서울 마곡지구 주거용 오피스텔 개발 ‘올스톱’
마곡의 승부수 ‘오피스텔용지 공급 不許하고 제2의 판교’로 대변신
공급과잉 차단·용적률 높여 상업시설 확대…loT·AI 등 협업 `박원순표 오픈플랫폼` 구축
서울의 마지막 금싸라기 산업단지인 마곡지구에서 오피스텔 용지 공급이 폐지된다. 대신 사물인터넷(IoT)과 인공지능(AI), 로봇, 나노기술 등 4차 산업혁명 시대 흐름에 맞춰 대기업뿐 아니라 중견·강소(强小)기업과 스타트업·벤처기업 등이 협업하고 상생하는 '오픈 플랫폼'이 구축된다. 4월18일 서울시와 SH공사가 최근 마무리한 '마곡도시개발 사업 중간평가 및 2단계 실행전략 수립 용역' 결과에 따르면 주거형 오피스텔 용지 매각이 전면 불허된다. 마곡지구는 LG와 코오롱, 롯데 등 60여 개 기업 임직원 16만여 명이 근무할 것으로 전망되면서 주거용 오피스텔 용지가 민간에 대거 매각됐다.
마곡지구 오피스텔 용지(총 136필지) 가운데 2015년까지 절반가량인 64필지(47%)가 매각됐다. 건축허가를 받아 준공 예정인 물량을 포함하면 총 1만2968실에 달한다. 초저금리 기조와 맞물려 2013년 6월부터 마곡지구 일대에 30㎡ 미만 초소형 오피스텔이 한꺼번에 쏟아지면서 임대수익률이 떨어지고 분양가를 밑도는 '마이너스 피' 매물까지 등장했다.
초소형 오피스텔이 난립해 '벌집촌' 논란이 일었던 서울 마곡지구 전경
마곡지구발(發) 오피스텔 임대료 하락이 자칫 서울 서부권 전반으로 번질 수 있다는 우려가 나왔다. 이에 서울시는 지난해 7월 '마곡지구 개발 2단계 계획안' 용역을 통해 '벌집' 오피스텔 과잉 공급에 대한 대처방안을 마련하기로 하고 용지 매각을 잠정 보류시켰다. 서울시와 SH공사가 오피스텔 용지 공급 전면 폐지 카드를 꺼낸 가장 큰 이유도 여기에 있다. 용역 보고서에 따르면 상업용지(7만2473㎡)는 100% 민간에 매각됐는데 이 용지의 무려 80%가 오피스텔로 개발됐다. 업무용지(30만5846㎡)도 절반이 매각된 가운데 90%가 주거형 오피스텔 용도로 팔렸다.
미(未)매각 오피스텔 용지 72개 필지에 대해 '특별한 목적이 인정되는 경우 제한적으로 허용한다'는 단서를 달았지만 사실상 '폐지'에 가깝다. 서울시와 SH공사는 미매각 오피스텔 용지 등을 활용해 4차 산업혁명을 겨냥한 '오픈 플랫폼'을 도입할 계획이다. 전체 산업용지(72만9785㎡)의 62%가 매각됐고 이 가운데 80% 넘게 대기업 연구개발(R&D)센터로 개발되는 1단계가 어느 정도 마무리된 만큼 이번에 중소기업과 벤처기업을 대거 입주시켜 새로운 산업 생태계를 만들겠다는 복안이다.
마곡지구가 주목한 곳은 경기도 성남시 '판교 테크노밸리' 안에 지난 3월 문을 연 '스타트업 캠퍼스'다. 경기도는 연구·실험동에 빅데이터, 물류, 법률지원, 기술개발, 브랜드 사업화 등의 기능을 갖춰 청년들이 창업 아이디어만 있으면 다양한 지원을 받을 수 있고 비즈니스를 공유할 수 있는 오픈 플랫폼을 구축했다. SH공사 관계자는 "프랑스 최초 산업단지에서 정보기술, 생명공학 등 기업 1500여 개가 입주한 유럽 최대의 첨단산업단지 소피아앙티폴리스 등도 최근 오픈 플랫폼 조성에 적극적"이라고 설명했다. 서울시는 스타트업 청년들이 저렴한 임대료로 들어갈 수 있는 공공산업지원시설과 공공형 지식산업센터 도전숙 등을 공급할 계획이다.
