‘개발의 오지’ 軍부대 용지 개발사업 인기
서울 정보사·전주 35사단 용지 등 개발 줄이어..아파트村·문화센터 팔색조 변신
최근 인기리에 방송이 끝난 TV 드라마 '태양의 후예'가 여심(女心)을 훔쳤다면 부동산 시장에서는 '군(軍) 부대' 땅 개발사업이 각광받고 있다. 그동안 군 부대 관련 용지는 입지와 규제 측면에서 개발사업 오지(奧地)로 통했지만 최근 들어서는 주거·상업·산업 복합단지, 문화시설 등으로 변신하면서 시장 관심을 끌고 있는 것이다.
4월15일 인천시에 따르면 시는 조만간 동춘1구역 조합이 신청한 사업 계획 변경안을 인가할 예정이다. 동춘1구역은 송도국제도시에서 반경 1㎞ 거리에 불과해 걸어서 20분 정도면 오갈 수 있는 동네다. 봉재산 인근 공군 방공포·미사일 부대를 끼고 있어 고도 제한 등 규제를 받아 개발이 어려웠던 데다 2006년 도시개발사업구역으로 지정된 이후 부동산 경기 침체가 오면서 10년에 이르도록 발이 묶였던 사업장이다. 하지만 송도국제도시가 자리를 잡으면서 사정이 달라졌다.
한 부동산 개발업체 관계자는 "처음엔 변두리 땅으로 여겨졌지만 점점 입지 조건이 부각됐고 미사일 기지가 영종도로 이전하는 등 여건이 좋아져 민간이 나섰다"며 "토지 소유자들이 조합을 만들어 환지 방식으로 재개발을 추진 중"이라고 말했다. 사업은 40만7193㎡ 규모 땅에 745억여 원을 들여 3254가구 집을 짓는다는 내용이다.
주택시장으로 렌즈를 좁히면 청약 돌풍을 일으켰던 것이 전주 에코시티다. 부동산 열기가 수그러들기 시작했다는 얘기가 나온 지난해 말 분양한 '에코시티자이'는 평균 청약 경쟁률 76.48대1을 보이며 전북지역 최고 기록을 갈아치웠고 같은 날 접수에 들어간 '에코시티 데시앙'도 평균 42.0대1로 1순위에서 마감됐다.
분양업계에 따르면 올해도 '전주에코시티 휴먼빌'과 'KCC스위첸' 등이 시장에 나올 전망이다. 에코시티는 군 부대가 이전하면서 빈 송천동 일대 199만여 ㎡ 땅에 전주시가 '친환경 생태도시'를 주제로 주거(1만3161가구)·상업·교육 시설 등을 들인다는 계획하에 개발에 들어간 곳이다. 옛 육군 35사단 용지는 올해, 항공대대 용지는 2019년까지 각각 공사를 마치게 된다.
서울 서초동 정보사 용지 개발 현장(위)과 전주 일대 청약시장을 달군 에코시티복합지구 공사 현장. [사진 제공〓서초구청 태영건설]
서울에서도 주거복합지구 개발이 진행 중이다. 2010년 육군 도하부대가 옮겨 간 자리(12만여 ㎡)에 롯데건설이 민간사업자로 나서 4000가구가 넘는 '롯데캐슬 골드파크' 마을을 만드는 중이다. 아파트와 오피스텔 외에 복합 상업·문화 공간으로 구성되는 이 단지는 계약을 마감했다. 1차로 분양한 아파트는 올해 11월 입주를 목표로 공사가 한창이다.
군 부대 용지가 단순히 '아파트 짓는 땅'으로만 쓰이는 것은 아니다. 서울에서는 서초구 서초~방배동 일대 '국군정보사령부(정보사) 용지' 개발이 착착 진행 중이다. 2015년 10월 들어 서초와 강남을 바로 연결하는 '장재터널(정보사 터널)'이 착공에 들어간 데 이어 일대에 대형 복합문화센터가 들어선다.
앞서 국방부가 정보사를 이전하면서 애초에 용지에 아파트를 지어 수익을 내려는 의향을 보였지만 서초구는 공익 차원에서 문화·예술시설이 들어가야 한다는 주장을 보이면서 협의가 지연돼 터널공사가 미뤄진 바 있다.
하지만 구청의 설득 작업을 통해 지난 2월 말 서울시 도시·건축공동위원회에서 정보사 이전 용지 중 3만2200㎡ 이상 땅에 공연장과 문화집회시설, 전시장 등을 들인다는 '서리풀 지구단위계획(정보사 용지) 구역지정·계획'이 확정됐다. 금천구에서도 '공공개발' 논의가 진행 중이다. 국방부 소유인 시흥대로 인근 공군부대 용지는 2015년 금천구 지구단위계획구역 내 특별계획구역으로 지정된 후 국방부가 땅 매각을 검토 중이다. SH공사와 금천구가 나서서 '사이언스파크'(상업·업무·문화시설 복합단지)를 만든다는 계획이다.
