[② KEB하나은행 PB사업본부 양용화 부동산센터장]
은행 (PB센터,WM), 증권사, 보험사 등 금융사에는 모두 부동산팀이 따로 존재한다. 이들은 고액 자산가들의 부동산 자산관리 상담과 함께 투자자문 등을 수행한다. 대한민국 부동산 금융의 물밑에서 부동산 경기의 흐름을 주도하고 관리하는 이들 각 금융권 부동산 팀장들을 한국부동산산문이 만나 인터뷰했다. [인터뷰·정리=곽성규 기자]
[양용화 KEB하나은행 PB사업본부 부동산센터장]
▲ 먼저 통합 KEB하나은행 부동산 센터장을 맡고 계신데 어떤 일을 하는 팀인지 소개 좀 부탁드린다.
저희 부동산 센터에서는 기본적으로 PB들에 대한 지원업무가 우선이다. PB하고 연관된 저희 은행의 VIP고객, 저희들은 이제 요즘 명칭을 '손님'으로 바꿨다, VIP 손님들에 대한 부동산 자문, 전반적인 자문 서비스를 제공하고 있는게 저희들의 가장 기본적인 역할이다. 자문하는 과정에서 발생할 수 있는 여러가지 부동산관련 이슈들, 매입매각 이라든가 개발 이라든가 가치분석, 이런 부분들을 동시에 수행을 하고 있는 팀이다. 현재는 5명으로 구성이 돼 있고, 3월초에 추가로 1명이 더 입사할 예정이다. 팀원 분들 중에는 일부 전문분야를 따로 특화해서 가지고 계신 분들이 계신다. 그 중에 인제 감정평가사도 있고, 간접투자상품인 부동산 펀드, 리츠에 대한 전문가도 있고, 일반적으로는 부동산 자문 업무에 대해서 공통적으로 수행하고 있다.
▲ 외환은행과 하나은행 부동산팀이 합쳐져서 하나가 된 걸로 아는데 통합이 되면서 달라진 점이나 변화된 점이 있다면?
일단 외환은행 같은 경우는 전에 인원이 2명 정도 소수로 운용했던 측면이 있다, 통합된 후 인력이 좀 많아졌기 때문에 조금전에 말씀한것 처럼 가 개인별로 전문분야를 나눌 수 있는 그런 여지가 좀 생긴 장점은 있다. 대신 어떤 업무에 대해서 일사분란하게 파악하기에는 조금 어려운 단점도 있지만 기본적으로 여러명이 같이, 부동산이라는 분야가, 모든 분야를 한 사람이 다 알기가 굉장히 어려운 분야이기 때문에 의견을 같이 수렴해서 같이 일을 하는게 좋은 장점으로 많이 작용하는 것 같다.
▲ 은행을 포함해 증권, 보험사 등 다 부동산팀을 가지고 있는데 다른 금융권 부동산 팀들과 비교했을 때 KEB하나은행 부동산 팀만의 강점이나 차별화 전략이 있다면?
KEB하나은행의 가장 큰 장점이라고 볼 수 있는게 자산관리, 특히 PB쪽에 대해서는 '명가다'라는 인식을 가지고 있다. 가장 먼저 시작을 해서 지금 현재 PB 점포라든가 자산가 고객수 측면에서 볼때는 저희 은행이 가장 큰 영업기반을 가지고 있는 상황이다. 가장 오래 됐고 항상 자료를 조사하면 점포수와 고객측면에서는 가장 많은 VIP 자산가들을 보유하고 있는 그런 통계가 나오고 있는 상황이다. 기본적으로 PB들이 타행 PB에 비해서는 역량이 좀 뛰어나다고 볼 수 있다. 그래서 그런 역량을 바탕으로 해서 상대하는 고객들에 대해서 저희 센터에서는 우선 지원 업무가 될 수 있는 부분이다.
저희 부동산센터에서는 그런 업무를 충분히 지원하고 있는데 사실 타행대비 강점이나 이런 부분들은 어떻게 보면 은행들이 지원하는 서비스가 거의 유사하기 때문에 딱히 찝기는 그렇지만 저희들이 하는 업무중 타행들이 하고 있지 않는 업무중에 하나가 (물론 일부 있는 금융기관도 있지만) 감정평가사가 있다. 그래서 고객들이 부동산 관련 니즈 중에 가치 평가에 대한 니즈가 상당히 많은데, 전문적인 자격증을 가지고 있는 감정평가사가 저희들의 보고서 작성 업무라든가 가치 평가에 업무에 대해서 같이 동참해서 하기 때문에 이제 보고서의 질이 상당히 높다라는 점을 말씀드리고 싶다. 또 하나가 부동산 펀드 업무같은 경우에는 이제 다른 부동산팀에서는 안 하고 있는 걸로 알고 있다. 저희 KEB하나은행 에서만 하고 있는 업무로 알고 있는데 관련해서, 역시 부동산 펀드라는 것도 간접투자상품이기 때문에 직접 투자 상품만 알고 있는 다른 부동산팀 보다는 간접투자상품 지식까지 알고 있는 저희 팀이 투자대상을 선별하거나 투자가치를 평가할 때 조금 더 나은 평가가 나오지 않을까 좋은 보고서가 나오지 않을까 하는 생각을 가지고 있다.
