‘투기광풍’ 中대도시 부동산 급랭… 초강력 투기억제책 즉각 효과
중국 상하이 ‘호구조(沪九條상하이 9조)’, 선전 '심육조(深六條)' 등 3.25 대책 발표 영향 커
투기 광풍으로 주택 가격이 천정부지로 치솟던 중국 대도시의 부동산 시장이 급랭 조짐을 보이고 있다. 부동산 가격이 폭등하자 대도시 지방 정부가 잇따라 투기방지 대책을 내놓은 데 따른 영향이다. 지방 정부의 투기 억제책 발표가 있은 지 한 달도 지나지 않았지만, 주택 가격과 거래량이 급감하고 있다.
중국 상하이(上海)시 정부는 지난 3월25일 사상 '최강'의 부동산 투기 억제책을 발표했다. ‘호구조(沪九條·상하이 9조)’ 부동산 투기억제책으로 불리는 이번 규제안은 ▲2주택 주택담보대출비율 하향조정(거주용 주택 50% 이하, 상업용 주택 30% 이하) ▲외지인(호구(호적) 비소지자) 주택구입 요건을 개인소득세 및 사회보험료 연속 만 5년 납부로 변경 등의 내용을 담고 있다.
대도시 집값 폭등의 진원지인 선전도 같은 날에 ▲현지인(호구 소지자) 주택 매입 2채로 제한 ▲3년 연속 개인소득세 또는 사회보험료를 납부한 외지인(호구 비소지자) 주택매입 1채로 제한 ▲최근 2년간 주택대출을 받았거나 2주택을 보유한 자의 주택담보대출비율 60% 이하 축소 등을 골자로 한 '심육조(深六條)' 부동산 정책을 내놓았다.
이 두 도시는 2주택 구매 시 선지급금의 비율을 높이고, 외지인의 부동산 구매 요건을 강화했다. 이른바 ‘3.25 부동산 대책’의 효과는 생각 보다 컸다. 상하이, 선전, 베이징(北京) 등 주요 대도시의 부동산 거래량과 가격이 일제히 내림세로 돌아섰다.
중국 부동산시장 연구기관 이하우스차이나(易居硏究院)에 따르면, 3.25 부동산 정책 시행 후 상하이 주택의 거래면적과 거래가의 하락세가 뚜렷하다. 3.25 정책 시행 후 일주일(3월26일~4월7일)의 주택 거래면적은 정책 시행 전 일주일(3월 12일~3월 24일)과 비교할 때 56%나 줄었다. 평균 거래가도 4% 가량 내려갔다. 신규 주택의 분양가격도 하락세를 보였다.
선전(深圳)부동산 시장도 직격탄을 맞았다. 선전 정부가 시장의 충격을 완화하기 위해 3.25정책 시행에 앞서 정책 완충기를 설정하겠다고 밝혔으나 투자심리 위축을 막지 못했다. 통계에 따르면, 투기 규제 정책 발표 후 선전시의 신규 분양주택과 기존 주택 거래량은 급격히 줄어들고 있다.선전시의 한 부동산중개 전문가는 "최근 신규 분양 주택 공급에도 수요가 적어 거래량이 하락하고 있다"고 밝혔다.
기존 주택 시장의 충격은 더 크다. 이 부동산중개 전문가는 "기존주택의 거래량 감소폭이 매우 크다. 투기 열풍이 절정에 달했던 시기에 하루 거래량이 1000건이었는데, 최근에는 400여건에 불과하다. 하루 평균 거래량 감소폭이 30%에 달한다"고 밝혔다.
베이징의 상황도 다르지 않다. 베이징시 주택도시건설위원회에 따르면, 4월5일~10일 한 주간 베이징시 신규 분양주택(보장성 주택 제외)의 거래현황 인터넷 등록 건수는 1931건으로, 지지난주보다 38.5%가 줄었다. 기존주택의 거래현황 인터넷 등록 건수도 지지난주 대비 37.3%가 감소했다.
중국에서는 부동산 거래 시 매매자 쌍방의 계약이 성사되면 정식 등기 전 거래 내역을 정부의 부동산 거래 시스템에 등록하는 거래현황 인터넷 등록 제도가 시행된다. 매매 과정의 투명성 확보와 한 주택을 여러 명에게 파는 사기 행위 등을 방지하기 위한 장치다.
중국 정부, 경기 안정 위해 부동산 부양 나서…증시에도 긍정적 신호
2016년 중국 경제의 두 가지 목표는 경제성장률 6.5~7%의 성장 유지와 공급과잉 산업에 대한 구조조정이다. 또 구조조정의 핵심은 과다한 기업 부채의 해소와 한계 기업의 정리일 것이다. 그 과정에서 경기 하강은 불가피하고 중국으로서는 경기 하강 리스크를 줄이기 위해 정부의 재정 적자를 늘리고 가계 부채를 불리는 방법으로, 기업 부채 축소분을 정부 부채와 가계 부채로 이전하려고 하고 있다.
우선적으로는 정부의 재정 적자 규모 확대다. 재정적자 규모를 국내총생산(GDP) 대비 3~4% 수준으로 확대해 상대적으로 건전한 중국 정부의 빚을 만들어 경기를 받치겠다는 생각으로 판단된다. 이와 함께 부동산 경기 부양으로 역시 상대적으로 양호한 중국 가계의 부채 확대를 유발하는 것으로 판단된다. 즉, 경기를 유지하면서 기업 부채를 가계 부채로 이전하기 위해서는 부동산 경기 부양이라는 전통적인 수단이 필요한 시점인 것도 사실이다.
