[④ IBK기업은행 WM사업부 김연화 부동산팀장]
은행 (PB센터,WM), 증권사, 보험사 등 금융사에는 모두 부동산팀이 따로 존재한다. 이들은 고액 자산가들의 부동산 자산관리 상담과 함께 투자자문 등을 수행한다. 대한민국 부동산 금융의 물밑에서 부동산 경기의 흐름을 주도하고 관리하는 이들 각 금융권 부동산 팀장들을 한국부동산산문이 만나 인터뷰했다. [인터뷰·정리=곽성규 기자]
[김연화 IBK기업은행 WM사업부 부동산팀장]
▲ 기업은행 WM사업부의 전체적인 소개와 그 안에서 부동산 팀장으로써 어떤 일을 하고 있는지 소개 부탁드린다.
기업은행 WM사업부 내에 자산 컨설팅 팀은 크게 부동산·세무·금융으로 나눠지는데 고객님이 갖고 있는 각종 자산에 대한 합리적이고 절세할 수 있는 포트폴리오 내에서 세 분야의 전문가들이 구성이 돼서 서로 조력하면서 고객의 재산을 보호하고 더 증대하는데 도움이 돼고자 하는 역할을 하고 있고, 그 안에서 부동산팀이 하는 역할은 부동산을 보유하고 계신 분이거나 아니면 매입·매각·보유에 대해서 고민하고 계신 분들에게 도움을 드리는 역할을 한다.
▲ 기업은행은 은행권이긴 하지만 국책은행인데 국책은행으로써 기업은행 안에 있는 부동산 전문가로서, 서비스의 강점이나 차별화 전략이 있나. 또 중소기업 전문 은행으로써의 부동산 전문가로서 차별화 된 점은 없나.
아무래도 타행보다는 중소기업 CEO 고객들이 많은 편인데 그 분들이 의뢰하시는 부분이 다른 타행하고는 좀 차별화 될 것이다. 따라서 공장, 토지(물류창고 등)에 대한 관심, 아니면 지금 개인이 보유하고 있는 일반 부동산 자산 뿐만 아니라 법인 소유 이거나 개인들이 소유하고 있는 공장·토지에 대한 관심이 타행 보다는 높은 편이다.
▲ 보기드문 여성 부동산 팀장로서 장점이 있다면.
상대적으로 고객 입장에서는 여성이기 때문에 더 구체적이고 꼼꼼하고 자세하다 라고 하면서 만족하시는 분들이 계시다, 자산이 부동산이 차지하는 비중이 워낙 높다 보니 이것에 대해 알고 있는 분들이 크로스 체킹하는 부분이 있다. 그래서 그런 부분이 시간이 걸리지만 상대적으로 정확한 것, 또 어떤 외생변수에 의해 그런 것들이 달라지는 부분이 있겠지만 가급적이면 정확하게 답변하려고 준비를 많이 하는 편이다.
▲ 다른 은행같은 경우 사실 본사 부동산팀이 각 지점 PB센터를 지원하는 역할들을 많이 하고 있다. 기업은행은 지점 지원이라든가 하는 쪽은 없나.
본점에서 WM센터와 PB센터 지원을 (부동산 관련) 하고 있다. 기본적으로 출장은 빈번하게 가지는 않지만 진짜 고객이 요청하는 경우에는 간다. 출장이 어려운 경우에는 부동산리포트 혹은 화상통화를 통해 고객의 궁금증을 해소하고자 한다.
▲ 기업은행 WM에서의 가장 대표적인 혹은 인기있는 고객들의 만족도가 높은 서비스를 하나만 소개한다면.
다양한데 우선 부동산 투어를 한다. 정기적으로 1년에 두번 상반기 하반기 서울에서 대표적인거리 골목상권 투어를 하고 있는데 소수 인원으로 .. 그런데 반드시 이쪽 상권에 대해서 매입을 해라 그런 의미가 아니라 상가를 매입 했었을때 수익형 부동산에 접근하는 자세와 체크해야 될 리스트들 그런거 중심으로, 가격의 변동성 이런 것들도 중심으로 해서 좀 장단점.. 위험요소들은 무엇인지.. 의사결정하는데 도움이 되는 차원에서 ..
예를들어 세종시나 평택 가게되면 당일 코스로 가고, 골목상권을 가면 반나절로 간다. 상반기 하반기 1번씩 인데 1회차 2회차 3회차로 3일내내 같은 동네를 간다. 만약에 홍대 투어를 한다 그러면 1회차,2회차,3회차 그리고 하반기에는 저쪽 가로수길 투어한다, 이러면 또 1회차,2회차, 3회차. 보통 한 회차에 10명에서 15명이 간다. 그래서 분기마다 30~40명. 그래서 지방에서 오시는 분들도 계시고. 모든 동네에는 상권들이 있는데, 상권의 매출액을 높일 수 있는 요인들, 고정인구와 유동인구, 그 다음에 주변의 환경분석 그런걸 통해서 MD구성 이라든지 업종구성 이라든지 시세라든지 그런부분, 그리고 전반적으로 수익형 부동산에 대한 쏠림현상이 있다보니 지역에 대한 문제 뿐만 아니라 전반적인 상품 종목에 대한 특징 그런 것들을 같이 공유한다.
