中뤼디그룹, 한남 外人아파트 땅 인수 추진
입지 뛰어나고 규모 커 매력적… '제2의 한남 더힐' 될 가능성
중국 최대의 부동산 개발업체인 뤼디(綠地)그룹이 서울 용산 금싸라기 땅으로 꼽히는 한남동 외국인아파트(한남외인주택)부지 매입에 나선다. 부동산업계 관계자는 4월6일 "서울에서 이만한 땅을 찾기 어렵다"며 "뤼디그룹은 제주도에 이어 서울 부동산 시장 진출에 관심이 높은 만큼 입찰 참여를 검토하고 있다"고 말했다. 뤼디그룹은 외인주택 용지 매입 입찰 여부를 놓고 실무적으로 사업성 검토를 벌이고 있다.
뤼디그룹은 당초 서울 마포구 상암동 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 용지에 관심을 보였다. 이곳은 2필지인 F1(3만777㎡)과 F2(6485㎡) 총 3만7262㎡ 규모로 이뤄져 있고 감정평가액은 4341억원이다. 장위량 뤼디그룹 회장은 2014년 12월 서울시 신청사에서 박원순 서울시장과 직접 만나 용지 개발을 위한 투자의향서(LOI)를 체결할 정도로 적극적이었다. 하지만 서울시가 이후 1년이 지난 1월 말에야 매각공고를 내고 준공 후 5년간 매각 금지와 교통개선대책 제안 등 조건을 내걸면서 뤼디그룹을 포함해 입찰자가 한 군데도 나타나지 않아 결국 유찰됐다. 상황이 이렇게 되자 뤼디그룹은 한남동 쪽으로 눈을 돌린 것으로 보인다.
국내외 주요 건설사들이 매입에 눈독을 들이고 있는 한남동 외국인아파트 일대. /사진제공=LH
외인주택 용지 면적은 6만677㎡로 매각 예정가는 6131억원이다. 3.3㎡당 실거래가격이 7000만원을 넘는 최고가 주택단지 '한남더힐'과 한남대로를 사이에 두고 마주하고 있어 뛰어난 입지는 이론의 여지가 없다. 국내 대형 건설사와 일부 중견 건설사까지 눈독을 들이면서 입찰가가 1조원에 육박할 수 있다는 게 복병이다. 또 고도제한으로 최고 10층 안팎의 집밖에 짓지 못하며, 서울시와 인허가를 두고 줄다리기 가능성이 남아 있어 사업성 분석이 제법 까다로운 것으로 전해졌다.
지난 4월5일 한국토지주택공사(LH)가 주최한 현장설명회에는 삼성물산, 현대건설, 대우건설, GS건설, 대림산업, 포스코건설 등 국내 대형 건설사 관계자들이 총출동했고 호반·반도건설 등 중견 건설사와 하나금융투자증권, 교보증권 등 금융사 관계자들도 참석해 치열한 입찰 경쟁을 예고했다. 업계 관계자는 "관건은 자금 조달인데 국내 건설사는 컨소시엄으로 입찰할 가능성이 높다"며 "자금력이 뒷받침되는 뤼디그룹은 단독 입찰도 불가능한 얘기가 아니다"고 말했다.
뤼디그룹과 롯데관광개발이 시행하는 제주도 드림타워 프로젝트 시공권을 중국 최대 건설사인 중국건축이 따낸 것처럼 뤼디그룹이 외인주택 용지를 매입하게 되면 중국 건설회사와 손잡을 가능성이 없지 않다.
실제로 제주도에서 가장 높은 건물이 될 드림타워(169m·38층)는 중국건축이 뤼디그룹의 자금 동원력을 보고 공사비를 못 받는 경우에도 자체 자금으로 건물을 완공하는 '조건 없는 책임준공 확약'이라는 파격 조건을 걸어 시공권을 따냈다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "국내 대형사는 시공 단가가 비싸고, 중견사는 시공 능력이 다소 떨어져 시행사로서는 시공 능력이 있으면서 단가가 저렴한 중국 건설사를 선택할 유인이 충분하다"고 진단했다.
