부활의 날갯짓하는 용산
4년 뒤엔 초고층 복합빌딩 14곳 `천지개벽`
미군기지 이전과 맞물려 시너지효과 기대
서울 용산(龍山)이 화려하게 부활한다. 2008년 글로벌 금융위기, 2009년 용산 철거 참사, 2013년 국제업무지구 개발 무산이라는 잇단 '삼각 파도'에 침몰했던 용산역 일대가 용산 미군기지 이전, 신라아이파크면세점 개관, 용산4구역 개발 등 호재를 디딤돌삼아 부활의 날갯짓을 하고 있다.
4월7일 서울시에 따르면 용산구 한강로 3가 국제빌딩 주변 용산4구역 정비계획 변경안이 6일 도시계획위원회 심의를 통과했다. 용산역과 이촌역 사이에 위치한 용산4구역은 사업용지만 5만3066㎡에 달하는 용산 서남권 개발의 핵심 축이다. 용산 철거 참사로 지난 8년간 시계가 멈췄던 용산4구역 개발에 시동이 걸리면서 용산역 일대 옛 국제업무지구 개발도 다시 시너지를 받아 부활의 계기가 마련될 수 있다는 것이 전문가들의 평가이다.
정비계획 변경안에 따르면 총 개발비 1조9000억원을 투자해 △주상복합 아파트 5개동(31~43층) △업무시설 1개동(34층) △공공시설(5층) △광화문 광장 크기의 문화공원 용산파크웨이(1만7615㎡)를 건설한다. 용산 참사 이후 8년 만에 정상화의 첫발을 떼는 것으로 오는 10월 착공해 2020년 준공 예정이다.
이렇게 되면 2020년 신용산역 일대를 중심으로 삼각지역, 용산역, 이촌역으로 연결되는 '트라이앵글'엔 30~40층 규모의 주거용·업무용 고층 빌딩 14곳이 들어서게 된다. LS용산타워, 용산파크타워(7개동), 시티파크(5개동) 등과 함께 용산의 새로운 스카이라인을 형성하게 되는 셈이다. 용산은 총사업비 31조원으로 단군 이래 최대 개발 사업으로 불린 '용산국제업무지구' 개발이 무산되고 글로벌 금융위기에 이은 부동산 경기 침체로 오랜 기간 침체의 길을 걸었다.
특히 용산4구역은 2001년 재개발이 시작됐지만 2009년 1월 세입자 보상 시위 중 철거세입자 5명과 경찰 1명이 숨지고 23명이 부상한 '용산 참사'가 발생했다. 이어 2011년 시공사 계약 해지로 개발 이자 비용만 월 12억원을 조합이 부담하며 파산 위기에 몰렸다. 결국 조합원들이 박원순 서울시장을 만나 사업 정상화를 요청했고 서울시가 적극 나서며 추진 동력을 얻게 됐다.
진희선 서울시 도시재생본부장은 "용산4구역이 용산 참사의 아픔을 딛고 새로운 명소로 재탄생해 침체된 용산에 활력을 불어넣기를 기대한다"고 말했다. 용산4구역이 2016년 중에 첫 삽을 뜨게 되면 용산역 전면부 개발도 한층 탄력을 받을 것으로 예상된다. 아모레퍼시픽 사옥, 용산 푸르지오 써밋, 래미안 용산이 2017년 완공 예정이고 신용산역 북측, 한강로구역 도시환경정비사업과 정비창 전면, 용산역 후면의 국제업무지구 개발도 속도가 붙을 것으로 전망된다.
또한 용산 주한미군이 이전하고 용산공원을 중심으로 캠프킴·유엔사·수송부 용지가 개발되면 용산역 일대가 고층 주상복합 건물이 빼곡히 들어찬 한국판 '롯폰기힐스'로 탈바꿈한다. 용산 미군기지 개발에는 2020년까지 5조원에 달하는 민간 자금이 투입될 것으로 예상된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "용산 일대는 단순 개발 사업이 아니라 서울의 상징이 되는 지역으로서 남산에서 용산공원, 용산국제업무지구, 한강으로 이어지는 서울의 중요한 축"이라면서 "주택과 상업, 업무, 문화 등 복합시설이 용산공원과 연계돼 시너지를 낼 수 있도록 큰 그림 속에서 사업을 추진해야 한다"고 조언했다.
