세운4구역 개발, 12년만에 밑그림 완성 재정비안 4월7일 고시
서울시, 70m 이하 10~17층 대형 오피스·오피스텔·특급호텔 개발구상
서울 종로 세운상가 인근 세운4구역 재개발 밑그림이 12년 만에 완성됐다. 재개발 사업계획 변경 내용이 서울시에서 최종 확정되면서 곧 특급 호텔과 대형 오피스빌딩, 오피스텔 개발이 본격화할 것으로 보인다.
4월6일 서울시에 따르면 '세운4구역 재정비촉진계획변경안'이 최근 시 도시재정비위원회에서 조건부 가결됐다. 변경안에 따르면 보존하기로 한 세운상가와 세운4구역 사이의 경관녹지 폭이 당초 10m에서 7.5m로 축소된다. 또 용지에 건축물을 지을 수 있는 건축한계선이 종로변과 배오개길변은 기존 5m에서 3m로, 청계천변은 기존 7m에서 3m로 각각 줄고 세운상가변은 기존 3m에서 5.5m로 늘어난다.
재개발 사업이 본궤도에 오르는 서울 종로 세운4구역 일대
녹지축이 축소되고 건축한계선이 달라지면서 구역 내에 건립할 수 있는 연면적은 다소 커질 전망이다. 용적률은 600~700%가 적용되며, 건물 높이는 문화재 심의 기준에 따라 70m 이하이다. 다만 서울시는 축소된 건축한계선에 가급적 녹지를 조성하고, 건축물의 구체적인 높이 계획은 향후 심의에서 검토하도록 했다. 서울시는 이같은 내용을 4월7일 고시했다. 이에 따라 최대 난제였던 땅 문제가 해결돼 재개발 사업이 탄력을 받게 됐다. 서울시와 사업시행자인 SH공사는 연내에 건축심의를 신청하고 2017년 상반기 사업시행인가를 거쳐 빠르면 2017년 말께 관리처분 절차를 밟을 계획이다. 세운상가는 세운초록띠공원(옛 현대상가)과 세운상가 가동, 청계·대림상가, 삼풍상가·풍전호텔, 신성·진양상가 등 종로부터 퇴계로까지 남북으로 약 1㎞ 이어진 8개 건물을 통칭하는 이름이다. 세운4구역은 세운상가 가동과 종로4가사거리·청계4가사거리 사이 정비구역(3만2223㎡)을 말한다.
오세훈 전 서울시장 시절 폭 90m, 길이 1㎞ 녹지축을 조성하려던 계획은 박원순 시장으로 넘어가면서 상가를 존치하고 주변을 171개 소·중 규모로 분할 개발하는 대신 4구역만 단일 개발하는 쪽으로 선회했다. 관건이던 건물 높이는 당초 122m까지 높이려 했다가 이번에 70m 이하로 확정됐다. 개발 청사진도 많이 바뀌었다. 서울시와 SH공사 구상안에 따르면 12~16층 프라임오피스와 오피스빌딩 4개동, 16~17층짜리 오피스텔과 레지던스가 들어서고, 종로 대로변에는 13층 정도의 특급 호텔이 지어진다. 특급 호텔은 종묘는 물론 멀리는 수려한 북악산 조망이 가능하다. 중앙에는 선큰 광장이 조성되고 2~3층에는 판매시설이 들어간다.
SH공사는 상업시설 활성화를 위해 상가를 직접 운영·관리하고 주민들에게 이익을 배당하는 방안도 검토 중이다. 건물 외관은 주변과 조화되도록 설계되며 주민 의견을 수렴하는 과정에서 오피스텔이 늘어나는 등 다소 변경될 가능성도 있다. 하지만 최근 서울시가 추진 중인 세운상가 건물 8개(약 1㎞)를 보행 데크로 잇는 등 재생사업이 마무리되면 레트로(세운상가 가동)와 현대미(세운4구역)가 복합된 도심 명소가 될 것으로 기대된다. 특히 세운4구역은 지지부진한 다른 구역 개발의 활력소가 될 전망이다.
사업성 확보는 여전히 풀어야 할 숙제다. 10여 년 허송세월한 탓에 100%가 넘던 비례율(개발이익률)은 현재 90% 수준으로 떨어졌다. 이마저도 세운4구역 토지·건물주 360여 명 가운데 절반 이상이 현금 청산하지 않는다는 것을 전제로 해 사업기간이 길어지고 청산자 수가 늘면 더 낮아질 수 있다. SH공사 관계자는 "건축심의를 거쳐 이르면 올해 말이나 내년 상반기에 사업시행인가를 밟을 수 있게 최대한 속도를 낼 것"이라고 말했다.
