총선 이후 부동산시장 지형 어떻게 바뀔까
총선 끝나자 분양 큰場…바뀌는 부동산시장 지형에 촉각
부동산시장도 4.13 총선 이후 '여소야대(與小野大)'로 달라진 정치 지형의 영향을 받을 것으로 예상된다. '새누리당 몰락, 더불어민주당 대승, 국민의당 약진'으로 귀결된 이번 총선 결과에 따라 그동안 '부동산3법' 통과 등 규제 완화 훈풍 덕에 활기를 이어왔던 부동산 시장이 다시 규제 위주로 돌아서는 것 아니냐는 우려가 나온다.
특히 더민주가 줄기차게 주장해왔던 전·월세상한제 등 각종 규제가 다시 수면 위로 부상할 가능성이 높아졌다. 일단 이번 총선으로 19대 국회에서 부동산 정책을 다뤘던 국토교통위원회 소속 위원 31명 가운데 11명이 낙선 또는 불출마로 자리를 비우게 됐다. 그동안 정부와 발맞춰 재건축 연한 단축 등 부동산3법 통과에 주력해왔던 새누리당 주요 의원(이노근·김태원)이 줄줄이 낙마한 반면, 더민주에서 대표적인 강성파로 분류됐던 의원(이언주·김상희)들은 살아남은 만큼 향후 부동산 정책에서도 야당의 목소리가 높아질 것으로 예상된다.
이와 관련, 부동산 시장에서 규제 정책이 강화되지 않을까 우려의 목소리가 나온다. 그동안 19대 국회에선 여권이 과반수 이상의 의석을 확보한 상황에서 더민주당 등이 주장해 온 전월세 상한제와 계약갱신청구권, 민간임대 등록제 등이 시장의 부작용 등을 우려한 정부와 여당의 반대로 통과되지 못했지만 20대 국회에선 더 적극적으로 논의될 가능성이 있기 때문이다.
전월세 상한제·계약갱신 청구권 등 재논의 가능성
부동산·건설업 관련 협회 관계자는 "주택시장 정상화를 위해 힘썼던 여당 의원이 대거 낙선하면서 앞으로 정비사업 등 관련 규제를 푸는 데 제동이 걸릴 듯해 우려된다"고 토로했다. 특히 19대 국회에서 더민주가 주장해온 전·월세상한제와 계약갱신청구권 도입 요구가 다시 힘을 얻게 될 것으로 보인다.
'치솟는 전·월세 값을 잡겠다'며 지난 국회 때 더민주는 서민주거복지특별위원회를 만들면서까지 두 제도의 도입을 밀어붙였지만 여당과 정부의 반대로 결국 실패했다. 실제로 더민주의 이번 총선 주요 공약에 상한제와 계약갱신청구권 적용이 포함돼 있는 만큼 20대 국회에서도 두 제도는 '뜨거운 감자'로 급부상할 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "가뜩이나 전세 공급이 줄어드는 가운데 가격 책정이나 거래 자율성에 제한을 둔다면 집주인들이 더 전세 놓기를 꺼려 결국은 '전세의 종말'을 앞당기는 결과가 나올 것"이라고 말했다.
이에 따른 보완장치까지 마련되지 않을 바에야 오히려 전세 수요자들의 주거 부담만 가중시킬 것이라는 얘기다. 여당 내 일각에서는 부동산 관련 과세를 낮추자는 주장이 나와 20대 국회에서 실현될 수 있을지 관심을 모은다. 서울 강남갑에서 당선된 이종구 새누리당 의원은 "부동산 양도소득세를 낮추는 등 경기활성화 방안을 추진하겠다"고 밝혔다. 시장에서는 이 의원이 과거 재정경제부(기획재정부) 금융정책국장과 금융감독원 감사 등을 거친 여권 대표 '경제통'으로 꼽히는 만큼 부동산 등 경제 관련 이슈에 영향력을 발휘할 것으로 기대하고 있다.
주택 매매시장은 기존에 예고된 규제정책들이 당분간 시장을 움직여 갈 것이라는 전망이다. 5월에 지방에서도 주택담보대출에 대한 규제가 강화되면 기존 주택에 대한 매매가 전반적으로 둔화되고 가격 조정이 이뤄지는 등 시장이 위축될 가능성이 높다. 다만 대출규제 강화 영향을 받지 않는 분양시장은 수도권과 지방에서 모두 '분양가'에 따라 양극화 현상이 두드러질 전망이다.
