[⑤ 신협중앙회 여신부 여신심사팀 김종극 부동산 파트장]
은행 (PB센터,WM), 증권사, 보험사 등 금융사에는 모두 부동산팀이 따로 존재한다. 이들은 고액 자산가들의 부동산 자산관리 상담과 함께 투자자문 등을 수행한다. 대한민국 부동산 금융의 물밑에서 부동산 경기의 흐름을 주도하고 관리하는 이들 각 금융권 부동산 팀장들을 한국부동산산문이 만나 인터뷰했다. [인터뷰·정리=곽성규 기자]
[김종극 신협중앙회 여신부 여신심사팀 부동산 파트장]
▲ 우선 팀 소개 부탁드린다.
저희 신협중앙회 에서는 여신 업무가 크게 두가지로 나줘져 있는데, 보통 일반적으로 생각하면 불특정 다수의 고개들을 대상으로 대출을 한다라고 생각하는데 저희 신협은 그렇지 않다. 지역에 있는 신협들은 조합원을 대상으로 대출을 하고, 중앙회는 일반 개인을 상대로 하는게 아니고, 회원조합만을 상대로 대출을 해 오다가 2003년 신협법 개정으로 비회원을 상대로도 대출을 취급하게 되었다.
조합에 접수되는 대출 중 금액이 좀 큰 건들은 지역 신협들이 다 소화를 못한다. 예를 들어 100억~200억 정도 되는 그런 대출이 지역에 있는 신협에 접수가 되면 소화를 못하니까 그것을 중앙회에 가져와서 중앙회와 함께 여신을 하는 상품이 있고, 다른 하나는 사업규모가 1000억~2000억 정도 되는 건들은 중앙회가 시중 은행들하고 같이 대출해주는 상품이 있다.
이와같이 크게 두가지로 볼 수 있는데 하나는 중앙회 단독으로 은행들과 같이 거액 여신을 하는 경우, 또 하나는 지역에 있는 신협들과 같이, 상대적으로 소액일때 약 50억~100억 정도 이상되는 건들을 대상으로 하는 대출이다.
그리고 여신의 종류에 대해 말씀드리자면 관련된 대출 중에서 종류가 SOC대출하고, 부동산PF, 인수금융, ABL, 기업여신 크게 이렇게 5가지로 나눌 수 있다. 그 중에 부동산은 개발사업을 위주로 하고 있다. 아파트나 오피스텔, 호텔, 상업시설, 물류시설 등의 부동산 개발을 하는 경우 PF라고 하는 여신을 저희가 하고 있다. 또 PF가 끝나서 준공이 되면 담보대출도 하고 있다. 담보대출은 시내에 있는 오피스 위주로 하고 있고, 좀 외곽으로 나가면 상업시설들, 물류창고라든가 또는 쇼핑몰, 그런 것들을 담보로 해서 대출을 하는데 규모는 보통 수천억원으로 중앙회가 단독으로 하진 못하고, 저희는 500억원 안팎으로 참여를 하고, 다른 은행들, 그리고 보험사와 함께 신디케이트론으로 참여를 하고 있다.
▲ 은행, 보험사, 증권사 등 금융권마다 부동산팀이 있는데 특별히 신협중앙회의 부동산 관련 업무가 다른 금융권 부동산 관련 업무와 비교했을 때 강점, 차별화 되는 전략이 있다면.
사실 저희 여신부가 생긴지 얼마 안 됐는데, 신디케이트론을 시작한지는 2010년 말부터 했으니까 약 5년 조금 지났다. 그러다 보니 시장에 진입하기 위해 저희만의 강점이 필요했는데, "빠른심사"라고 할 수 있다. 조직이 크지는 않기 때문에 아무래도 의사결정 라인이 단순화 돼 있어서 빠르게 의사 결정을 할 수 있고, 그러다 보니 대출을 받고 싶어하는 차주들도 빠르게 결정을 해
주니까 선호를 해서 좀 급한 대출이 많이 들어왔고, 그런 것들을 저희가 잘 처리해 주다 보니까 입소문이 나서 우량 대출들도 많이 접수가 되서 최근에는 저희 여신부가 많이 커졌다.