‘도심재생의 상징’ 세운상가
50년 영욕 뒤로하고… 도시의 미래 제시하는 아이콘으로
지난 1월말 서울시 종로구 장사동에 위치한 세운상가 5층 중정. 이날 세운상가에는 오전부터 많은 사람으로 붐볐다. 이날은 지난 2004년 이후 10여년이 넘도록 진전이 없었던 세운상가의 새 출발(도시재생)을 공식적으로 선언하는 날이었기 때문이다. 세운상가 도시재생 프로젝트는 단순 재생 의미를 넘어섰다. 단순히 과거의 유산으로 남은 한 건축물을 현대에 맞게 새롭게 바꾸는 작업이 아니다. 세운상가 프로젝트는 앞으로 서울 시민이 이 도시를 어떤 도시로 만들어나갈지를 보여주는 하나의 역사적 증거가 될 것이기 때문이다. 서울이라는 도시의 미래를 묻는 작업이라 해도 과언이 아니다. 세운상가는 그동안 우리 도시가 잊고 살았던 '연결'과 '참여'의 가치를 구현하고 이를 통해 서울 시민이 찾고 싶은 장소로 다시 태어날 수 있는지 그 가능성을 시험하는 장(場)이 될 것이다.
세운상가의 새로운 미래를 알리는 현수막이 걸려 있다. 10년이 넘도록 방치된 세운상가는 2월부터 단계적으로 도시재생에 들어갔다. 키워드는 도심 내 제조업 기지로의 부활과 주변 지역과의 연결이다.
단절에서 연결을 생각하는 세운상가…전면 철거 대신 재생·보전 결정
지난 1960년대 세워진 세운상가는 한국 최초의 주상복합건물로 유명하다. 한국을 대표하는 건축가 고(故)김수근씨가 설계한 건축물이기도 하다. 하지만 과거만큼의 위상이 사라진 지는 오래다. 1980년대만 하더라도 서울의 대표하는 상권이자 전자산업의 메카로 불렸으나 이제 세운상가를 비롯한 이 일대는 시민들의 발걸음이 끊긴 지 오래다.
세운상가의 첫 번째 과제는 바로 이같은 과거의 화려했던 시절과 현재의 초라한 모습 사이에 벌어진 간극, 다시말해 단절을 극복하는 것이다. 우선 이를 위한 디딤돌은 놓았다. 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 진행됐던 전면 철거 후 재개발 방식은 과거와 현재를 연결하는 것이 아니라 과거를 부정하는 것에서부터 시작하는 작업이었다. 이런 가운데 박원순 시장은 2014년 3월 세운상가가 지닌 건축적 가치와 문화적 가치를 고려해 이를 보존하면서 도시재생을 추진하기로 결정했다. 서울시가 전면 철거 방식이 아닌 도시재생을 택함으로써 과거와의 연결을 위한 시도는 시작됐다.
하지만 시간적 단절을 극복한다고 해서 끝나는 게 아니다. 물리적으로 끊어진 공간의 단절도 해결해야 한다. 연간 전세계 도시 중 가장 많은 관광객이 찾는 영국 런던의 경우 물리적 공간이 끊기지 않고 계속해서 이어진다. 아침에 하이드파크에서 상쾌하게 여정을 시작한 관광객이 바로 옆 버킹엄궁전을 구경하고, 다시 발길로 쉽게 닿을 수 있는 피커딜리서커스와 내셔널갤러리 등을 걷다 보면 하루가 끝날 무렵에는 발이 퉁퉁 부어오를 지경이 된다.
이는 런던이라는 도시가 물리적 공간의 단절이 없이 사람들이 걷고 싶은 매력적인 거리를 갖추고 있기 때문이다. 비슷한 측면에서 세운상가 역시 종로·을지로·청계천로·퇴계로 등 주변 도로 및 지역과의 연결성을 어떻게 회복하느냐가 중요한 과제로 남아 있다. 정석 서울시립대 도시공학과 교수는 "도시는 사람과 유사한 측면이 있는데 사람이 건강하려면 피가 잘 통하고 기가 막히지 않고 소화도 잘 돼야 하듯이 도시도 막힘 없이 잘 흘러가야 한다"며 "세운상가가 사람들이 찾아오고 늘 걸어 다니는 매력적이 장소가 되기 위해서는 세운상가 특유의 역사성과 장소성을 살리는 것은 물론 보행환경을 개선하는 것도 필요하다"고 말했다. 소프트웨어와 하드웨어 측면을 동시에 개선해야 한다는 조언이다.