전주에서도 옛 군부대 용지를 단계적으로 의료복합산업단지로 만드는 작업이 이어진다. 4대대 용지에는 전문병원과 의료전문연구소 등을 들이고 105연대 터에는 치료·휴양시설과 제약회사 등 의료 관련 사업을 유치한다는 것이 시의 입장이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 군 부대 이전 등에 따른 유휴지 매각에 적극적이고 지방자치단체도 활용에 나선 상황"이라며 "아파트를 지어 사업자가 수익을 내는 것도 좋지 만 공익 차원에서 이를 어떻게 활용할 것인지 고민하면서 이해관계자들을 설득하는 과정이 무엇보다 중요하다"고 말했다.
앞서 2014년 초 정부는 국가재정전략회의를 통해 서울 이태원이나 경기도 의정부·김포 등 수도권 도심 인근 군 부대 유휴지를 2017년까지 민간에 모두 판다는 방침을 밝힌 바 있다.
서초동 정보사부지, 문화복합단지로 개발된다
서울 서초구 ‘서리풀지구단위계획’ 결정 및 지적승인 고시
서울 서초구의 미개발 노른자땅인 정보사부지가 문화복합단지로 개발된다. 정보사부지는 서초대로와 연접해 교통이 편리하고 서리풀공원 내에 있어 천혜의 자연환경과 주변지역의 풍부한 인프라 등을 갖추고 있다. 그러나 1971년 군사시설(정보사령부)이 들어서면서부터 방배동과 서초동을 단절시켜 주변교통정체를 유발하고 지역균형발전의 발전을 가로막는 장애요인이 됐다.
서울 서초구는 2015년 12월 서울시 도시·건축공동위원회에 심의를 통과한 ‘서리풀 지구단위계획(정보사부지)구역지정 및 계획’을 지난 2월25일 확정했다고 밝혔다. 이번에 확정된 지구단위계획에 따르면 정보사부지(서초구 서초동 1005-6호 일대)는 공연장, 문화집회시설, 전시장 등 지정용도를 의무적으로 3만 2200㎡이상 확보해 대규모의 복합문화센터가 들어오게 된다. 또 개발사업자에게 이익이 돌아가는 공동주택(아파트)는 지을 수 없도록 했다.
서울 서초구 서초동 1005-6호 일대에 있는 정보사 부지 위치도.
조은희 서초구청장은 취임하면서 국방부 차관과 정보사령관을 직접 만나 이 문제를 협의하고 정보사부지의 개발과 터널공사를 분리해 투트랙으로 추진하기로 결정한 바 있다. 이후 국방부와의 수차례 협의를 거쳐 작년 10월 터널공사 기공식을 했고, 같은해 12월 정보사 이전부지 지구단위계획이 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과하게 됐다.
서초구는 향후 정보사부지가 문화복합단지로 개발될 경우 예술의전당에서부터 롯데칠성 및 코오롱부지, 서리풀공원 등을 거쳐 새빛섬과 연계한 문화클러스터를 구축함으로써 동남권의 새로운 문화중심지로 떠오를 것으로 기대하고 있다.   정보사부지 개발이 처음부터 순탄했던 것은 아니다. 2002년 서울시와 국방부간의 협의서를 통해 정보사 이전 및 터널공사를 협의하고, 2010년에 안양시 박달동에 정보사 이전을 위한 공사를 시작했다.
그러나 정보사 부지를 어떻게 개발할 것이냐를 놓고 국방부, 서울시, 서초구의 입장이 조율이 안 돼 이전작업이 진척되지 못했다. 국방부는 여기에 아파트를 지어서 땅값을 비싸게 팔고 싶어 했고, 서초구는 아파트가 들어오면 주민들에게 도움이 안 되기 때문에 문화·예술시설이 들어가야 된다는 입장이었다. 이로 인해 정보사 터널 공사도 함께 발이 묶였다.
결국 서울시 도시·건축공동위원회의 심의 과정에서 서초구 입장이 공공성이 높다고 판단, 공동주택 대신 문화복합단지로 개발되는 방향으로 결정됐다. 조 구청장은 “정보사가 떠난 부지에는 도시경관을 저해하지 않는 자연순응형 개발계획의 원칙을 갖고 친환경적인 공연장, 전시장 등의 문화·관광시설 등이 입지하도록 하겠다”며 “여기에 예술의전당에서 세빛섬까지 반포대로와 연계해서 문화벨트를 만들겠다는 계획을 갖고 계속 추진해 나가겠다”고 말했다.