용산에 ‘명품’ 업무·주상복합 단지 생긴다
용산4구역에 최고 43층 높이의 주상복합·업무시설 6개동과 광화문광장 크기의 문화공원이 들어선다. 서울시는 용산구 한강로 3가 LS타워(국제빌딩) 주변 용산4구역 정비계획 변경안이 6일 도시계획위원회 심의를 통과했다고 4월7일 밝혔다.
이번 변경안 통과로 장기간 정체돼온 용산4구역 개발이 다시 시동을 걸게 됐다. 용산4구역 개발은 독일 베를린의 포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz), 미국 뉴욕의 배터리 파크(Battery Park)처럼 대규모 공원과 건물이 조화를 이루는 명품 ‘주거·상업·문화 복합지구’로 조성된다. 사업부지 5만3066㎡에 31∼43층 주상복합 5개동과 34층 업무시설 1개동, 5층 규모 공공시설이 1만7615㎡ 규모의 문화공원(용산파크웨이)과 어우러져 업무와 관광, 휴식이 동시에 가능한 공간으로 탄생한다. 개발구역 내 자리잡을 주상복합에는 1층 전체 면적의 20%가 넘는 공간이 공공보행통로로 설치돼 용산4구역 전체가 시민휴식공간의 기능을 하게 된다. 이번 개발에 맞춰 용산참사범국민대책위원회와 용산4구역 재개발조합이 사망자 위로금과 세입자 보상금 등을 두고 합의한 내용도 이행된다. 사망자를 위한 추모 수목(樹木)을 심고 상가 우선 분양권 5개와 현장 내 임시식당 운영권 등을 부여하게 된다.
추모 수목은 유가족의 아픔을 달래고 용산4구역이 갈등이 아닌 화합의 장소로 거듭나는 상징적인 공간이 될 수 있도록 규모나 위치 같은 세부적인 사항에 대해 조합과 유가족이 함께 논의해나갈 계획이다. 박원순 시장은 지난해 6월 용산4구역이 아픔을 극복하고 용산 일대 문화·경제 활성화를 이끄는 중심지로 발돋움할 수 있도록 하라고 주문한 바 있다. 진 본부장은 “용산참사의 아픔과 조합 내부 갈등으로 장기간 중단됐던 용산4구역 도시환경정비사업이 공공과 조합의 적극적인 협조와 소통으로 8년 만에 정상화됐다”며 “향후 사업 추진 일정을 조합과 함께 꼼꼼히 살펴 차질이 없도록 관리해나가겠다”고 밝혔다.
독일 ‘포츠다머 플라츠’ 모델
최고 43층 빌딩 6개동… 그 앞에는 그림같은 대형공원
공연장·만남의 광장 조성돼 지역민에 열린 휴식공간으로
용산역∼국립중앙박물관 잇는 1.4㎞ 초록 산책로도 연결
2020년 5월, 서울 용산4구역에 들어선 오피스빌딩에 근무하는 K씨는 멀리 용산민족공원과 한강을 내려다보며 잠깐씩 휴식시간을 갖는다. K씨는 점심식사를 한 후 빌딩 옆 대형공원을 산책한다. 해외 관광객들에게까지 명소로 소문난 공원에서 여유를 만끽한 후 다시 오후 업무를 시작한다. K씨는 퇴근 후 용산역 인근 대형쇼핑센터에서 화려한 도시 야경을 보며 친구들과 회포를 푼다.
용산참사의 현장이었던 서울 용산구 한강로 LS타워(국제빌딩) 주변 용산4구역 정비계획 변경안이 4월6일 도시계획위원회 심의를 통과했다. 이곳은 고층 주상복합건물과 업무시설, 대규모 공원, 공공시설 등이 어우러진 서울의 명소로 거듭난다.
◆시민공간을 품은 명품 주거단지로
용산4구역의 개발 모델은 독일 베를린의 포츠다머 플라츠와 뉴욕의 배터리 파크. 냉전시대 베를린 장벽으로 양분된 비극의 공간이었던 포츠다머 플라츠는 1989년 장벽이 무너진 후 3년간의 토론을 거쳐 분단시대의 역사성을 지키면서 미래로 나아가는 도시 이미지를 형상화한 최첨단 업무·상업지역으로 재탄생했다. 뉴욕 맨해튼의 배터리파크는 과거 인디언들과 네덜란드인들이 정착한 뉴욕의 역사를 상징하는 공간으로 메가시티(mega city)의 명소 역할을 하고 있다.
