장웅철 REM부동산거래소 부동산거래지원본부 팀장
우리 나라 가계의 지난 수십년간의 투자행태를 보면, 시류에 매우 민감하게 반응해왔음을 알 수 있습니다. 주가가 대세 상승기에 올랐을 때 우루루 주식시장에 투자해왔고, 주택 가격 폭등기에 조급한 마음에 대출 받아 아파트를 샀고, 원룸이 돈 된다니까 우루루 퇴직금을 쏟아부었습니다. 이렇게 뭐가 좀 뜬다 하면 남들 뒤쫓아 투자해서는 좋은 결과가 있을 수 없습니다. 그동안 남 따라 부동산 투자하여 매번 실패만 해왔던 최씨, REM부동산중개를 만나 본인에게 적합한 부동산 투자방법을 찾게 되었습니다.
“부동산 투자, 한번도 성공해보지 못했어요.”
50세 샐러리맨 맞벌이부부인 최씨 가정은 소득이 월 1,500만원 이상의 고소득 가정이다. 그동안 꾸준히 저축해 온 덕에 총자산은 10억여원(전세금 5억원 포함). 90년대와 2000년대 주택가격 폭등기를 전세로 보내면서 최씨 부부는 부동산 투자기회를 엿보았다. 최씨는 2008년 금융위기 때 급락하던 주택가격이 반짝 반등하던 2009년에 아파트를 샀다가 2012년에 손절매하면서 수천만원의 손해를 보았다. 또한 최씨는 원룸 수요가 많아질 거라는 생각으로 2009년에 수도권의 택지를 사서 보유하고 있지만 택지 가격은 오히려 떨어졌다. 원룸을 짓자니 4억여원의 건축비를 들여 건축할 엄두도 나지 않고 어찌해야 할지 난감한 상황이었다.
최씨는 평소 거래하는 은행을 통해 REM부동산중개를 소개받아 상담을 받게 되었다. 우리는 먼저 최씨 부부의 상황을 점검해보았다. 최씨 부부는 고소득 샐러리맨 부부답게 시간적 여유가 없었다. 주말에도 일에 파묻혀 도통 시간이 없는 생활을 하고 있었다. 또한 최씨가 보유한 택지를 조사했다.
시세는 최씨가 매입한 가격 이하로 떨어져 있고, 매매가 원활하지는 않았으나 다행히 매매는 가능한 상황이었다. 3~4층 상가주택을 지어 본인이 한층에 거주하고, 나머지는 상가나 원룸, 투룸으로 임대해 주어 임대 수익을 얻고자 하는 은퇴자들이 주로 찾는 택지였다.
그런데, 최씨 부부는 이 곳에 거주할 계획이 전혀 없었다. 때문에 이 곳에 상가주택을 짓는다면 전체를 임대해 주고 임대수익을 얻는 목적이어야 하는데, 임대에 가장 효과적인 형태로 건축했을 경우 약 4억 3천만원의 건축비가 예상되었다. 토지대금(2억5천만원)과 합하면 총 6억8천만원을 투입하는 것인데, 공실 위험이 높을 것으로 예상되었고, 전체가 임대가 되더라도 임대수입은 연 3,000만원 정도가 예상되었다.
단순 수익률은 5%로 예상되지만, 각종 유지비용과 부대비용을 고려해보면 순수익률은 연 4% 안팎으로 예상되었다. 그런데, 주변에 이미 건축된 비슷한 규모의 상가주택의 매매가는 5억5천만원~6억원이었다. 즉, 현재 시장상태에서는 상가주택을 건축한 후 팔아야 하는 경우, 투입비용보다 낮은 가격으로 팔게 된다는 것이다.
아쉽게도 이 주변의 지가 상승 가능성은 매우 낮았다. 향후 주변 건물들이 노후되면서 점점 가치가 하락할 것으로 예상될 뿐, 개발 호재도 없었고 급격한 인구 유입 가능성도 없었다.
때문에 이 택지를 팔고 다른 부동산에 투자하는 것이 적합하다는 결론을 내렸다. 최씨 부부에게 적합한 부동산 유형은 첫째, ‘관리가 용이하고’, 둘째, ‘매매가 원활한’ 유형이라 판단했다. 최씨 부부는 일에 바쁘기 때문에 부동산 관리에 신경쓰기 어려웠기 때문에 관리가 쉬운 물건이어야 하고, 또한 약 10년 후 예상되는 퇴직시점에 자산구조를 바꿔야 하는 상황이기 때문에 팔고자 할 때 팔 수 있는 물건이어야 했다.
또 한가지, 최씨 부부는 소득은 높은 반면 부채는 전혀 없었다. 때문에 다소의 대출을 일으켜 투자해도 별 위험이 없는 상황이었다.
이러한 최씨의 상황을 종합적으로 고려하여, 우리는 최씨에게 대로변 1층 상가점포가 가장 적합하다는 결론을 내렸다. 2015년 시중금리가 낮아지고 있는 시점이어서, 임대수익률이 높은 우량 상가점포는 가격 상승을 기대해볼 수 있는 상황이었다. 이런 유형의 부동산에 총 6억원(대출 3억원 포함)을 최장 5년간 투자하여 임대 수익을 따로 모아두고, 향후 상가가치가 높아졌을 경우 팔아서 매매차익을 거둔 후 그 다음 투자를 하는 계획이었다. 최씨 부부는 매우 만족해했고 우리가 제시한 계획대로 투자하기로 했다.
사람마다 궁합이 맞는 부동산이 따로 있다. 본인의 성향과 상황, 자산규모 등을 종합하여 본인에게 적합한 부동산을 고를 필요가 있다. 그렇지 않고 남들 따라 투자해서는 뒷걸음질만 반복하기 십상이다. 잘해야 제자리 걸음이다. 이제는 부동산도 전문가와 상의하여 결정해야 하는 시대다.
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