◆지방 중소도시는 주택 재고 여전
지난 2월 한 달간 중국 선전의 집값은 무려 50%나 폭등했다는 보도가 나온다. 또 2015년 중국 주식시장으로 몰렸던 투기성 자금이 최근 1선 도시 부동산 시장으로 다시 몰리면서 가격 버블(거품)을 키우고 있다는 이야기도 있다.
실제로 2016년 2월 주택 가격 변동세를 보면 선전뿐만 아니라 나머지 1선 도시인 베이징(9.0%)과 상하이(15.0%)의 집값도 전국 주택 가격 상승률(5.3%)을 모두 크게 웃돌았다. 1선 도시의 부동산 과열 현상은 1월 가계 대출과 통화량 지표가 두 달 연속 시장 예상을 대폭 웃도는 등 유동성이 확대되면서 본격화됐다. 또한 실물경제가 부진해 마땅한 투자처가 없는 상황에서 가격 상승세가 나타나는 1선 도시로 유동성이 집중적으로 유입됐고 1선 도시와 2, 3, 4선 도시의 주택 가격의 양극화는 더욱 심화됐다. 결국 상하이·선전 등 주요 1선 도시들은 ‘외지인 구매 규제, 부동산 대출의 담보 비율 상향’ 등 부동산 규제책을 내놓기 시작했다.
한편, 부동산 분야에서 중국 정부의 가장 큰 숙제는 3선 이하 도시의 심각한 주택 재고 문제를 해결하는 것이다. 2015년 이후 중국 정부는 지방 도시의 주택 재고를 해소하기 위해 지속적인 통화 완화 정책과 부동산 부양책을 내놓았지만 문제는 1선 도시로 돈이 몰리면서 가격 버블을 만들고 있어 부동산 부양 정책의 딜레마가 발생한 것이다.
즉, 지난 2월 춘제(春節·설) 연휴 전후로 발표된 주택 대출 한도 확대(계약금 비율 인하), 부동산 취득세·영업세 인하 등 부양책과 3월1일 지급준비율 인하까지 부동산 부양책이 적극적으로 제시됐지만 정책의 효과가 3~4선 도시가 아닌 1선 도시를 중심으로 나타나고 있기 때문이다. 결국 경기를 안정시키기 위해 부동산 부양 정책이 당분간 이어지겠지만 향후 1선 도시의 선별적 규제 강화가 지속되고 이를 통한 1선 도시 주택 가격의 안정을 추구하는 정책이 지속될 전망이다. 또 3~4선 도시 수요 촉진을 위한 농민공(농촌출신 도시 노동자) 도시 이전 지원, 거래비용 인하 등 차별적인 정책 부양도 지속될 것으로 보인다.
◆부동산 개발 투자 업종 등 관심
중국 부동산 가격의 버블 논란은 10년째 시장의 화두이며 전혀 새로운 얘기는 아니다. 하지만 중국의 낮은 도시화율과 가계의 낮은 레버리지를 감안할 때 중국의 전체적인 부동산 버블 붕괴를 논하는 것은 시기상조일 수도 있다. 그럼에도 불구하고 2016년 가격에 대한 판단이 중요한 이유는 1~2선 도시의 ‘가격 버블’과 3~4선 도시의 ‘투자(재고) 버블’이 심화되고 있다는 점일 것이다.
결국 중국 정부의 부동산 정책은 1선 도시 규제와 2~4선 도시의 주택 부양의 형태로 나타나고 있다. 중국 주요 증권사의 한 이코노미스트는 2분기 이후 2선 도시의 집값 상승을 전망했다. 난징·청두·우한·창사·시안 같은 2선 도시의 집값은 상승세가 이어질 것이란 전망과 함께 결국 톱 (Top) 20개 도시의 부동산이 중국 전체 부동산 시장의 40%를 차지하게 될 것이라는 전망을 내놓았다.
큰 틀에서 보면 2016년 중국 정부가 경기를 관리하기 위해 부동산 시장을 부양하고 추가로 지준율 인하를 5번 정도 더하는 통화 완화를 하면 2016년 중국 전체 부동산 시장은 회복세가 이어질 것으로 보인다. 실제로 1~2월 중국의 부동산 개발 투자 관련 지표는 반등에 성공했다. 1~2월 부동산 개발 투자는 전년 대비 증가율 3%(12월 1%)를 기록하며 약 2년 만에 증가 폭이 확대됐다.
이에 따라 중국의 부동산 경기 반등이 2분기 중국 정부의 대규모 재정 적자를 수반한 인프라 투자의 반등과 함께 투자 경기를 안정화하는 데 일조할 것으로 전망된다. 한편 2016년 2분기 중국 증시는 부동산 개발 투자 및 관련 밸류체인(전후방 산업) 업종에 대한 관심이 계속 높아질 것으로 보인다. 통상적으로 중국의 부동산 경기 회복은 광범위한 업종에 파급력을 가진다.
개발 투자와 거래량 회복은 부동산 및 건축·인테리어는 물론 소재(철강·화학·시멘트·에너지)·산업재(기계·운송)와 정부 사회간접자본(SOC) 관련 업종에도 긍정적으로 작용할 것으로 판단된다. 또한 가격 상승이 수반되면 자산 효과를 통해 내구재 소비를 촉진해 왔다. 이는 과거 2009년과 2012년 부동산 회복기의 밸류 체인 강세에서도 확인되는 부분이다.
주식시장 전반에도 긍정적 영향을 미친다. 하지만 아직 중국 주식시장의 상승 추세 진입을 이야기하기에는 무리가 있어 보인다. 여전히 과잉 산업 구조조정과 부실 처리라는 숙제를 갖고 있기 때문이다. 하지만 주요 산업 우량 주식들의 주가도 하락 폭이 커 여전히 개별 종목에 대한 장기적인 접근이 유망할 수 있는 시기라고 판단된다.
守岩 문 윤 홍 大기자
moon4758@naver.com
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