▲ 부동산 펀드팀은 언제부터 시작한 것인가? 고객들의 반응은 어떤가?
오래됐다. 저희 부동산팀은 말 그대로 간접투자 상품이기 때문에 일단 저희가 기본적으로 다이렉트로 파는 것은 아니다, 저희가 상품을 구성을 해서 PB를 통해서 매각을 하는 절차를 거치기 때문에 저희들이 고객한테 추천할 수 있는, 또 PB들을 통해서 추천할 수 있는 물건을 조금더 다양화 할 수 있는 장점을 가지고 있다.
▲ KEB하나은행 부동산 PB팀에서 하고 있는 서비스나 제공하는 상품 들 중에서 가장 고객들의 만족도가 높거나 내세울 수 있는 것 하나만 소개 해달라.
아무래도 저희가 부동산 상담 업력이 좀 오래되다 보니 고객이 원하는 니즈를 좀 신속하게 정확하게 파악할 수 있는 능력을 가지고 있다고 볼 수 있다. 그래서 상담하는 과정에서 고객들의 상담 만족도가 다른 곳보다 상당히 높을 수가 있다, 또 하나는 직원들이 다양한 경험들을 가지고 있기 때문에 부동산 관련 모든 분야에 있어서 외부의 큰 조력없이 상담이 가능하다 라는 장점을 좀 가지고 있다고 볼 수 있다.
▲ 올해 KEB하나은행그룹 전체의 경영 전략이나 목표가 있을 것이고 그 가운데서 부동산팀에 연계되는 세부 목표나 사업계획이 있을 것 같다. 올해 KEB하나은행 부동산센터의 가장 우선되는 목표나 사업전략이 있다면?
올해 저희의 가장 큰 현안이라고 볼 수 있는게 부동산투자 자문업에 지금 진출할 계획이다. 다음달(3월) 중에 금융기관에 등록 신청을 할 계획이고 승인이 되는데로 부동산 투자자문업을 개시할 예정인데, 저희 부동산 센터에서 볼때는 올해 가장 큰 현안, 목표는 투자자문업의 안정적인 안착을 위해서 노력하는 시기로 볼 수 있겠고, 또 추가적으로 계속 업무진행을 해서 거기서 발생할 수 있는 수익도 창출하는 기회를 가지려고 저희가 지금 계획을 잡고 있다. 사실상 이 업무에 대해서 다른 은행들은 이미 시행을 하고 있다. 저희가 조금 늦은 측면은 있다. 투자자문업 진출 진행과정에서 필요하다면 전문인력도 스카웃 할 계획도 있다.
▲ 그 외 KEB하나은행 부동산팀에 대해 더 어필하고 싶은 부분이나 독자들에게 하고 싶은 말씀이 있으시다면?
부동산 자문서비스라고 하는게 어떤 의미에서는 간접적인 서비스가 될 가능성이 높다. 일단 금융권에 있는 부동산 전문가한테 받는 부동산관련 자문 서비스는 시장 전문가한테 받는 것과 차이가 있을 수 있다. 아무래도 보는 견지가 객관화 될 수 있고 조금 더 세밀하게 볼 수 있는 그런 장점을 가지고 있다. 왜냐하면 직접적으로 자문하는 것 자체가 본인의 수익과 직결되지 않기 때문이다. 그래서 그런 객관성을 유지할 수 있는 장점이 있기 때문에 저희 하나은행 부동산센터에서는 항상 그점에 대해서 인식을 하고 고객들의 부동산 자문을 할 때 객관적으로 할 수 있도록 최대한 노력을 하고 있는 목표를 가지고 항상 일을 하고 있다. 그런 점들이 어떤 의미에서는 다른 은행들도 비슷하게 할 수는 있겠지만 한편으로는 저희가 뚜렷한 목표를 설정하고 있기 때문에 차별화되는 방식이 될 수도 있을 것 같다.