양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "총선 이후 분양시장은 '양극화', 기존 매매시장은 '전반적인 안정세' 경향이 두드러질 것"이라며 "특히 총선 이후 분양 물량이 집중되는 만큼 분양권이나 입주권 역시 시세 폭등 가능성은 낮다"고 말했다. 중심축이 실수요 위주로 옮겨간 데다 투자는 수도권에서 지방으로 확산될 대출규제 정책에 미리 대비하는 경향이 있기 때문이라는 설명이다. 건설산업연구원에 따르면 2분기 수도권에 분양될 물량은 올해 수도권 연간 분양 물량 가운데 53%에 달한다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "화성·시흥·평택·남양주·하남에서 각각 5000가구 이상이 쏟아져 나올 예정"이라면서 "이들 지역 분양 성패가 2분기 수도권 분양시장의 바로미터가 될 것"이라고 전망했다.
일부 청약시장이 달아오르더라도 막상 계약이나 분양권 전매 거래 등은 그에 비해서는 잠잠할 것이라는 분석도 있다. 이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장은 "이른바 '돈 될 만한 지역'으로 분양권 전매 투자자들이 몰려 국지적인 청약 열풍이 불수는 있지만 대구나 부산 등에서 실제 계약으로 이어지지 않는 사례가 많아 당분간 정치권 움직임보다는 시장 분위기 자체를 주의 깊게 봐야 한다"고 말했다. 다만 고종완 한국자산관리연구원장은 "올해 들어 서울 수서·세곡, 경기 동탄2신도시 등을 비롯해 강원도, 경상도 등 전국적으로 교통 호재가 있는 만큼 시장이 침체될 가능성은 작다"는 의견을 내놨다. 이에 대해 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "호재가 있는 지역의 시세가 오르는 것을 감안하더라도 전국적으로는 주택시장이 약보합세를 보일 것"이라며 "수도권에서는 재건축·재개발이 활발한 지역이 이주 수요 등으로 전·월세 시장이 국지적으로 혼란을 빚는 상황이 이어질 것"이라고 내다봤다.
'여소야대' 국회에 부동산 시장 규제 강화될까 초긴장
업계 재건축 등 정비사업 규제, 세제·금융규제 완화 '난망'
정부와 여야는 2015년 분양가 상한제 등 부동산 현안 3법을 통과시키는 조건으로 국회에 서민주거특별위원회를 만들어 전월세 상한제 도입 등에 대해 논의한 바 있다. 그러나 여·야·정은 전월세 상한제와 계약갱신 청구권 등의 경우 시장에 미치는 부작용이 커 주택임대차보호법상의 전월세 전환율을 높이고 임대차분쟁조정위원회를 마련하는 선에서 절충안을 마련하고 임대차보호법 개정안에 반영한 상태다.
개정 법안은 현재 법사위에 계류돼 있으나 19대 국회에서 처리될 지 미지수다. 이번 총선에서 승리한 더민주당은 전월세상한제 등을 새 공약으로 내세우고 있어 이 문제가 20대 국회에서 부동산 분야의 ‘뜨거운 감자’로 부상할 수 있다. 한 부동산 전문가는 "전월세 상한제나 계약갱신청구권은 전월세 시장에 미치는 부작용이 커 정부도 계속해서 반대해왔던 부분"이라며 "그러나 야당 전체가 이 문제를 다시 공론화할 경우 정부와 여당이 종전처럼 일방적으로 방어하기는 쉽지 않을 것"이라고 지적했다. 규제 완화 위주의 주택·부동산 정책들이 일부 규제 강화 쪽으로 회귀하는 것이 아니냐는 우려도 있다. 한 대형 건설사의 관계자는 "한강변 층수 제한 완화 등 재건축 등 정비사업 규제를 풀어달라는 요구가 많은데 여소야대 상황에서 관련 법안이 논의될 수 있을지 걱정"이라고 말했다.
특히 건설업계는 참여정부 시절의 강력한 부동산 규제가 재현되는 게 아니냐며 우려하고 있다. 당장 주택거래 활성화를 위해 2주택자 종합부동산세 완화 등 건설업계가 요구해온 세제 및 금융규제 완화 방안 등은 논의조차 해보지 못하고 물건너갈 가능성이 커졌다. 다만 정부는 주거취약 계층 지원 확대 등 서민주거 안정 방안 등에 대해서는 야당에서도 공약 등을 통해 공감대를 갖고 다양한 의견을 제시한 만큼 향후 추진에 별다른 어려움이 없을 것으로 기대하고 있다.