용산4구역은 포츠다머 플라츠와 배터리파크처럼 고층빌딩 숲 한가운데 도시의 역사를 품은 대형공원을 배치한 주거·상업·문화복합지구로 조성된다. 이를 통해 사업성과 공공성까지 확보했다. 사업부지 5만3066㎡에 31∼43층 주상복합 5개동과 34층 업무시설 1개동, 5층 규모의 공공시설 등이 들어선다. 아파트 단지 옆에는 1만7615㎡ 규모의 문화공원(용산파크웨이)이 조성된다. 공원에는 만남의 광장, 소규모 공연장, 커뮤니티 공간, 정원 등이 마련된다.
1155가구 규모로 건설되는 아파트에는 건물 1층 면적의 20%가 넘는 공간에 공공 보행통로가 생긴다. 이곳을 찾는 시민들은 용산파크웨이 공원과 연계해 주거단지 내 공원을 자유롭게 오갈 수 있게 된다. 서울시 관계자는 “개인 주거단지를 외부와 차단하는 추세에서 이렇게 공공에 열어두는 것은 국내 첫 시도”라고 설명했다.
◆거대한 도심 속 휴식공간 설치
용산4구역은 인근 공원, 역사·문화시설과 결합해 도심 속 거대한 휴식·문화 복합 벨트를 형성한다. 시는 용산파크웨이와 주상복합 보행길을 2017년에 조성되는 미디어광장(8740㎡)과 용산프롬나드(1만4104㎡) 등 인근 공원들과 연계할 계획이다. 이렇게 되면 일대 공원 크기가 총 4만㎡ 규모에 달해 광화문광장과 서울광장을 합한 규모(3만2000㎡)보다 커진다. 이들 지역을 연결하는 공원길도 조성한다. 용산역 광장에서 미디어광장(90), 용산파크웨이(271), 용산프롬나드(657)를 지나 중앙박물관까지 연결하는 약 1.4㎞ 공원길이 탄생해 여유롭게 산책하며 도심 속 휴식을 즐길 수 있게 된다.
`新트라이앵글`…초고층 스카이라인 최고 부촌 변신
`뉴욕 배터리파크`처럼… 주상복합·공원 어우러진 용산4구역
"콰광 쾅~ 콰광 쾅~." 서울 용산역 주변은 현재 거대한 크레인 숲으로 뒤덮여 있다고 해도 과언이 아니다. 공사 현장에선 경쾌한 망치질 소리가 끊이지 않고 이어져 나왔다. 용산역에서 걸어나오면 우측으로는 용산 푸르지오 써밋 골조 공사가 한창 진행 중이다. 주거용 38층, 업무용 39층으로 2017년 7월 준공된다. 좌측으로는 래미안 용산이 공사 중이다. 발걸음을 계속해 래미안 용산 공사 현장을 지나 한강로를 건너면 한류(韓流) 돌풍 주역인 아모레퍼시픽 본사 건물(1구역) 공사 현장이 모습을 드러낸다. 22층 높이, 연면적 15만9905㎡ 규모로 2017년 6월 준공 예정이다. 아모레 본사에서 다시 남쪽으로 방향을 틀면 기존의 랜드마크였던 LS용산타워(옛 국제빌딩·2구역)와 센트레빌 아스테리움 용산(3구역)이 우뚝 솟아 있다. 조금 더 남쪽으로 발을 옮기면 공사를 준비하는 펜스가 둘러쳐져 길을 막는다. 이날 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 용산 4구역이다.
최고 43층 높이의 건물 7개동이 들어설 4구역은 미국 뉴욕 배터리 파크나 독일 베를린 포츠다머플라츠처럼 시민공원과 고층 건물이 조화를 이루는 주거·상업·문화복합지구로 만들어진다. 또 용산역 광장에서 미디어광장(90m), 용산파크웨이(271m), 용산프롬나드(657m)를 지나 중앙박물관까지 약 1.4㎞ 공원 길도 생긴다. 특히 건물 1층 면적의 20%가 넘는 공간에 공공 보행통로가 배치된다. 용산파크웨이 공원과 연계해 주거단지가 24시간 전면 개방되는 효과를 노렸다. 진희선 본부장은 "사적인 주거단지의 경우 담장을 높이 쳐서 외부와 차단하는 게 현재 국내 추세인데 이렇게 공공을 위해 통로를 개방하는 것은 국내 첫 시도"라고 말했다. 용산 4구역 남서쪽 모서리에 있는 5구역에는 지하 7층~지상 34층 규모의 의료관광호텔이 들어선다. 용산 개발이 정상 궤도를 찾아가면서 삼각지~용산~이촌으로 이어지는 '삼룡이 트라이앵글'이 서울의 최고 상권·부촌 지위를 다시 찾을 것이란 기대도 크다.
