋은 가격을 받을 수 있다. 다시말하면, 부동산의 가치를 업그레이드 할 수 있는 임차인 변경을 통해서 안정적인 임대수익 확보와 자산가치 향상에 관한 자문을 해드릴 때 고객분들의 반응은 매우 좋다.
대부분이 그런 사례들이 많고, 저희가 아무래도 은행이다 보니까 보수적 관점으로 접근을 한다. 그래서 개발 하시는 분들을 뭐라고 하는 건 아니지만 그 분들은 영업적인 측면인거고, 저희들은 자산을 지키거나 관리해서 좀 더 좋은 것들로 만들어 드려야 입장이다. 그렇기 때문에 시장을 검증하고 또 검증해서 '아 이정도 쯤이면 충분히 실행해도 되겠습니다'라는 동의를 얻는다. 고객 입장에서는 금융만 이용하러 왔는데, '신한은행은 부동산팀에서 이러한 서비스도 있네!!!' 라는 반응을 보인다.
고객들이 좋아하는 프로그램 중 하나가 신한은행 ‘부동산 필드 아카데미’라는 프로그램이 있다, 통상의 경우, 고객 대상 세미나를 할 때 대부분 다 좌식 교육이다. 강의식으로 교육하는데 아무래도 현실성은 떨어질 수 있다. 예를 들어서 홍대상권, 강남역상권이 투자대상지로서 좋습니다. 사실 이러한 사실은 부동산에 대해서 조금만 관심을 귀울이는 고객이라면 누구나 다 알고있는 지식이다. 그런데 왜 좋은지를 모른다. 좌식교육하면서 설명하기에는 시간상, 공간상 제약과 한계가 있다. 그러다 보니 그런 자산가 분들을 대상으로 직접 현장에 함께 가서 상가를 보는 방법, 상권을 보는 방법, 현재 여기 적정 매매가가 얼마인지, 적정 임대료가 얼마인지 상권이 어떻게 바뀔 것인지 이런 것들에 대해 설명을 하는데 만족도가 매우 크다.
▲ 아무래도 부동산 팀장을 맡고 계시고 부동산 자산 관리도 해 주시다 보니 전체 부동산 시장에 대해 신경을 곧추 세우시고 관심을 가지고 계실 것 같다. 올해 부동산 시장 전체 전망과 투자자들 자산가들이 주의해야 할 점이 있다면 무엇인지 알려달라.
제가 2008년 5월에 입행하고 은행 부동산 팀장을 하면서 지금까지 부동산 시장은 어려운 시기를 보내고 있다. 그중에서 가장 큰 것은 글로벌 금융위기라는 큰 경제적 아픔이 있었던 상황이었다. 저희가 그 이후로 7~8년차 정도 느낀 점은 '자산가들이 더 이상 주택을 투자 상품으로 보지 않는다' 라는 것이다.
사실 2006~2007년까지만 해도 부동산, 특히 주택상품, 아파트 같은 것들은 투자라기 보다는 투기 관점에서 접근했던 것이 사실이다. 2012년 이후 우리나라도 1~2인 가구가 전체 가구의 60%를 넘어가고 있는 상황이고 2020년이후 고령화사회로 진입하는 문제, 이러다 보니 자산가 분들은 더 이상 주택을 투자 상품으로 보지 않는다는 인식이 커진 것 같다. 그런 상황에서 올해 부동산시장, 특히 주택 시장에서 어떻게 될 것이냐. 제가 보는 견해에서는 올해는 '강보합세'가 예상된다.
2014년 중반이후 작년까지는 주택가격은 높은 상승률을 기록하였는데 최근에는 다소 주춤한 상황이 전개되고 있다. 그 이유는 여러 가지 원인이 있겠지만, 공급물량부담, 금리인상 예상, 가계대출 규제 등이 주요 원인으로 파악된다. 결론적으로, 올해는 상고하저의 흐름을 보일것으로 예상된다. 내년이나 그 이후에는 앞서 언급한 바와 같이 공급물량에 대한 부담문제가 나오고 있고, 또 금리에 대한 압박, 이런 것들도 예견될 수 있는 상황이라서 주택을 사려는 매입수요 입장에서는 상당히 심리적인 충격으로 다가올 것으로 예상되어 향후 2~3년간은 다소 어려울 수 있다.
저희도 시장의 전문가 분들과 이야기를 나줘보면 세가지 부류인 것 같다. 하락세 심화. 강보합. 점진적 상승을 예상한다. 저의 견해는 하락세 심화는 아니다. 그 이유는 사실상 글로벌금융위기이후, 서울/수도권 주택시장을 이끌어 온 것은 일단은 정부의 정책이 효과가 있었고, 저금리 혜택, 세제감면 지원 등을 부여받은 실수요자들이 이 주택시장을 만들어 온 것이다. 지금 전세금 압박에 시달리는 세입자들 입장에서는 가격상승률이 너무 부담스러운 상황이 지속적으로 연출되고 있다. 전세가격이 매우 부담스러운 상황에서 주택을 매입해서 어느정도 시장을 반전시켜 놓은것인데, 그러한 분들이 시장이 다소 안 좋아진다고 해서 투매를 할 수 있는 성격은 아니다. 결국, 실수요자가 뒷받침된 시장이었기 때문에 올해나 향후 2~3년간 다소 어려울 수 있으나, 하락폭은 크지 않을것으로 예상된다.