주민설명회·자문단 구성 등 소통 내세웠으나 시민참여 이뤄지는지 의문
세운상가는 그 시작부터 시민의 참여는 배제한 채 일방적인 하향식 행정으로 진행된 프로젝트였다. 1967년 서울시는 세운상가 터에 자리를 잡고 20년이 넘도록 살아온 영세 상인들의 반대에도 불구하고 세운상가를 조성했다. 또 1984년에는 세운상가 지역 재개발 사업 계획을 일방적으로 발표했다. 세운상가 활성화에 대한 논의가 본격적으로 시작된 2006년 오세훈 전 서울시장 시절에도 마찬가지였다. 그는 세운상가를 철거하고 종묘와 청계천을 잇는 대형 녹지축을 조성하는 계획을 세웠다. 하지만 당시에도 시민 참여라는 개념은 생각조차 하기 어려운 시절이었다.
이번 도시재생 프로젝트는 시민들이 참여하는 것이 다르다. 실제 서울시는 그동안 주민설명회 17회 개최, 분야별 설계자문단 구성 및 운영 4회 등을 시민 참여와 소통의 증거로 내세운다. 다만 박 시장의 공언대로 시민들의 참여가 제대로 이뤄지고 있는지는 여전히 의문이다.
이영범 경기대 대학원 건축학과 교수는 『세운상가 그 이상 : 대규모 계획 너머』라는 책에서 "시민 참여로 세운상가를 새롭게 탄생시키겠다고 하면서 '세운상가 활성화를 위한 공공 공간 설계 국제현상공모'를 진행했다"며 "세운상가 고유의 장소성에 내포된 도시의 공공적 가치의 회복에 앞서 이같은 방식으로 공모전을 진행하는 것은 공공적 가치를 내건 빅플랜의 재연일 수 있다"고 지적했다.
김연금 조경작업소 ‘울’ 소장과 박혜리 KCAP 건축도시설계사무소 팀장도 세운상가 프로젝트를 추진하는 서울시의 방식에 대해 "데크 활용에 대한 현상설계를 선언적으로 진행한 다음 소통이 뒤따르고 있으며 여전히 소통 자체를 목적으로 하고 있지는 않다"고 꼬집었다. 실제 서울시가 '세운상가 재도약 「다시세운 프로젝트」'를 발표하던 날 세운상가와 청계상가 사이에서 만난 한 상인은 과거 공중 보행교 데크가 있던 자리를 가리키며 "예전에는 없애야 한다면서 없애더니 이제 와서 또 왜 새로 만든다고 하는지 모르겠다"며 볼멘소리를 했다. 이는 현재 서울시가 지닌 시민 참여 방식의 한계를 보여주는 장면이다.
세운상가가 지닌 가능성과 가치…보기 드문 대도심 제조업 생산기지 그나마 다행스러운 점은 세운상가가 흥미로운 이야기 요소를 지니고 있다는 점이다. 실제 세운상가를 둘러보고 간 해외의 전문가들은 세운상가의 가능성을 높게 평가한다. 샤를로테 바르테스 취리히공과대학 연구원은 "세운상가 지역의 좁은 골목길 사이를 걷다 보면 밀집된 도시 공간의 섬세함과 작은 작업장, 간이식당, 가게 안에 생동하는 에너지, 세운상가라는 근대건축 아이콘의 그늘을 가려주는 모든 생산적 활동에 놀라게 된다"며 "세운상가 일대를 재건축으로 밀어버리는 것은 서울시, 특히 세운상가군 자체에 엄청난 손해"라고 말했다.
바르테스가 깊은 인상을 받은 것처럼 세운상가는 도심 한가운데에 위치한 제조업 기지다. 과거 이곳에서는 '탱크를 만들 수도 있다'는
얘기가 있었을 정도다. 고도화된 서비스업이 도심 중심부를 차지하고 제조업은 점점 도시 외곽으로 밀려나는 시대에 세운상가와 같은 사례는 전 세계적으로도 흔치 않다.
나오미 하나카타 취리히공대 연구원은 도심 제조업 지역의 가치에 대해 "대부분의 현대 도시에서 이제 더 이상 볼 수 없고 없는 듯 취급한 것이 바로 도심 내 제조업이며 (사람들은) 신선한 농산물과 상품이 어디에서 왔는지, 어떤 환경에서 생산되는지 실감하지 못하면서 상품 진열대에서 손쉽게 살 수 있다"며 "세운상가의 수많은 작업장과 상점, 무엇보다도 이 지역의 장인 정신은 여타 여러 도시가 지키지 못하고 안타깝게 놓쳐버린 잠재성"이라고 설명했다.
제프 헤멜 네덜란드 암스테르담대 도시 및 지역계획과 교수도 "세운상가와 관련한 주변 이야기가 좋다"며 "이 빌딩이 지닌 요소들을 결합해 미래의 내러티브를 써보길 권한다"고 조언했다.
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