뤼디그룹이 외인주택 용지 매입에 나서면 상암 DMC 랜드마크 용지 주인 찾기는 당분간 표류할 전망이다. 서울시는 이르면 5월에 다시 매각 공고를 낼 계획이지만 흥행이 될지는 미지수다. 일각에선 뤼디그룹이 외인주택 용지를 매입하더라도 상암 DMC 랜드마크 용지를 사들일 만한 자금 여력이 되는 만큼 양자택일 대신 추가 매입에 나설 수도 있다고 본다.
금싸라기 땅 외인주택 부지… "예상 낙찰가 최대 1兆"
입지 뛰어나고 규모 커 매력적… '제2의 한남 더힐' 될 가능성
매각 예정 가격만 6131억원… 고급 빌라단지 지어야 승산
서울 용산구 한남대로에 가로놓인 육교를 건너 30m쯤 언덕을 올라가면 지상 5~7층 규모의 주택 단지가 눈에 들어온다. 2015년 245㎡형이 77억원에 팔린 국내 최고가 아파트 '한남 더힐'이다. 옛 단국대 부지에 지은 이 단지는 전직 장차관, 탤런트, 중견기업 대표 등이 많이 산다. 단지 안으로 들어가는 차는 포르셰·아우디 같은 고급 수입차가 대부분이다. 한남 더힐 맞은편 대로변의 '한남동 외인주택'에는 내로라하는 국내 건설·부동산 업체 직원들이 대거 몰렸다.
LH가 이 땅을 팔기 위해 주최한 현장 설명회 자리. 5월3~4일 공개 입찰을 앞둔 외인주택 부지는 부동산 업계의 최대 관심사다. 입지가 워낙 좋아 '제2의 한남 더힐'이 될 수 있다는 기대감 때문이다.
실제 설명회에는 삼성물산·현대건설·대우건설·포스코건설·GS건설·대림산업 등 국내 대형 건설사 관계자들이 총출동했다. 반도·호반건설·KCC 건설 등 중견 건설사들과 하나금융투자증권·교보증권 등 금융사 관계자도 보였다. 야외에 마련한 좌석 200개가 일찌감치 동날 정도였다. 한 대형 건설사 관계자는 "서울에서 이만한 금싸라기 땅을 찾기 어렵다"며 "입지가 뛰어난 데다 사업 덩치가 있어 관심이 크다"고 말했다.
외인주택 부지 면적은 6만677㎡로 매각 예정가는 6131억원이다. 하지만 최종 낙찰 가격이 1조원대까지 오를 수 있다는 전망이 나온다. 한 건설사 관계자는 "대형 건설사들이 대거 참여해 경쟁이 과열되면 입찰 가격이 치솟을 것"이라고 말했다. 부동산 업계에서는 외인주택 부지가 땅값이 비싼 만큼 고급 빌라 단지로 개발해야 승산이 있다고 본다. 용적률이 원래 200%이지만 남산 조망권 보호를 위한 고도 제한(18~30m)이 있어 실제 용적률은 이보다 낮을 수밖에 없다.
H공인중개사무소 대표는 "한남 더힐은 언덕에 있지만 외인주택은 평지인 데다 큰길에 있어 접근성이 더 좋다"며 "부촌(富村)인 한남동 특성을 살려 고급 주거 단지로 개발한다면 한남 더힐을 능가하는 랜드마크 단지가 될 수 있을 것"이라 평가했다. 부동산 개발 회사 관계자는 "고층 아파트를 짓기는 불가능하고 지상 10층 안팎의 아파트 600가구 정도를 지을 수 있을 것 같다"고 말했다.
분양 가격은 국내 최고 수준이 될 가능성이 높다. L공인중개사무소 실장은 "대형 건설사 브랜드를 달고 최고급 자재를 쓴다면 분양 가격이 3.3㎡당 5000만원은 넘을 것"이라고 말했다. 2009년 임대로 공급됐던 한남 더힐은 분양전환 이후 최근 시세가 3.3m당 평균 7500만~8000만원이다. 하지만 땅값이 1조원대까지 치솟으면 사업성이 떨어질 것이란 지적도 있다.
한 대형 건설사 관계자는 "시행사가 땅을 매입한 후 시공만 해달라고 제안하면 모를까 자체 사업으로 진행하기에는 리스크가 크다"고 말했다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "대로변에 접해 소음이 우려되고 한남고가에서 단지가 내려다보이는 모양이어서 외부 노출을 꺼리고 조용한 환경을 선호하는 고급 주택 수요자들이 선호할 수 있을지 의문"이라고 했다.
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