[⑥ KB국민은행 WM컨설팅부 임채우 부동산전문위원]
은행 (PB센터,WM), 증권사, 보험사 등 금융사에는 모두 부동산팀이 따로 존재한다. 이들은 고액 자산가들의 부동산 자산관리 상담과 함께 투자자문 등을 수행한다. 대한민국 부동산 금융의 물밑에서 부동산 경기의 흐름을 주도하고 관리하는 이들 각 금융권 부동산 팀장들을 한국부동산산문이 만나 인터뷰했다. [인터뷰·정리=곽성규 기자]
[임채우 KB국민은행 WM컨설팅부 부동산전문위원]
▲ KB국민은행 WM컨설팅부 부동산팀과 업무 소개 부탁드린다.
저희는 은행 우수 고객들을 대상으로 해서 부동산 상담, 그리고 직원을 대상으로 한 부동산 교육을 중심으로 하는 팀이다. 아파트부터 시작해서 상가, 건물, 토지에 이르기까지 부동산과 관련된 모든 제반 상담을 진행한다고 보시면 된다. 총 인원은 6명으로 구성돼 있고, 고객들의 가장 높은 비중을 차지하고 있는 부동산과 금융을 결합한 토탈 자산 재설계 라든지 부도산 배분이라든지 금융적인 부분, 이런것과 같이 연계해서 상담을 진행하고 있다. 고객님들의 어떤 자산가치를 지켜주고 향상시켜 주기 위해서 팀의 존재가 있다고 보시면 된다.
KB국민은행은 과거 주택은행 시절부터 주택시장 통계를 주택에 대한 데이터를 가장 많이 가지고 있는 금융권이다. 그래서 그것을 바탕으로 하는 체계적인 부동산 상담이 가능하다. 또 전문성이 있는 부동산 전문가들이 포진돼 있어서 체계적인 부동산 서비스를 받을 수 있다.
▲ 올해 부동산 시장 전망을 전체적으로 어떻게 보나.
일단 지역을 좀 나눌 필요가 있을 것 같다. 수도권과 지방으로 나누어서 말씀을 드릴 수 있는데 수도권은 과거 5년간 정체 상태에 있었다가 작년 말부터 가격 상승이 시작됐었거든요, 그래서 작년까지 계속 상승을 하고 있는데 올해 들어서 상승이 통계상으로는 나타나고 있지만 실제로 보면 거래가 많이 주춤하고 있고, 심리적으로도 주택가격이 하락하는거 아니냐 하는 불안감이 있는 상태다.
그 이유는 여러가지 세계경제가 어려운 부분도 있고, 북한에 대한 리스크 부분도 있고, 금리가 인상될 부분 그런 부분이 있다. 하지만 기본적으로 택지개발 촉진법이 폐지가 되면서 신규로 공급될 수 있는 물량이 사실 많지 않다. 특히 서울 같은 경우는 재개발·재건축에 따른 멸실 물량이 많음에도 불구하고 입주물량이 적고 전세가격도 많이 올랐기 때문에 서울을 중심으로 강세 현상이 지속될 것으로 보인다.
그래서 서울을 중심으로 하는 수도권은 강보합세 정도를 보일 것이고, 그리고 가계부채 대책이랄지 이런 부분이 어느정도 시장에서 면역성이 좀 생겼을 때 실수요자 중심으로 거래가 하반기에 늘어나지 않겠느냐고 본다. 그런데 그렇게 늘어날 것으로 예상되고 있지만, 3~4월을 지켜봐야 향후 추이에 대한 정확한 분석이 가능할 것으로 보인다.
지방의 경우에는 가격이 사실 많이 올라왔다. 대구,부산,광주,울산 등 많이 올라왔는데 지금 대구 등은 마이너스를 보이고 있다. 그건 저희가 사실 어느정도 예상했던 부분인데, 그동안 공급도 많이 됐고, 상승도 많이 해 왔기 때문에 이제 입주물량 증가랄지 여러가지 수급여건 해소, 가격상승 부분, 이런부분이 같이 결부돼 있기 때문에 지방은 상승세가 좀 둔화가 되면서 하향세로 가지 않겠냐 이렇게 예상을 하고 있다.
