강남 재건축 `나홀로` 뜨거워
분양가 3.3㎡당 5천만원 눈앞…한달만에 시세 1억원 뛰어 `상투` 경계론도
서울 강남 재건축 아파트들의 분양가가 치솟고 있다. 서초구 반포와 강남구 개포동 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 4000만원 선을 이미 돌파한 데 이어 조만간 분양가 5000만원 선도 뚫릴 것이란 전망마저 나오고 있다. 4월18일 부동산 업계에 따르면 오는 5월 분양을 앞둔 잠원동 '아크로리버뷰'(신반포5차 재건축)의 경우 3.3㎡당 분양가가 4500만~5000만원 선에서 저울질이 한창인 것으로 알려졌다. 잠원동 A공인 관계자는 "아크로리버뷰의 경우 일반분양분이 41가구로 물량이 적고 저층이어서 조합 측에서 분양가를 당초 4000만원 선을 고려했다가 최근 강남지역 재건축 분양가가 계속 치솟자 영향을 받고 있다"고 밝혔다.
반포·잠원보다 집값이 낮았던 개포동 재건축 아파트들 분양가가 4000만원 선을 넘어서자 강남 재건축 조합들 사이에서 분양가 자존심 경쟁이 불붙었다는 진단이다. 오는 7월 분양을 앞둔 '디에이치아너힐즈'(개포주공3단지 재건축) 역시 분양가가 4000만~4500만원 선에 이를 것이라는 전망이 많다. 인근 A공인 관계자는 "조합원들이 지난달 말 평균 33.6대1의 청약률을 기록한 래미안블레스티지(개포주공2단지)보다 높은 가격에 분양을 하고 싶다"며 "다만 고분양가 논란이 일까 봐 조합에서 미리 말하기를 꺼리고 있다"고 전했다. 수천만 원에 달하는 시세차익을 노리는 단타(短打) 투자자들이 몰리며 투기 양상도 나타나고 있다. 일각에선 강남 재건축 시장 고삐가 풀리며 단기간 호가가 급등했지만 매매가 잘 이뤄지지 않는 데다 일반 아파트엔 냉기가 여전해 분양가 '상투론'도 솔솔 흘러나온다.
개포동 일대 공인중개소와 KB부동산 시세 등을 종합하면 강남 개포주공3단지 전용면적 51㎡형 매매가는 지난 3월 9억7500만원 선이던 것이 지금은 10억3000만원으로 올라섰다. 한 달도 채 안 되는 사이 5000만원 이상 뛴 것이다. 개포동 A공인 관계자는 "주공3단지 재건축엔 일반분양이 73가구밖에 되지 않는데 3.3㎡당 분양가가 4500만원 선이란 예상이 나오면서 미리 조합원 물건을 사두려는 사람들의 문의가 계속 온다"고 전했다. 조합원 추가분담금을 고려하면 최대 20억원을 넘는 셈인데도 투자자들이 찾는다는 얘기다. 재건축이 한창인 서초·잠원 일대 아파트값도 오름세다. 우수 학군이면서 지하철 3호선 바로 앞에 들어서 교통입지가 좋은 신반포6차는 전용 85㎡형이 3월 12억4000만원 선에서 3000만원가량 뛰었다. 2015년 4월에 비해서는 1억3000만원 이상 올랐다.
조합 관계자는 "지난 1일 조합원 평형신청을 마쳤고 이르면 4월 안에 관리처분 절차에 들어갈 것"이라고 말했다. 지역 입지와 유명세에 프리미엄을 매기는 이른바 '동네부심(자부심)'도 한몫하면서 집주인이나 조합이 나서 앞다퉈 가격을 올리는 분위기다. 개포동 B공인 관계자는 "래미안 블레스티지의 경우 떴다방도 거의 찾아볼 수 없다"고 말했다.
수억 원 시세차익을 꿈꾸던 시절은 지났다는 얘기다. 분양업계의 한 관계자는 "바로 전매가 가능해 인기를 끌었던 신반포자이 분양권 웃돈은 1500만원 선으로 미미하고 반포래미안아이파크는 최근 물량을 겨우 턴 것은 물론 반포센트럴푸르지오써밋은 아직도 분양 중"이라고 꼬집었다. 단기간 호가가 급등하면서 거래도 잘 안 된다. 반포동 D공인 관계자는 "평당 4000만원 이상에 분양한 단지에서 웃돈으로 1억원을 넘겨 부르니 살 사람이 없어 거래가 이뤄지지 않는다"고 말했다.
강남은 살아있다…10억짜리 59㎡가 53대 1
분양가가 10억원 정도인 서울 강남권 59㎡(전용면적) 아파트가 53대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 3월30일 1순위 청약접수에서 마감된 서울 강남구 개포동 래미안블레스티지다.