총선 끝나자 분양 큰場…6월까지 13만가구
건설산업연구원 "총선 후 분양물량 집중…분양가에 달려"
건설사들이 4.13 총선이 끝나자마자 그동안 미뤘던 아파트 분양에 일제히 나서고 있다. 이와 함께 5월부터는 지방에도 주택담보대출 원리금 동시 상환 규제가 적용될 예정이어서 지방 주택시장에는 경착륙 우려가 커지고 있다. 4월14일 부동산리서치업체인 부동산인포 등 업계에 따르면 오는 6월 말까지 분양 일정이 잡힌 일반분양 물량은 12만5239가구로 집계됐다. 4월 들어 12일까지 5866가구 분양된 것을 합하면 2분기에 13만1105가구가 쏟아진다는 추산이다. 이는 2015년 같은 기간 10만2262가구에 비해 28.2%나 급증한 물량이며 2016년 총 분양분의 절반에 육박한다. 수도권 물량만 7만1486가구에 달하고 광역시 1만4060가구, 지방 3만9693가구가 각각 예정돼 있다.
강남 재건축은 상승세이지만 전체적인 분양 공급물량 증가 속에서 주택 거래량이 급감하는 추세여서 시장 위축의 우려가 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 3월 전국 주택 매매 거래량은 7만7853건으로 1년 전보다 30.4% 줄었다.
최근 5년 평균치로 봐도 9.9% 감소했다. 수도권 대출규제 여파와 집단대출 심사 강화 여파가 작지 않다는 풀이다. 지방 주택경기는 더 빨리 식을 것이란 우려도 크다. 한국감정원이 이날 내놓은 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울이 전주(前週)에 비해 0.05% 상승했지만 경북과 대구는 각각 0.09%, 0.07% 떨어지는 등 지방 주택경기가 급랭하고 있다.
이번 총선 이후 새 아파트 분양물량이 집중되는 만큼 적정 분양가가 분양 성패를 좌우할 것이라는 전망이 나왔다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 '4·13 총선 이후 분양시장 점검'이라는 간이보고서를 통해 "2분기 분양물량이 전국적으로 15만 가구를 넘는 수준"이라며 "이 가운데 80%가 총선 이후 4·5월에 몰려 있다"면서 이같이 밝혔다. 보고서에 따르면 2분기 전국의 분양물량 15만가구 가운데 수도권에서 9만5500여 가구가 분양돼 전년 동기대비 23.6% 늘어날 것으로 예상됐다. 5개 광역시가 1만3000여가구, 기타 지방이 4만3000가구로 2015년 동기대비 각각 23.9%, 5.3% 감소하는 것과 대조적이다. 특히 2분기 수도권에 분양될 물량은 올해 수도권 연간 분양물량(17만9927가구)의 53%에 달하는 것으로 나타났다.
화성·시흥·평택·남양주·하남에서 각각 5000가구 이상이 쏟아져 나올 예정이어서 이들 지역의 분양 성패가 2분기 수도권 분양시장의 바로미터가 될 것으로 연구원은 내다봤다. 2분기 5대 광역시에서는 부산·대구·광주, 기타 지방에서는 세종시와 충남·북 등 충청권에 분양물량이 집중된다. 허 연구위원은 "문제는 청약률이 높더라도 계약률로 반드시 이어지지는 않는다는 것"이라며 "분양물량이 많은 지역을 중심으로 미분양 증가는 불가피하며 분양시장의 성패는 분양가가 결정할 것"이라고 말했다. 그는 "금리의 불확실성이 감소하고 신규 분양에는 대출 규제가 배제되면서 분양시장의 수요는 여전히 유효할 것으로 보이지만 분양계약자 입장에서 수익 확보가 중요하다"며 "서울과 5대 광역시는 입지 우위로 인해 비교적 양호한 결과가 예상되지만 경기와 기타 지방은 적정 분양가를 책정하는 것이 관건"이라고 말했다.
서울·울산·청주·광주에서 직주근접 아파트 분양場 선다
주택시장이 실수요 위주로 돌아가면서 전국적으로 '직주근접(직장과 거주지가 가까운 입지)' 지역에서 분양 장(場)이 선다.