39사단부지, 대규모 택지개발 시동
창원 군부대 이전한 터에 대규모 주거복합단지 조성
경상남도 창원시 39사단 사령부가 떠난 부지에 대규모 주거복합도시가 조성된다. ‘유니시티’라는 이름이 붙은 이 사업은 태영건설, 대저건설, 포스코ICT, 반도건설 등이 함께 설립한 특수목적법인 ㈜유니시티와 창원시가 함께 추진한다. 창원시가 부지 제공과 시행을 맡고 유니시티는 시공과 자금조달을 맡는 식이다.
창원시 의창구 중동 일원 구(舊)39사단 사령부 부지(대지면적 106만2083㎡)는 지난 2006년부터 이전사업이 추진됐고 2015년 7월 군 시설 이전이 모두 마무리됐다. 이에 ‘유니시티’ 개발사업은 4월부터 본격화된다. 특수목적법인 (주)유니시티는 개발사업을 통해 주거와 자연, 교육, 생활이 어우러진 매머드급 주거복합도시를 조성한다.
4월에 아파트 1차 2867가구(1, 2단지)를 먼저 분양하고 하반기 중에 아파트 3233가구(3,4단지), 이후 오피스와 오피스텔, 상업시설 등을 추가 공급할 계획이다. 사업부지인 창원시 의창구 중동 일원은 통합 창원시의 중심지역에 위치해 개발이 가능한 마지막 노른자위 땅으로 불린다. 창원시청에서 약 6㎞, 마산역으로부터 약 5㎞ 거리로 통합 창원시의 신흥 주거지로 주목받고 있다.
또한 창원과 마산의 구도심과 비교하여 인접 녹지비율이 높고, 인근으로 창원 도심의 주요 인프라가 위치한다. 창원국가산업단지와도 인접해 직주근접성이 뛰어나다. 특히 상업용지 등 쇼핑공간에 신세계몰 입점이 유력한 것으로 알려져, 창원의 노른자위 땅으로 급부상하고 있다. 이 상업용지는 5만846㎡로 창원시청 인근에 있는 롯데백화점 창원점 4만5540㎡보다 더 넓다.
주거 및 교통여건도 우수하다. 창원역, 창원종합버스터미널 등 광역교통시설이용이 편리하며 원이대로, 의창대로, 팔룡터널(2017년 예정)을 통해 마산, 창원, 진해로부터 접근이 용이하다. 또한 도보권에 초·중·고가 위치하며 근거리 내에 홈플러스 창원점, 시티세븐 내 롯데마트, CGV 등 생활편의시설을 이용 가능하다. 유니시티 개발부지에는 아파트 총 6100가구가 공급된다. 총 4개 블록으로 나눠 공급되며 4월 1차(1,2단지) 물량이 먼저 분양될 예정이다. 최고 42층의 초고층 단지로 전용면적 59㎡ 소형평형부터 전용 135㎡의 대형평형까지 다양하게 구성된다.
남향 위주의 단지배치로 가변형 벽체, 알파룸, 펜트리 공간 등 쾌적한 주거환경을 제공한다. 또한 지상에 차가 없는 아파트로 조성된다. 특히 전체 주차공간을 법정기준 넓이(2.3m)보다 20㎝ 넓은 2.5m 광폭 주차장으로 설계했으며 넉넉한 주차공간(세대당 주차 수 1.91대) 확보로 문콕 및 주차공간 부족에 대한 걱정도 덜었다.
용도지역별 개발면적을 보면 ▲주거용지 30만4148㎡ ▲상업용지 5만846㎡ ▲지원시설용지 8만2264㎡ ▲기반시설용지(학교·공원·녹지·도로 등) 37만4679㎡ 등이다. 5월 중 주거시설 분양을 앞두고 있다. 개발부지 중앙에는 가로폭 약 70ｍ, 세로길이 약 500ｍ의 대형 중앙공원이 조성될 예정이다. 또한 남쪽으로는 미술관, 야외조각공원, 병영체험장 등을 갖춘 사화근린공원이 들어선다. 그밖에도 초·중·고교가 각각 1곳씩 만들어질 예정이다.
인천 동춘1구역 도시개발사업 본격 시동
원주민·이주자 의견 계획에 반영…올 하반기 착공, 2020년 완료 예정
인천시는 연수구 동춘동 754번지 일원과 소암마을 주변 봉재산 아래에 위치한 ‘동춘1구역 도시개발사업’ 개발계획 수립(변경) 내용을 고시하고 실시계획(변경)을 인가했다고 최근 밝혔다. 동춘1구역 도시개발사업은 토지면적 40만 7193㎡(약 12만 3175평)를 대상으로 사업비 약 745억원을 투입해 3254세대(계획인구 8300명) 규모의 환지방식으로 추진하는 민간 도시개발사업이다.