▲ 전문가로써 2016년 부동산 시장 전망을 전반적으로 어떻게 보나. 이런 상황 가운데서 투자자나 고객들이 주의해서 봐야할 점이 어떤 것들이 있는지 설명 부탁드린다.
일단 부동산 시장을 크게 두가지로 나눠 볼 수 있는데 먼저 많은 사람들이 관심을 가지는 주택시장 분야를 들 수 있다. 특히 주택시장은 아파트로 가장 대표되고 있는데 최근 현황에 대해서는 잘 아시겠지만 금년 전망만 놓고 본다면 작년에 공급량이 상당히 많이 늘어났다 하는 약간 시장의 부정적인 변수라고 할까. 그런 점이.. 이제 공급량이 늘어났다. 미국에서 금리를 인상했다. 그리고 정부에서 가계부채 관리방안을 시행하고 있으면서 결국 대출규제 정책에 착수했다, 이런 점들이 사실상 시장의 부정적인 요소로 볼 수 있다.
반대로 긍정적인 요소로 볼 수 있는 것은 여전히 전세물량 자체가 시장에서 공급부족 현상을 보이고 있기 때문에 전체적인 주택매매 수요는 꾸준히 이어질거다 라는게 전반적인 긍정적 요소로 볼 수 있을 것 같다. 그런 점들이 혼합돼서 움직이는 2016년이 될것 같다. 그런데 이제 전반적으로 어떤 재료를 놓고 볼때 시장에 부정적인 요소가 좀 더 많기 때문에 불확실성이 좀 더 커질 수 있다 라는 점이 더 클 것 같다. 그래서 주택시장에 대한 금년의 전망은 조금 약보합을 보이는 시장이 돼지 않을까 그렇게 예상한다..
반면 상업용 부동산 시장의 경우에는 우리나라 부동산 시장을 관통하고 있는 가장 큰 화두중의 하나가 저금리다. 아까 미국의 저금리 현상에 따라서 우리나라도 인상될거다 라는 예상은 했지만 사실상 7개월째 계속 동결을 하고 있고, 거기다 지금 금리인하 가능성까지 언급하고 있는 그런 상황이다. 워낙 경기가 안좋게 때문에.. 근데 그렇게 기준금리가 지금 1%~1.5% 를 유지하고 기 때문에 많은 분들이 금융상품 투자의 너무 작은 수익률에 대해서 불만을 갖고 계신 상황이다 보니까 실물자산인 부동산 투자에 대한 관심이 상당히 많이 늘었다. 그 중에서도 시세차익 목적이 아닌 수익형 부동산이라고 하는 상가, 빌딩 이런거에 대한 관심이 크게 늘었다. 그런데 저희쪽은 아무래도 자산가 분들이 많이 계시다 보니 소규모 보다는 흔히 지금 시장에서 많이 이야기하는 '꼬마빌딩'이라고 하는 50억 이하되는 빌딩에 대한 관심도 많으시다, 전반적인 상담 규모로 보면 한 100억 수준까지 상담들이 많이 넣으시는 것 같아서 매각보다는 당연히 매수에 대한 부분의 문의가 지금 굉장히 많다.
전반적인 부동산 시장에 대해서는 조금 불확실성이 커지면서 약간 불안하게 보고 있지만 상업용 부동산 시장은 조금 다르게 움직일 가능성이 높다. 그래서 아주 대형건물 같은 경우에는 전체적인 부동산 시장 흐름하고 크게 벗어나지 않게 좀 움직일 것 같지만 중소형 빌딩 시장은 금년에도 여전히 많은 수요층으로 인해서 약간 가격 상승 국면은 좀 유지할 것 같다.
그런 상황에서 볼때 일단 주택 쪽에는 지금 가장 크게 주의할 점이라면 2014~2015년 공급량들이 상당히 많았는데 그 공급량에 대해 '과다하다, 그렇지 않다' 라는 의견들이 많이 있지만 기본적으로 시장에서 느끼는 체감할 수 있는 공급량은 '많다'이다. 그래서 제일 중요한 것은 어떤 통계보다도 시장에서 어떻게 받아들이느냐가 제일 중요한데 그런 측면에서 볼때 공급량이 많다. 그래서 실제로 시장이 풀리는 시기가 2017년 부터라고 보면 결국 2017년 되면 2016년 보다는 조금 더 상황이 안 좋아질 가능성이 있다, 그래서 부동산 투자 매매 타이밍을 잡는 시점을 좀 잘 잡았으면 하는 생각이다. 그래서 사시는 분들 입장에서는 2017~2018년을 지나면서 그때 좀 매수 타이밍을 보시는게 좋을 것 같고, 당연히 매도하실 분들은 그 시점이 지나든지, 아니면 급하신 분들은 그 시점 전에 금년이라도 매도를 하시는 게 좋지 않을까 라고 생각한다.