수익형 부동산·상업용 부동산 시장은 저금리 환경에서 워낙 인기가 많았는데 이 부분은 올해도 계속 이어질 것으로 보인다. 그래서 돈이 없는 사람들은 1억대라고 할 수 있는 오피스텔 이랄지, 이런 부분에 대한 흐름이 계속될 것으로 보이고, 3억 이상인 고객에 대해서는 분양상가나 소형아파트, 그 다음에 10억 이상인 분들은 상가주택이나, 20억 이상인 분들은 건물, 이런 쪽에 대한 인기가 계속될 것으로 보이고 실제로도 현재 상가주택이나 건물같은 경우를 보면 매물이 별로 없고, 특히 자산가들이 좋아하는 30억대 이상, 심지어 100억대 200억대~300억대까지 물건이 시장에 별로 좋은 물건이 없다. 거의 매물이 없어서 거래를 못하고 있는 그런 상황이다.
▲ 그럼 이런 상황속에서 부동산 자산가들이나 투자자들이 특별히 주의하거나 눈여겨 봐야 할 점이 있다면.
일단 주택시장을 먼저 말씀드리면 실수요자 시장으로 사실 많이 바뀌었다. 그러면서 노후화된 아파트의 가격 상승여력이 사실 높지 않다. 그래서 1기 신도시가 있고, 2기 신도시가 있는데 현재 1기 신도시 대치 지역으로 1기 신도시가 뜨고 있다. 그래서 1기 신도시 쪽 보다는 새로 조성되는 신도시 중심으로 수요가 계속적으로 증가하고 있기 때문에 유망하다고 볼 수 있다.
예를 들자면 분당보다는 판교나 광교, 일산 같은 경우는 맞은 편인 김포가 발달 되어 있는데 김포, 이런 식이다. 투자성이나 실수요를 같이 겸한다고 하면 향후 발전 가능성이 계속 이뤄질 수 있는 그런 새 아파트 위주로 보시는 것이 좋을 것 같다.
또 대형아파트 보다는 소형아파트, 가장 분양 잘 되는게 24평 짜리다. 전용 59㎡, 그다음에 84㎡ 거든요, 그래서 강남권과 용산 부촌지역, 성동구 일부 지역을 제외하고는 전용면적 84㎡ 이하의 중생아파트로 구입을 하는게 매각하거나 임대해줄 때 안정적인 흐름을 보일 수 있는 투자 대상이다 이렇게 보시면 된다.
▲ 특별히 올해 총선이 있는데 정치적·정책적 요소들이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서는 어떻게 보나.
저는 총선 때문에 부동산 시장이 좋아질 거다, 여러가지 개발 이슈들이 나와서 좋아질 거다 이런 이야기를 하는데 별 의미가 없다고 본다. 영향이 많이 없어 졌다. 총선으로 인해 영향을 받을 수 있는 것은 토지시장 정도. 개발이슈가 나올 수 있고 철도나 어느 지역을 개발한다든지 이런걸로 인해서 토지시장이 일부 영향을 받을 수 있지만 그것도 사실은 일부분 정도로 판단이 되고, 전체적으로 총선보다는 어떤 향우 우리나라 경제발전 가능성이랄지 국내외 경제 부문, 그 다음에 수급여건, 정부 정책적인 부분, 정부 정책이라는 것은 대출금리 라든지 LTV 규제 라든지 여러가지 청약요건 완화라든지 부동산 정책들이 있는데 그런 부분들이 훨씬 중요하지 총선이 미치는 영향은 크지 않다고 본다.
▲ 마지막으로 한국부동산신문 독자들에게 하고 싶은 말은.
사실 부동산 시장이 지금 어려운 시기다. 내 집이 없는 무주택자 분들은 사실 나중에 집값이 떨어지면 3년~5년 후에 집을 사야겠다 이런 생각을 갖고 있거든요. 그런데 그렇게 소극적으로 대응을 하는 것 보다는 지금도 가격이 오른 지역이 있거든요.이렇게 시장이 어려울 때도. 그런 옵저버로 갈 수 있는 안목을 키워가면서 계속적으로 부동산 시장에 대한 관심을 가져가면서 청약시장 문을 두드린다든지 그렇게 적극적으로 내 집 마련에 나서길 권하고 싶다. 그 이유는 전세가격이 워낙 계속 오르고 있기 때문에 월세화 시대가 계속 되고 있고, 그래서 집이 없으면 상당히 힘든 시대가 된다. 집값이 안 오르더라도. 자기 수입의 절반 이상을 월세을 내야 될 상황이 올 수도 있다. 그래서 그런걸 감안 했을 때 무주택자는 내집 마련을 할 필요가 있고, 어느정도 은퇴를 앞둔 세대들의 경우에는 월세가 나오는 수익형 부동산들, 오피스텔이나 상가 등 이런 것들을 미리 미리 좀 준비하시면 좋을 것 같다.
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