2030년까지는 50개 가까이 초고층이 우뚝 설 전망이다. 용산역 신라아이파크 면세점에서 쇼핑을 하고 파크웨이를 따라 용산 국립중앙박물관에서 문화관람을 즐긴 뒤 용산공원을 가로질러 전쟁기념관까지 걷는 관광 트라이앵글도 형성될 수 있다. 용산 전자상가도 일본 아키하바라처럼 활력을 찾게 된다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "용산 4구역은 2017년 미군기지 이전과 더불어 공원 개방과 연계된 가장 중요한 포인트"라며 "용산 면세점과 파크웨이, 국립중앙박물관, 전쟁기념관 등이 연계되는 새로운 관광벨트가 탄생할 것"이라고 말했다.
용산국제지구 다시 탄력받나…서울시-코레일 개발용역 발주
국제빌딩(현 LS빌딩) 주변의 4구역과 함께 용산의 노른자 땅으로 꼽히는 곳이 옛 용산국제업무지구다. 사업비 31조원을 투입해 제2롯데월드(555m)보다 높은 620m 높이 랜드마크빌딩 등 66개 빌딩을 지어 동북아시아 최대 경제·문화 중심지로 개발하겠다는 구상과 함께 '단군 이래 최대 개발 프로젝트'라고 불렸지만 코레일과 롯데관광개발 등 민간 출자사 간 소송만 남긴 채 2013년 사업이 좌초됐던 곳이다. 그 이후 줄곧 방치돼왔던 이곳에 2016년 들어 서울시와 코레일이 각각 재개발 밑그림 그리기에 나서 주목된다.
서울역 고가 공원화 사업을 추진 중인 서울시는 최근 '서울역 일대 미래비전 수립 용역'을 발주해 서울역 북부역세권과 용산역세권을 연계해 개발하기 위한 큰 그림을 그리는 중이다. 두 곳 모두 코레일 땅이어서 당장 서울시가 사업을 추진할 동력은 없지만 서울역 북부역세권과 용산국제업무지구의 역할 분담 등을 종합 검토하겠다는 것이다. 코레일도 올해 초 용산국제업무지구 특별계획구역 개발 계획을 다시 세우기 위해 '용산 역세권 개발 기본구상 및 사업 타당성 조사' 용역을 발주했다
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용산역세권 개발 방향을 세우고 도입 시설과 개발 규모 등을 산정하려는 것이다. 비용과 분양가를 추산하고 자금 조달 계획도 수립할 전망이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "국제업무지구가 재추진되면 용산은 한강과 연계된 자원으로 관광객 유치의 상징적 주체가 될 것"이라고 말했다. 다만 개발이익이 선반영된 탓에 비싸게 책정되는 땅값 부담을 줄이는 것과 함께 코레일이 어떻게 개발 사업을 지속적이며 일관성 있게 추진할 수 있도록 하느냐의 문제 등은 풀어야 할 과제다.
용산기지 유엔사·캠프킴 자리에 `한국판 롯폰기힐스`
용산4구역 정비계획 변경안이 4월6일 도시계획위원회 심의를 통과한 가운데 용산 주한미군 이전 용지 개발도 최근 속도를 내고 있다. 한남동 용산공원 인근에 흩어진 유엔사·수송부·캠프킴 등 총 18만㎡에 달하는 땅이 2020년까지 50층 이상 초고층 업무·상업·주거시설이 어우러진 주상복합촌으로 탈바꿈하면서 시너지를 낼 전망이다. 용산 한복판 알짜배기 땅인 용산기지에는 미군의 평택 이전에 따라 2027년까지 약 243만㎡ 규모로 축구장 340배에 달하는 국내 최대 단일 생태공원이 조성될 예정이다. 평택 미군기지 건설 비용을 마련하고자 정부는 이 공원 주변에 흩어진 유엔사·캠프킴·수송부 용지를 복합개발하기로 했다. 하지만 개발 세부 계획을 두고 생긴 정부와 서울시 간 이견 탓에 사업이 지지부진했다. 이에 정부는 2015년 1월 발표한 '관광 인프라 및 기업 혁신투자 중심 투자 활성화 대책'에 유엔사 용지 사업 착수를 포함한 용산 주한미군기지 개발 계획을 포함시켰다.