서울 강북 도심권에서는 현대산업개발이 서대문구 남가좌동 남가좌 1구역을 재건축해 짓는 'DMC 2차 아이파크'를 5월 분양한다. 총 1061가구 중 전용 59~114㎡형 617가구가 일반분양분이다. 2024년 경전철 서부선(명지대역)이 인근에서 개통된다. 강남 도심권으로 통하는 동네인 동작구에서는 대림산업이 흑석뉴타운 7구역에서 '아크로리버하임'을 5월에 분양할 예정이다. 총 1073가구 중 59~84㎡ 403가구가 일반분양 예정이다. 지하철 9호선 흑석역이 걸어서 5분 정도 거리다. 여의도권에서는 롯데건설이 양천구 목동 1구역을 재건축해 짓는 '목동 1구역 롯데캐슬'을 5월 분양한다. 총 410가구 중 전용면적 59~101㎡형 272가구가 일반분양분이다. 대림산업은 대림동 대림3주택을 재건축해 짓는 'e편한세상 대림3'을 8월에 분양한다. 총 852가구 중 624가구를 일반분양한다.
지방은 경상권 울산 송대지구에서 4월 중에 분양 소식이 있다. 양우건설이 B4블록에서 '양우내안애 더퍼스트'를 시장에 내놓는다. 지상 14~20층 28개동에 전용면적 63~84㎡형 총 1715가구다. 충청권에서는 우미건설이 청주테크노폴리스 A5블록에서 '청주테크노폴리스 우미린'을 이달 중 분양한다. 지상 최고 27층 13개동에 전용면적 84㎡형 총 1020가구 규모로 인근에 SK하이닉스, SK이노베이션, LG생활건강, LG화학 등이 들어선 청주 일반산업단지가 있다.
3.3㎡당 1천만원 미만 단지 속속 나온다…공공택지지구 본격 분양
서울 평균 전세금이 4억원을 넘어서고 경기도 일대 아파트 분양가(3.3㎡당) 역시 1000만원을 넘어서 오름세를 보이는 가운데 수도권 분양시장에서는 '가격 경쟁력'이 새삼 부각되고 있다. 동탄·광교·미사 등으로 대표되는 2기 신도시에선 2016년 들어 분양 소식이 뜸해진 데다 새 아파트들 몸값이 오를 대로 오르자 수도권 공공택지가 나서는 상황이다.
대표적인 곳이 경기 의정부 민락2지구를 비롯한 시흥 배곧신도시와 수원 호매실지구 등이다. 의정부 민락2지구는 특히 올 들어 의정부 일대에서 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 80%에 육박하는 수준으로 전세금이 오르면서 매매 전환 수요층의 눈길이 가는 지역이다. 경기 의정부시 낙양동 일대 262만여 ㎡ 면적에 들어서는 민락2지구에는 1만7000여 가구가 입주할 예정이다.
입주 시기에 맞추기 위해 생활기반시설 구축 작업이 한창인 반면 아파트 분양은 마무리 단계에 접어든 가운데 이달 우미건설이 B13블록에서 '의정부 민락2지구 우미린'을 시장에 낸다. 지하 1층~지상 34층 7개동에 전용면적 84㎡형 총 732가구 규모다. 우미건설 관계자는 "민락2지구는 공공택지지구로 분양가상한제 적용을 받는 데다 실수요자를 대상으로 하는 만큼 분양가는 3.3㎡당 900만원 초반"이라고 말했다.
시흥 배곧신도시에서는 중흥토건이 B2블록에서 '배곧신도시 중흥S-클래스'를 3.3㎡당 평균 900만원 선에 이달 분양한다. 지하 2층~지상 29층 20개동에 전용면적 75~84㎡형 총 1208가구 규모 대형 단지다. 효성도 평택 소사 2지구 A1블록과 A2블록에서 '평택 효성해링턴 플레이스'를 4월에 분양한다. 역시 3.3㎡당 평균 분양가는 1000만원 미만으로 잡을 예정이다. 포스코건설은 소사벌지구 C1블록 '소사벌 더샵'을 분양시장에 낸다. 소사벌지구 내에서는 유일한 대형 건설사 아파트지만 분양가는 3.3㎡당 1000만원 미만으로 잡힐 것이라는 게 업계의 말이다. 전용면적 89~112㎡형 총 817가구 규모다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大기자
moon4758@naver.com
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