정리하면 주택시장은 지난 과거와 같은 폭등 장세는 더 이상 불가능하다 라는 생각을 가지면서 그럼에도 불구하고 실 수요자들이 어느정도 시장을 다져 놓은 것이기 때문에 향후 2~3년간 시장은 좋지 않겠지만 하락세가 심화되는 상황은 오지 않을 것 같다. 또 지역적으로 나눠봐야 되겠다. 예를 들어 지난 과거에 정말 안 좋았던 시장이 다시 예전 가격으로 회복될 수 있는냐..저는 ‘그럴 가능성은 크지 않다’라고 본다.
수익형 부동산 시장은 지금 조금 '과열되고 있다'라는 표현이 맞을 것 같다. 저희가 지금 매입 자문 서비스도 하고 있는데 시장에 매물이 없다.'매물이 없다'라는 표현은 '매물은 많은데 추천할게 없다'라는 게 정답이다. 그러니까 안 팔리는 것들, 투자자들 입장에서 선호하지 않는 지역의 매물은 소화가 되질 않는다. 그런곳은 많다. 그런데 사는 사람들 입장에서는 자산가치 이익도 좀 향유할 수 있을 것 같고 임대수익도 조금 괜찮아 질 수 있는 여지가 있는 것 같고 하는 이런 핵심 지역들은 너무 많이 가격이 올라버린 것이다. 그런데 지금의 저금리 상황은 매도자나 매수자나 똑같이 안고 있는 부담이기 때문에 매도자들은 좋은 걸 팔 이유가 없는 시장이다. 그런데 지금 유동성은 너무 풍부하니까 매수자들은 살려고 하는 거고, 그런데 가끔 좋은게 나오면 오히려 매도자가 내 놨던 가격보다 더 추가적인 비용을 들여서 사야 되는 시장여건이다. 결론적으로, 수익형 부동산을 매입하려는 고객분들 입장에서는 좀 더 면밀한 분석이 필요한 상황이다.
다른 관점에서는 부동산 매입자금에 대해서 냉정하게 판단해 볼 필요가 있다. 여유자금으로 장기적인 투자관점을 가진 분이라면 부동산의 본질적 가치에 주안점을 둬야 할 것이다. 풍부한 개발계획 있고, 지하철 추가개통 등 교통여건이 더욱 좋아지고, 대형법인이 이전할 예정지 등 이러한 지역들은 부동산의 가격이 상승될 수 있는 가치를 가진 상태이기 때문에 현재의 수익률이 다소 낮다 하더라도 매각차익 관점으로 접근해도 괜찮다고 본다.
그런데 은퇴이후 은퇴설계를 고민하시는 분들, 입장에서는 다시 생각해 볼 문제다. 은퇴하신 분들의 부동산투자 주요니즈는 임대수익 관점이다. 상기의 지역들은 가격이 많이 올라 있는 상황이기 때문에 임대수익성이 좋지 않다. 부동산을 매입후 임대수입으로 은퇴생황을 해야 될 분들은 매각차익 위주의 상품은 다소 현실성이 결여된다 할 수 있다. 또한, 개발계획은 지연되거나, 무산될 수 있다는 점을 인지해야 한다. 예를들면, 용산국제업무지구를 보면 그 답을 찾을 수 있다. 국제업무지구가 조성되고 나면 높은 수익을 얻으리라 예상했는데, 지금은 언제될지 모르는 암울한 상황이 전개되고 있다.
그래서, 부동산 투자자금의 성격도 부동산을 투자함에 있어서 매우 중요하게 판단되어야 될 부분이다. '나는 임대수입이 중요하다'라고 하면 ‘강남역, 삼성역상권’이 아니더라도 역세권주변의 임차인 발굴이 용이한 지역들을 선택하시면 되겠고, 자산가분들은 미래가치를 볼 수 있는 관점으로 선택의 폭을 넓혀 보는것도 괜찮겠다.
▲ 마지막으로 신한은행 부동산 팀에 대해 더 어필하고 싶은 부분이나 한국부동산신문 독자들에게 하고 싶은 이야기가 있으면 이야기 해 달라.
저는 고객들을 만나면 이런 말씀을 드린다. 이제 우리나라는 예전과 같이 고성장을 하는 나라는 아니다. 그래서 부동산 투자를 예전과 같은 생각으로 접근해서는 안된다. 전반적인 분야에서 트렌드의 변화가 빨라지면서 조금만 시각을 늦추면 속도맞추기를 할 수가 없다. 부동산투자도 같은 맥락으로 이해하면 된다. 상권의 변화, 가격 적정성, 개발모델 수립, 투자수익성 분석 등 전문가의 필요성이 더욱 증대되고 있는 것이다. 부동산투자를 함에 있어서 전문가의 도움은 실행이후가 아니라 실행이전에 필요한 것이다. 그런 의미에서 금융권의 부동산팀은 신뢰성과 전문성 측면에서 좋은 선택이 될 수 있을 것이다.
[신한 PWM 미래설계센터 부동산팀 단체사진]
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