홍대나 가로수길은 너무 비싸서 강권하는 상품들은 아니다. 너무 가격이 비싸서 젠트리피케이션이라고 해서, 이탈하는 현상까지 나타나서 어느정도 임계치, 어깨위다. 개인적으로 그렇게 생각한다. 물론 고객들은 관심을 가지는 분들이 있지만 마찬가지로 '비싸다' 옛날하고 이제 최소한 그쪽 지역에 대해 옛날부터 관심있던 분들이 있다. 그거에 대비해서 아 지나치게 비싸다. 비싼 이유에 대해서도 같이 공감하게 된다.
▲ 국책은행이다 보니 올해 목표가 아무래도 선명하게 있을 것 같다. 기업은행의 목표가 있고, 그 안에서 WM사업부의 목표가 있을 것이고 그 안에서 부동산팀으로서 수립된 목표나 사업 전략이 있으실 텐데 어떤것에 가장 큰 중점을 두고 올해 일을 추진하고 계신지.
재작년부터 부동산 투자자문업에 대해서 준비를 하고 계시거나 이미 완료돼서 하고 있는 은행도 있고, 그런데 저희는 지금 하반기를 목표로 해서 부동산투자자문업 인가를 받으려고 준비하고 있다. 그렇게 되면 고객이 원하는 구체적인 컨설팅을 더 구체적으로 고객들의 니즈에 부합하는 서비스가 제공이 되지 않을까 한다.
▲ 아무래도 일 하시면서 은행이라서 다른 금융권과도 다르고, 국책은행이라서 다른 은행들과도 다른점이 있고, 고객들의니즈를 충족시키고 이런것도 필요하지만 공익적인 측면도 많이 생각하시면서 일 하시지 않나 그런 생각이 드는데.
사실 그렇지는 않다. 조직이 문제가 아니라 개인적으로는 고객 자산의 증대를 목표로 하지만 지금과 같은 상황에서는 증대보다는 보존의 가치가 있는가. 라는 부분과 '법률적으로 하자가 있는가 없는가' 라는 부분, 그리고 개발에 대해서 타당성이 있는가, 아니면 수익을 낼 수 있는 구조인가, 그런 것들에 대해서 이분이 개인적인 입장에서는 수익에 +가 되는 것들을 고민하거든요, 그러니까 그게 증대가 되면 결국 기업은행이 잠재고객이든 기여고객이든 더 큰 기여를 하실거라고 생각한다.
▲ 올해 부동산 시장 전망은 어떻게 보나.
전반적인 외생변수라면 미국의 금리인상을 제외한 나머지가 어떻게 작용하는가에 달려 있다고 본다. 미국도 사실 자유롭지 못한 것 같다. 금리인상이 시기 상조였다 할 정도라면 워낙 세계 경기가 좀 위태로운 상황이고, 우리나라 역시 수출 의존도가 크다 보니까 저성장이 장기화 되지 않을까 하는 우려라는 부분도 있다..
그리고 부동산 공급은 한동안 풍부하게 나갔던 편이고, 수요에 대해서는 확대 재생산 하려고 하지만 기업체나 고용에 대한 불안정 이런 것들이 좀 파생이 되면서 심리 위축이라는 부분, 특히 올해 가계대출에 대한 부담 때문에 서울 수도권 같은 경우는 2월부터 가계 여신 규제가 들어갔고 또 5월부터는 전국구가 그렇게 되다보니까 매수심리 위축이 좀 대두가 되고, 그리고 경기불황에 대한 불확실성이 크다 보니까 이 분위기는 지속되지 않을까 생각한다.
다만 총선이 4월에 있고 내년에 대선이 있는데 선거공약으로 나올 수 있는 부분들은 사실 우리가 여태까지 경험을 많이 해봤기 때문에 하나의 이슈는 되겠지만 그게 크게 지속성을 가질 수 있는 효과가 있을 거다 라는 생각은 안 든다.
저는 주택시장이 일부적으로는, 국지적으로는 입주물량이 많았던 것은 잠깐의 가격하락이 예측이 될 것이라고 보고 있고, 다만 전세나 월세에 대한 수요는 기본적으로는 매입을 하지 않는 것 때문에 그런 수요 기반이 늘어나는 것이고 그래서 전월세 가격이 떨어진다라고 보지는 않는다. 하지만 매매가격이 올라간다라고 보기는 어렵다.
▲ 이런 상황에서 투자자들이나 자산가들이 특히 주의할 점이나 눈여겨 봐야 할 점은.
향후에는 이런 어떤 일정, 우리가 알고 있던 패턴이 안 나올수도 있을거라는 생각이 들기 때문에, 저금리, 유동자금이 풍부해서 실물 자산에 대한 접근을 공격적으로 하기 보다는 세계 경기불황 속에서 인플레로 갈지 디플레로 갈지 모르지만 다양한 것들이 공존하고 있기 때문에 보수적으로 늘 한템포 늦게 의사결정을 하더라도 늦지 않다.
다만 내가 투자 할 곳을 부동산 자산 내에서 포트폴리오를 짤 때 환금성과 수익성과 안정성을 고려해서 지나치게 많은 비중을 갈 필요는 없을 것 같다. |