상업용 부동산 쪽 투자에서 주의점 이라고 하면 제일 중요한게 임대료를 받아서 운영하는 상업용 부동산이기 때문에 임대료가 제대로 나올 수 있는지, 그러니까 임대료의 안정성이 높은지, 그게 이제 사실 제일 중요하게 봐야 될 것 같다. 경우에 따라서는 워낙 그 찾는 수요가 많다 보니까 시장에도 물건은 많지만 저희들이 물건을 탐색하다 보면 전혀 매각하기 어려운 물건들도 시장에 많이 나와 있기 때문이다. 그래서 초보자들이 물건을 고를 때 상당히 좀 조율을 해야하는 시장이고 또 한편으로는 형성이 돼 있다. 찾는 분들이 많다보니까.. 그래서 본인이 직접 분석하기가 어렵다면 반드시 전문가의 조언을 좀 받아서 투자하셨으면 하는게 바
램이다, 그게 작은 금액이 아니기 때문이다. 혼자 결정하시기 보다는 전문가의 도움을 좀 받으시고요, 가급적이면 그 전문가가 시장전문가 보다는 금융권에 있는 전문가의 도움을 받는게, 그 중에서도 저희쪽에 의뢰하시면 좋겠다. (웃음)
▲ 마지막으로 정책적인 요소가 있을 것 같다. 대출규제 정책이라든가 4월에 총선도 있는데 정치적·정책적 흐름과 관련돼서는 부동산 시장에 미칠 영향과 이런 점에 있어서 좀 눈여겨 봐야할 점이나 주의할 점은 없나?
기본적으로 정부 정책의 흐름은 박근혜 정부 들어와서 부동산 활성화 정책에 초점이 맞춰져 있었다. 그래서 계속 그런 정책을 취했고 지금도 그런 정책 기조는 유지하고 있는 것 같다. 다만 가계부채 문제가 워낙 크게 대두되고 IMF를 비롯해 외국에서도 계속 경고음을 보내니까 '가계부채 종합관리방안'을 시행해서 결국은 어쩔수 없이 대출규제에 들어갔는데 결국 대출 규제지 부동산을 규제하겠다는 뜻은 아닌데 결국 부동산 규제 효과가 나타날 뿐인거다. 그래서 사실 정부의 기본 방침은 부동산 시장을 지금 상황 자체가 크게 예전과 같이 폭등하는 시기가 아니다 라고 보고 있어서 활성화에 대한 기조는 유지할 것으로 생각이 되고, 대출규제로 부동산 시장이 또 죽는다 그러면 또 그걸 활성화 시킬 방안이 발표될 가능성도 여전히 남아 있다고 생각이 된다. 그래서 정부의 방침 자체는 부동산 시장에 긍정적인 요소로 작용할 가능성은 계속 있다.
사실 총선 부분은 기본적으로 지금 정확한 통계는 기억이 나지 않지만 총선이 부동산 시장에 기여한 측면은 그렇게 높지 않은 걸로 나타난다. 심리적인 효과는 상당히 있다. 많은 후보자들이 표를 얻기 위해서 개발공약이 가장 많이 먹힐 수 있는 정책이다 보니까 그런 정책들을 많이 발표 한다. 실행여부를 떠나서, 말 그대로 빌 공이 되더라도 공약을 발표하고 있기 때문에 그런것들이 이제 시장에 어느정도 심리적인 효과, 긍정적인 효과는 주고 있는데 사실 아까 말씀 드린데로 통계적으로 그게 잘 나타나지 않는 것은 이미 유권자나 시민들이 다 될만한거다, 되지 않을만한 거다 라는 걸 다 알고 있는 상황인걸로 봐 진다. 그런데 전반적으로 금년에는 어쨌거나 총선이 예정돼 있다, 아까 말씀드린 데로 정부에서 가계부채 종합 방안이 결국은 부동산 시장에 악재로 작용 하겠지만 아주 크게 부동산 시장을 침체 시킨다면 정부에서 그걸 풀어줄 수 있는 활성화 대책이 나올 수 있는 가능성도 여전히 있다. 왜냐하면 우리나라 경기가 워낙 안 좋잖아요. 그래서 아까 말씀드린데로 미국은 올리는데 금리를 내려야 한다는 목소리가 나올 정도고, 대통령도 수시로 강조하는게 경제살리기 이야기를 하고 있기 때문에 거기에 방해되는 정책보다는 활성화 하는 정책으로 갈 가능성이 높다라고 생각한다.
|