상처 보듬고 파격 지원… 8년 만에 사업 본궤도
용산4구역 재개발사업이 8년 만에 탄력을 받게 된 데에는 서울시의 공이 크다. 서울시는 용산참사 1년여 만인 2009년 12월부터 유가족들과 조합을 중재하는 등 피해보상 합의에 주력했다고 4월7일 밝혔다. 2006년 도시환경정비구역으로 지정된 용산4구역은 높은 수익률이 기대되는 사업장이었으나, 2008년 글로벌 금융위기와 용산참사 등 연이은 악재로 8년 동안 표류했다. 대출금 2000억원에 대한 이자비 부담을 떠안은 조합은 개인파산자가 속출하면서 집행부에 대한 불신과 조합원들 간의 갈등이 증폭됐다. 서울시는 조합원들의 요청으로 2014년 9월부터 공공지원을 적극 추진했다.
시는 용산구 및 조합과의 긴밀한 협조를 통해 일반적으로 18개월이 걸리는 구상안 마련과 정비계획 변경 과정을 8개월로 단축시켰다. 시는 정비사업 코디네이터를 현장에 파견하고 민관협의체를 꾸려 16차례에 걸친 협의를 진행했다. 2015년 5월엔 새로운 조합 집행부를 구성하고 시공사(효성)를 재선정하는 등 사업 정상화 기반을 마련했다. 공공건축가 2명을 투입해 수익성과 공공성을 모두 확보하는 방향의 기본구상안을 짜냈다. 용산참사 피해자들을 위해 △사망자 위로금 △세입자 보상금 △장례비용 등에 대해 합의를 이뤘고 피해자 추모 수목을 식재할 예정이다. 시는 용산참사의 아픈 기억을 남기기 위해 ‘용산참사 기억과 성찰 위원회’를 구성하고 기록보고서를 작성 중이다.
시공 맡은 김동우 효성건설 사장
“최적의 입지·교통… 입주경쟁 치열할 것”
“용산의 랜드마크가 되는 명품 단지를 건설하겠습니다.” 서울 용산4구역 시공사인 효성건설 김동우(사진) 사장은 4월7일 “용산 하면 효성건설이 떠오를 수 있도록 심혈을 기울여 오피스와 아파트를 짓도록 하겠다”고 밝혔다.
“보통 입찰에 참여할 때는 담당 부장이 참석하는 것이 건설업계 관례이지만 제가 직접 조합을 찾아가 조합원을 상대로 설명했습니다. 효성의 의지를 보여준 것입니다.”
김 사장은 “지방 건설현장에서 인정받은 탄탄한 시공능력과 인지도를 용산4구역을 통해 제대로 보여주겠다”며 “조합원들이 시공사로 선택해 준 것에 대해 명품 건물을 지어 보답하겠다”고 말했다.
효성건설은 2015년 12월 시공사로 선정된 이후 자체 태스크포스(TF)팀을 만들어 매일 회의를 통해 설계와 시공법을 수정하고 발전시켜 나가고 있다. 김 사장은 “아파트의 가격을 높이는 요인 가운데 하나가 외부 마감과 조경”이라며 “건물 내외부 공사에 정성을 들여 ‘효성이 정말 잘 지었구나’ 하는 평가를 받을 수 있도록 하겠다”고 말했다.
김 사장은 용산4구역은 지하철 4호선과 1호선, KTX, ITX 등이 통과하는 초역세권인 데다 남산, 한강, 용산민족공원의 조망이 가능해 서울 최고의 입지에 있다고 소개했다. 김 사장은 “4구역에 들어서는 오피스 또한 슈퍼프라임 건물에 해당되는 데다 편리한 교통과 쾌적한 환경 때문에 입주경쟁이 치열할 것으로 예상된다”며 “강남 테헤란로의 오피스보다 더 가치가 있을 것으로 보인다”고 설명했다.
守岩 문 윤 홍 한국부동산신문 大기자
moon4758@naver.com
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