서울시와 SH공사는 지원시설용지의 용적률 상향도 검토하고 있다. 지원시설용지(8만1326㎡)는 현재 4분의 1가량 매각됐는데 용적률을 높여 서울 2030플랜에서 3대 도심에 이은 광역 중심으로 승격된 지위에 걸맞게 다양한 상업시설을 확충하겠다는 계획이다. LG아트센터를 비롯해 이마트 등이 들어설 예정이지만 젊은 사람들이 즐길 만한 상가와 백화점 등이 부족하다는 지적에 따른 것이다.
다만 서울시가 부채감축을 위해 상업용지 등을 오피스텔 용도로 팔아버린 뒤 땅이 부족하자 용적률 인센티브를 통해 뒤늦게 '공간 확보'에 나선 것에 대해서는 논란의 여지가 있다. 우미경 서울시의원(새누리당)은 "마곡 용지가 장기 비전과 원칙 없이 오피스텔 위주로 매각됐다"며 "마곡은 서울의 미래 먹거리를 책임질 중요한 땅인 만큼 장기적인 개발 플랜이 필요하다"고 지적했다.
한편, 산업용지의 10%가량은 매각을 유보할 것을 검토하고 있다. 산업단지 입주 기준을 다양화해 제조 기능을 갖출 수 있도록 공장 등록도 허용할지 검토할 예정이다. 마곡지구 내 핵심지역인 특별계획구역은 MICE(회의·관광·컨벤션·전시) 단지로 꾸밀 예정이지만 고도제한 완화가 변수로 작용해 개발 시기가 다소 조정될 가능성이 있다.
서울시 "마곡지구 통합 브랜드 만든다"
서울시가 강서구 마곡동, 가양동 일대 마곡지구를 대표하는 통합 브랜드를 개발하기로 했다.주거단지와 공원 등에 붙은 개별 브랜드 이미지를 하나로 모으고, 마곡산업단지의 인지도를 높이겠다는 계획에서다. 4월1일 서울시에 따르면 시는 최근 ‘마곡지구 통합 브랜드 및 BI(브랜드 이미지) 개발 연구’ 용역을 발주해 용역업체와 계약을 체결했다. 3월 중순부터 시작한 연구용역은 9월 마무리될 예정이다.
용역의 주된 내용은 국내외 도시 및 산업단지 브랜드 사례를 분석하고, 마곡지구 통합 브랜드와 마곡산업단지에 붙는 세부 브랜드를 개발하는 것이다. 개발이 완료되는 대로 관련 안내물과 입주기업의 건물 외관 등에 활용될 예정이다.
마곡지구에는 SH공사가 공급한 주거단지에 ‘엠밸리(M.VALLEY)’ 브랜드가 붙어 있고, 마곡중앙공원(가칭)도 자체 브랜드 선정 작업이 진행 중이다. 하지만 마곡산업단지 개별 브랜드나 마곡지구 전체를 아우르는 브랜드는 없다. 서울 구로 디지털산업단지의 경우 ‘G밸리’라는 브랜드를 갖고 있다. 서울시 관계자는 “마곡지구가 산업단지를 낀 서울 서남권의 중심도시라는 점에서 이를 알리는 대표 브랜드가 필요하다는 의견이 많았다”면서 “하나의 브랜드로 통합해 마곡지구와 더불어 마곡산업단지의 인지도를 높이기 위해 브랜드 작업을 하는 것”이라고 말했다.