동춘1구역은 과거부터 송도 신도시ㆍ연수택지를 비롯해 그동안 개발된 지역과 인접하고 봉재산 아래에 위치해있지만, 과거 군부대 등으로 인해 개발되지 못한 채 노후한 주택과 전답이 혼재한 상태다. 난개발이 우려됨에 따라 개발의 필요성이 강하게 대두되던 지역이다. 이에 2006년 도시개발구역으로 지정돼 사업이 추진됐다. 그러나 부동산경기 침체와 조합원간 이견으로 2011년 이후 사업 추진이 중지됐다.
그로부터 약 4년 뒤인 2015년 8월 이주 대책의 원활한 진행을 위해 조합ㆍ원주민대책위원회ㆍ이주대책위원회 등이 협의를 완료함에 따라 본격적인 사업 추진에 나섰다. 특히, 사업구역 내 거주민과 이주대책 대상자의 의견을 최대한 반영한 공동주택(이주대책) 개발계획을 수립해 원주민 스스로 재정착 여건 마련을 위한 조합 설립과 조합원 모집 등을 추진하고, 조합에서는 토지 공급을 최대한 협조해 사업을 원활히 추진할 수 있는 근거를 갖췄다.
인천시 개발계획과 관계자는 “현재 구역 내 가구와 획지, 건축물 등에 관한 구체적 도시관리계획(지구단위계획 포함) 결정(변경) 사항에 대한 관련 부서와 협의가 완료된 상태”라며 “실시계획(변경) 인가로 향후 개발사업 추진에 더욱 탄력을 받을 것으로 전망하다”고 말했다. 한편, 동춘1구역 조합은 개발 대상 면적 40만 7193㎡ 중 단독주택ㆍ공동주택ㆍ근린생활시설 등, 주거용지(54.7%, 면적 22만 3262㎡)를 적극 개발하고, 구역 내 도시기반시설 공사의 시공자 선정이 조만간 완료되면 올 하반기 공사를 착공해 2020년 완료할 계획이다.
서울 독산동 공군부대 부지에 도시재생거점 추진
서울 금천구 지역 발전의 걸림돌이었던 독산동 공군부대 부지에 대한 공공 개발이 추진된다. 독산동 공군부대는 북쪽의 G밸리와 남쪽의 금천구청역 일대 중심지 사이에 끼어있어 그동안 주민들의 부대 이전 요구가 꾸준히 제기돼 왔다.  금천구는 2015년 10월5일 SH공사와 ‘공군부대 개발에 관한 업무제휴 협약(MOU)’을 체결하고 독산동 486번지 일대 약 12만5000㎡(3만7800평) 규모의 독산동 공군부대 부지에 대한 공공개발을 추진키로 했다. 구는 국방부와 지속적으로 공군부대 이전에 대한 공식·비공식 협의를 진행해왔으며, 2015년 2월에는 서울시로부터 해당 부지를 ‘금천구심 지구단위계획구역 내 공군부대 부지 특별계획구역’으로 지정받았다.
2015년 4월에는 차성수 금천구청장과 한민구 국방부 장관이 직접 만나 금천구가 실시하는 ‘공군부대 이전 타당성조사 용역’ 결과를 바탕으로 공군부대 이전 협의를 본격적으로 진행하기로 합의한 바 있다. 금천구 관계자는 “해당 부지에 70년 이상 군사시설이 주둔함에 따라 지역의 균형 발전을 저해하고 주민 불편이 컸던 점을 감안해 공공개발로 방향을 설정했다”며 “또 SH공사와 협의한 끝에 공군부대 개발사업 MOU를 체결하게 된 것”이라고 설명했다. 변창흠 SH공사 사장은 “SH공사, 국방부, 금천구가 협의해 이번 공군부대 개발이 좋은 주거재생모델, 서울시 전체의 바람직한 모델이 될 수 있도록 노력할 것”이라며 “북쪽 공군부대 부지는 부도심과 연계해 단순한 주택만이 아니라 이 지역의 지역경제발전, 유통의 중심으로서 역할을 할 수 있도록 할 것”이라고 말했다.
현재 금천구는 이 부지와 인접한 대한전선 부지에 종합병원을 유치하기 위해 노력을 기울이고 있다. 이목희(서울 금천) 새정치민주연합 의원은 구 일부 주민에게 ‘민자 사업으로 2017년 착공, 2023년 완공되는 것을 주요 내용으로 하는 신안산선 건설 계획이 확정됐다. 지역 숙원 사업인 종합병원 유치가 본격화되고 있다. 현재 종합병원 몇 곳과 유치 협의를 하고 있는데 늦어도 올해 안으로 유치 합의를 하려고 한다’는 내용의 휴대전화 문자메시지(SMS)를 보낸 것으로 확인됐다. 차성수 금천구청장은 “MOU 체결을 통해 개발 추진을 공식화한 만큼 국방부와의 이전 협의와 개발 사업에 더욱 속도를 내겠다”고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者
moon4758@naver.com
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