여신부만 따지면 한 5년정도 업력 밖에 되지 않았는데 현재 약 2조 넘는 자산을 가지고 있고, 향후 2~3년 안에 5조까지 확대하기 위해서 지금 전사적으로 노력하고 있다.
그리고 또 다른 장점은 영업을 하는 운용팀에서 시중은행은 물론 국책은행이라고 할 수 있는 산업은행과 기업은행 등에 인간적인 네트워크를 두텁게 쌓아 나가서 그 쪽에서 하는 '딜'들, 사업들이 있으면 우선적으로 먼저 제안이 들어오는 경우가 많다. 그래서 그런 강점이 있고, 또 하나 보험사 보다도 큰 장점이라고 한다면 저희 조달금리가 높지가 않다. 약 2% 초반대기 때문에 웬만한 개발사업들은 다 참여를 할 수 있고, 은행 PF팀이나 부동산팀도 금리 운용수준을 약 3% 이상으로 가져가는 것으로 알 고 있는데 그런 은행과의 경쟁에서도 경쟁력이 있는 금리를 가지고 있다.
우량 대출일수록 금리가 낮은 특징이 있는데, 낮은 수준의 우량 대출도 대부분 참여할 수 있는 강점이 있다. 그래서 이렇게 3가지 강점으로 시장에 적극적으로 참여하고 있다.
▲ 신협의 부동산 관련 대표적인 상품이나 서비스 중에 가장 소개하고 싶은 것 1가지가 있으시다면.
'구조화 금융'이라고 할 수 있는데, 구조화 금융은 형식은 신디케이트론 이라고 해서 다른 금융사와 같이, 협조금융 이라고도 할 수 있는데, 협조해서 대출을 나가는 것이다. 구조화 금융은 어떤 사업에서 나오는 현금 흐름을 가지고 법률적으로나 회계적으로 독립된 그런 사업에서 나오는 현금흐름으로 대출을 상환하는 방식의 대출이다.
구조화 금융은 개발사업을 할 수 있는 기초가 되기 때문에 구조화 금융을 통해서 웬만한 프로젝트는 다 취급을 하고 있다. 그래서 개발 하시는 분들, 시행사라 그러는데 시행사들이 원하는 여신을 구조화 금융에서 대부분 소화를 하고 있다.
부연 설명하자면, 일반 기업여신을 하게 되면 기업의 신용도가 중요한데, '구조화 금융'은 그런 신용도와 관계없이 어떤 사업에서 사업성을 보고 이게 잘 될 것 같다 하면 차주의 신용등급과 관계없이 사업 자체에서 나오는 현금흐름으로 상환할 수 있는 구조를 만들어서 대출을 하기 때문에 영세한 차주라 할지라도 아이템이 좋거나 하면 여신이 나갈 수 있는 여지가 많다.
▲ 신협의 올해 전체적인 목표와 사업전략이 있을거고 그 안에서 부동산 업무에서 경영목표나 사업전략이 있으실 것 같은데.
양적 목표라고 하시면 현재 수준에서 약 1조원 정도 더 자산을 증대시키는 것이다. 현재 2조원이 넘는 수준인데 약 3조5000억 정도로 늘리는게 올해의 목표다. 이 중에 부동산 자산은 현재 50% 정도 수준인데 이것을 30% 정도로 낮출 계획이다.
그리고 부동산 주택시장이 특히 작년이 호황이었는데 작년 만큼은 못할 것으로 예상을 하고 있다. 그래도 올해도 나쁘지는 않을 것으로 보고 있다. 그래서 좀 차별화를 둬서 괜찮은 지역에 사업성이 있는 주택 사업에는 적극적으로 참여를 하고, 선별적으로 참여를 하는 게 우리의 목표다.
선별적으로 주택사업을 참여하고, 최근에는 주택사업의 수익률이 많이 낮아졌다. 그래서 주택사업 보다는 수익률을 위해서는 상업시설에 투자할 계획을 가지고 있다. 상업시설이라고 하면 물류 단지라든가 또는 대형 쇼핑몰 등의 개발사업이 있으면 참여할 계획에 있다.