개포주공2단지를 재건축하는 이 아파트는 이날 전용 59~126㎡형 317가구 모집에 1만여 명이 신청해 경쟁률이 평균 33.6대 1이었다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “주택시장 분위기가 좋지 않은 상황에서 강남권 중심지가 아니고 분양가가 만만치 않았는데 기대 이상의 결과가 나왔다”고 말했다.
◆2015년 이후 강남 재건축 대박 행진
2015년말 이후 주택시장이 가라앉은 가운데 서울 강남권 재건축 분양시장은 뜨겁게 달아올랐다. 비싼 분양가에도 주택 수요자가 몰리며 청약경쟁이 치열하다. 분양시장 덕에 주변 기존 주택 거래가 늘고 가격도 꿈틀대고 있다. 2015년 이후 강남권 재건축 아파트는 분양 때마다 ‘대박’을 터뜨렸다. 주택담보대출 강화를 앞두고 주택시장에 찬바람이 불기 시작한 올해 들어서도 분양가 상승과 청약경쟁률 고공행진이 이어졌다.
래미안 블레스티지는 3.3㎡당 평균 3760만원으로 주변 시세보다 꽤 비싸다. 개포동 일대에 재건축을 추진 중인 낡은 아파트를 제외한 단지의 평균 시세가 3.3㎡당 3000만원 선이다. 앞서 지난 1월 강남권 재건축 단지 최고 분양가(3.3㎡당 평균 4290만원)인 서초구 잠원동 신반포자이도 ‘히트’를 쳤다. 1순위 평균 38대 1의 경쟁률을 나타냈고 일주일만에 100% 계약됐다. 고가의 강남권 재건축 아파트가 인기를 끄는 이유는 무엇보다 새 아파트 희소가치 때문이다. 1970~80년대 대거 들어선 강남권 아파트는 노후화된 데 비해 새 아파트 공급이 많지 않았다. 택지 여유가 없고 재건축 사업이 순조롭지 않았다. 이번 개포2단지도 재건축을 시작한 지 10여년 만에 분양에 들어갔다. 김신조 내외주건 사장은 “강남권 낡은 아파트에서 새 집로 갈아타려는 수요가 누적돼 있다”며 “이들은 경제력이 충분해 분양가 저항감이 덜하다”고 분석했다.
3월25일 서울 문정동 래미안 갤러리에 마련된 래미안블레스티지 견본주택이 시민들로 붐비고 있다
◆"강남, 주택시장 자극제 될 수도"
최근 금리인상 가능성이 줄어들면서 대출이자를 크게 걱정하지 않아도 되는 분위기도 감지된다. 미국이 금리 인상에 신중한 모습이고, 새누리당에선 금리인하보다 한 걸음 더 나간 양적완화 주장이 나올 정도이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리 상승은 많은 자금이 필요한 강남권 주택시장에 적지 않은 타격이 된다”며 “금리가 오르지 않으면 강남권을 압박해온 악재가 사라지는 셈”이라고 말했다. 강남권 분양시장 열기는 주변으로 번지고 있다. 개포주공2단지 인근 단지의 시세가 최근 일주일새 6000만원까지 올랐다. 개포시영 전용 28㎡형이 5억3000만원에서 5억8000만~5억9000만원으로, 전용 40㎡형은 6억3000만~6억4000만원에서 6억9000만원까지 올라 각각 거래됐다.
이 아파트는 한 주에 2~3건 거래되다 최근 10건 넘게 사고 팔렸다. 개포동 S공인 J사장은 “분양가가 비싸도 수요가 충분하다는 게 확인된 셈이어서 주인들이 가격을 올리고 있다”고 전했다.
한국감정원에 따르면 2015년 12월 하순부터 하락세를 보이던 강남구 아파트값이 이번 주 들어 0.02% 오르며 4개월 만에 상승세로 돌아섰다. 2016년 강남권 분양예정 단지들의 분양가 릴레이 상승이 예상된다. 개포주공3단지를 비롯해 올해 강남권에서 1200여 가구가 분양될 예정이다.
김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “강남 분양시장의 활기가 가라앉은 주택시장에 자극제가 될 수 있을 것”으로 내다봤다. 하지만 대출규제 확대, 경기 불안 등으로 주택시장의 불확실성이 쉽게 해소될 것 같지 않아 효과가 크지 않을 수 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “강남권 재건축 기대심리에 따른 투자수요가 적지 않은데 분양가가 계속 높아지면 차익을 내기가 쉽지 않다”고 말했다. 2015년 이후 강남권 재건축 사업이 속도를 내면서 앞으로 공급이 계속 늘어나는 것도 부담이 될 수 있다.
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