마곡지구 통합 브랜드는 외국인들도 인지할 수 있는 글로벌 브랜드로 만들어질 예정이다. 서울시는 마곡지구 통합 브랜드가 생기면 해외 기업 유치에도 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 마곡산업단지의 분양률은 61.9% 정도인데, 서울시는 최근 산업시설용지에 대해 11번째 일반분양 공고를 내고 매각을 진행 중이다. 서울시 관계자는 “마곡지구 통합 브랜드가 해외에서도 통할 수 있게 개발되는 만큼 마곡산업단지의 해외기업 유치도 활발해질 것”이라고 말했다.
봄바람 탄 마곡지구 통합 브랜드 업고 집값 '들썩'
서울시의 마곡지구 통합 브랜드화 움직임에 일대 주택시장이 들썩이고 있다. 대규모 개발단지와 주거·공원이 하나의 브랜드로 추진되면서 미래가치가 높아질 것으로 기대를 모으고 있어서다. 분양권 문의는 물론 매매가격과 전셋값도 오름세다.
4월5일 업계와 서울시에 따르면 마곡산업단지를 필두로 일대 마곡동, 가양동 일대가 하나의 브랜드로 거듭날 전망이다. 서울시는 이를 위해 최근 BI(브랜드 이미지) 용역을 발주해 구성과 설계 전반에 대한 계획을 추진 중인 것으로 알려졌다. 마곡중앙공원은 TF팀을 구성해 민ㆍ관 합동 형태로 진행된다. 마곡산업단지의 적극적인 홍보도 병행된다. 주민 참여와 용역 계약을 통한 마곡지구 통합 브랜드 작업은 하반기 윤곽이 드러날 전망이다. 잇단 기업 유치와 첨단산업 육성 등 향후 산업단지의 대형ㆍ첨단화도 기대를 모으고 있다.
수요자들은 반응하고 있다. 2월 여신심사 선진화 가이드라인에 따른 주택담보대출 규제로 서울시 아파트 매매 거래가 크게 위축된 것과 대조적이다.
분양권이 대표적이다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 전매가 가능해진 ‘마곡힐스테이트마스터’ 분양권은 3월 말까지 285개가 팔린 것으로 나타났다. 두 달 만에 전체 공급량 1194가구의 약 24%가 팔린 셈이다. 업계의 한 관계자는 “1억원 이하의 프리미엄(웃돈)이 붙은 분양권이 날개 돋친 듯 나갔고, 그 이상의 물건들 문의도 단기간에 급증했다”고 전했다.
마곡힐스테이트마스터는 분양 당시 마곡지구 내 유일한 민간아파트로 계약 4일만에 청약 경쟁률 27.6대 1로 완판(완전판매)될 정도로 큰 인기를 끌었다.
강서구 내에서 마곡동 시세는 독보적이다. 한국감정원의 4월1일 기준 시세에 따르면 마곡동의 매매가격은 1㎡당 평균 734만원으로 나타났다. 강서구 전체 아파트 평균 매매가격(1㎡당 540만원)은 물론, 화곡동(1㎡당 474만원)보다도 약 55% 높다. 마곡동 W공인 관계자는 “각종 개발 호재에 1억원 이상 붙은 단지들이 잇따라 등장하고 있다”며 “기업의 본격적인 입주가 시작되면 집값이 또 한번 뛸 것”이라고 밝혔다.
서울 최대 규모의 기업단지 조성은 인구유입과 인프라 확대로 이어질 전망이다. 한국의 실리콘밸리로 거듭날 마곡지구 규모는 약 3636㎡로 판교 테크노밸리의 5배, 상암DMC의 6배에 달하는 국제업무지구로 조성된다.
서울시는 3월24일 마곡산업단지 내 산업시설 용지의 첫 일반분양 공고를 시작했다. 선도기업 우선 분양과 10차례의 일반분양을 통해 전체 면적의 62%(45만1490㎡)에 90여개 기업이 입주할 예정이다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “마곡지구는 대기업 이전이 가장 활발하고 교통호재로 향후 상권 가속화도 빠르게 진행될 것”이라며 “다만 매매가격이 많이 올라 추격 매수는 신중하게 판단해야 한다”고 분석했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者
moon4758@naver.com
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