▲ 한국부동산 신문 독자들에게 신협 부동산팀에 대해 더 어필하고 싶은 부분이 있다면.
사실 저희가 부동산 PF로 여신부가 성장을 많이 했는데, 앞으로도 부동산 자산을 늘려 가는 것은 맞다. 하지만 부동산 비중은 좀 줄일려고 하고 있다. 이유는 아무래도 부동산PF 보다는 SOC대출 이라든가 담보대출, 이런 것들이 리스크 면에서는 좀 작다고 판단을 하고 있고, 또 부동산이 총 대출자산 중에 차지하는 비중이 약 50%가 되니까 너무 높다는 판단을 저희가 하고 있고, 금융감독원에서도 그렇게 판단을 하고 있다. 그래서 SOC 대출, 인수금융, 기업금융, 이런 것들을 늘리고 부동산 PF는 약 30% 이하로 줄이는 것이 저희들의 목표다.
▲ 올해 부동산 시장 전망과 주의할 점에 대해 이야기 해 달라.
지금 지방 주택가격이 대구를 포함해서 제주, 울산, 부산 많이 상승을 했는데 그게 계속 지속되지는 못할 것으로 본다. 어느정도 정점을 찍었다고 보고 있다. 하지만 서울은 작년에 많이 상승을 하긴 했지만 저는 개인적으로는 약간 더 상승할 여력이 있다고 보고 있다.
그리고 부동산 시장이 차별화·양극화 되고 있다고 생각하는데 예를 들어 일산 쪽을 본다면 일산 구도심 보다는 한류월드 쪽이 개발이 많이 되고 있고 그쪽이 가격이 많이 오르고 있고, 구도심은 가격이 많이 떨어지고 있다. 분당 쪽을 말씀드려도 분당쪽은 어느정도 정체되는데 비해서 판교 지역이 많이 상승하는 것처럼 보이고 수원쪽도 광교는 개발 이후로 많이 상승을 했는데, 이런 것들을 봤을 때 우리나라 전체적으로 돌아다녀 보면서 느낀 것은 양극화가 되고 있는게 확실하다, 그래서 어떤 지역은 좀 슬럼화도 되고 있고, 또 새로 개발되는 신도시 쪽은 가격이 계속 상승하고 지속적으로 투자할 만한 곳이 있다, 그렇게 판단을 하고 있다.
그래서 저희 여신부도 그런 전략 가지고 주택 사업에 접근을 하고 있다. 그리고 요즘 언론에서 큰 위기가 앞으로 도달 할 것이다 이렇게 신문지상이나 이런데 많이 나오고 있는데 저는 그렇게 까지는 보고 있지 않고, 그렇게 큰 위기가 올 수는 있지만 아직까지는 시간이 좀 더 지나야 되는 것이 아닌가, 그리고 어떻게 하느냐에 따라서 위기가 잘 지나갈 수도 있다라고 생각도 하고 있다.
전세가격이 여전히 강세고 주택공급이 선진국 수준에 비해 많이 부족한 실정이고, 미국의 큰폭의 금리인상 가능성이 높지 않기 때문에 주택시장이 크게 위축되지는 않을 것이다 라고 보고 있다. 그래서 주택사업도 선별적이지만 지속적으로 참여를 할 계획에 있다.
▲ 특별히 대출 규제나 총선같은 정책적, 정치적인 요소들이 올해 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서는.
선거철에 부동산에 대한 여러가지 정책을 쏟아내기도 하고, 과열됐을 때는 부동산에 대한 부정적인 정책을 쏟아 내기도 하는데, 저는 기본적으로 우리나라 주택시장이 정책 1~2가지 가지고 움직일 수 있는 시대는 이제 지났다, 이렇게 판단을 하고 있다. 그 이유는 노무현 정권때 그렇게 부동산을 잡으려고 했지만 잡히지 않았던 점, 그리고 이후 정권이 들어서면서 부동산이 크게 오를 것이다 라고 생각했지만 금융위기 등으로 오르지 않았던 점, 이런 것들을 봤을 때 부동산시장은 국내외 경제의 흐름과 수급에 따라서 움직이지, 정책에는 크게 영향을 받지 않는다 그렇게 보고 있다.
|
