서울 강남 꼬마빌딩 시세는 공시지가의 3~5배
역삼동 상가 3.3㎡ 9천만원대…강남대로·신사동·연남동이 ‘핫플레이스’
서울 강남대로와 연남동처럼 잘나가는 상권에 있는 꼬마빌딩일수록 실제 시세가 공시지가의 3배에서 최대 5배까지 치솟는 것으로 나타났다. 시장 부침과 상권의 변화가 실시간으로 반영되는 매매가와 달리 공시지가는 재산세 등 보유세 산정 기준이다 보니 급격히 조정하기 힘들어서다. 상황이 이렇다 보니 급기야 공시지가는 강남 주요 상권에 있는 빌딩보다 높지만 시장에서 손바뀜이 이뤄질 때는 그보다 더 싸게 팔려나간 건물도 나왔다.
공시지가와 매매가 차이가 크거나 작은 지역은 거기에 잘 맞는 임차 업종이 따로 있는 만큼 빌딩 임대업을 고려하는 투자자들은 유의해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 4월21일 중소형빌딩거래 전문업체 리얼티코리아에 따르면 최근 지하철 8호선 송파역 인근 대로변 지상 3층짜리 석촌동 296 상가빌딩은 3.3㎡당 6128만원에 팔렸다. 비슷한 시기에 손바뀜된 강남구 역삼동 르네상스호텔 사거리 노선상업지에 있는 5층 상가빌딩 6285만원보다 더 싸다.
하지만 두 빌딩의 공시지가는 정반대다. 석촌동 빌딩 공시지가는 같은 면적이 무려 5554만원에 달하지만 강남구 5층 빌딩은 3881만원으로 석촌동 빌딩이 1000만원 이상 높은 것이다. 역삼동 경복아파트 사거리 대로변에 위치한 한 상가 건물도 3.3㎡당 공시지가는 3800만원대이지만 현재 시장에는 9000만원대에 매물로 나와 있다. 2015년 송파동에서 팔린 4층짜리 꼬마빌딩이 공시지가 4958만원보다 고작 879만원 높은 5837만원에 새 주인을 찾은 것과는 대조된다.
중소형 빌딩이 몰려 있는 강남구 일대. 강남권은 매매가와 공시지가 차이가 크다.
이러한 현상은 특히 마포구 연남동처럼 최근 몇 년 새 급부상한 신흥상권에서 더욱 두드러진다. 최근 맛집 상권 가운데 다크호스로 떠오르는 연남동에서는 공시지가 1001만원짜리 상가가 실제 시장에서는 5334만원, '홍대상권'을 아우르는 서교동에서는 공시지가 2600만원 꼬마빌딩이 9600만원에 팔려나가는 등 매매가격이 공시가격보다 최고 5배나 높았다.
강남 가로수길 대로변 4층짜리 상가 공시지가는 3.3㎡에 2204만원이지만 2015년 무려 이보다 4배 높아 웬만한 송파구 소재 빌딩값을 훌쩍 넘는 8913만원에 팔려나갔다. 주로 3종이나 일반상업지역인 다른 강남권 주요 상권과 달리 용도지역이 2종이라 용적률 제약이 큰 건물인데도 공시지가와는 상관없이 몸값이 치솟은 것이다. 비슷한 시기에 거래된 가로수길 524 헤어숍 건물도 3.3㎡당 7058만원에 새 주인을 찾았다. 공시지가 1473만원과 차이는 4.8배에 달한다. 이 때문에 거꾸로 매매가와 공시지가 차이가 큰 빌딩이 많은 지역일수록 유동인구가 많아 임대사업하기 짭짤한 투자 '핫 플레이스'로 봐도 무방하다는 해석이 나온다.
공시지가가 실제 시세를 따라잡지 못하는 것은 1년에 한 번씩 발표되다 보니 즉각적인 시세 반영이 안 된다는 근본적인 한계, 그리고 재산세와 종합부동산세 기준이 되다 보니 급격히 올리기 어렵다는 정부와 지방자치단체의 입장이 반영된 결과다. 매년 매매가격이 10% 이상 뛰는 홍대 상권도 올해 국토교통부가 발표한 표준지 공시지가 발표에서는 작년보다 5.81% 오른 데 그친 것도 이 때문이다.
현재 국토부가 밝힌 공시지가의 실거래가 반영률은 약 67%에 그친다. 투자자로서는 시세와 공시지가 사이 차이를 고려해 여기에 맞는 임차인을 들여야 수익률을 높일 수 있다. 이진석 리얼티코리아 상무는 "차이가 큰 지역은 유명 맛집이나 패션매장 등에 임차를 주는 게 유리하다"며 "반대로 둘 차이가 적은 곳은 유동인구보다는 목적구매 성향의 고객이 들르는 자동차대리점이나 가구점, 병원을 유치하는 게 좋다"고 설명했다. 차이가 큰 곳이라고 무조건 높은 수익이 나올 것이라는 기대는 금물이다. 빌딩을 살 때는 일반적으로 매입비 절반을 대출로 활용하는데, 은행 담보대출은 시세가 아닌 공시지가를 기준으로 대출액이 정해지기 때문이다. 결국 매입 과정에서 자기자본비율이 높아져 실제 수익률은 낮아질 수 있다는 점도 고려해야 한다.
나도 빌딩 주인 돼볼까…꼬마빌딩(5층 이하 소규모 빌딩) 투자 가이드
시중은행 지점장에서 퇴직한 K씨는 2014년 초 큰마음 먹고 서울 서초동 중소형 빌딩을 매입했다. 대지면적 465㎡에 지하 1층, 지상 3층짜리 이 빌딩의 매입가는 86억원이었다. 매입 당시만 해도 준공 20년이 넘은 노후 빌딩이었고 2개 층이 5개월 동안 비어 있었던 터라 주변에선 모두들 매입을 망설였다. 하지만 고민 끝에 은행 대출을 받아 빌딩을 사들였다. 매입하자마자 7억원을 들여 대대적인 리모델링까지 했다. 주변에선 “매입 부담도 만만치 않은데 굳이 수억원씩 리모델링 비용까지 들일 필요가 있겠느냐”고 만류했지만 밀어붙였다.
리모델링한 지 2년여가 지난 지금 이 빌딩 시세는 110억원을 넘나든다. 매입가(86억원)에 리모델링 비용(7억원)을 빼도 무려 17억원가량 시세차익을 남긴 셈이다. 시세차익만 올린 건 아니다. 새 건물로 탈바꿈하면서 비어 있던 2개 층에 은행, 커피전문점, 레스토랑이 입점해 더 이상 공실을 찾아보기 어렵다. 매달 내는 대출 이자를 감안해도 한 달에 1000만원 넘는 임대수익을 올리는 중이다. K씨는 “여유가 생기면 다른 지역 빌딩을 한 채 더 구입할 생각”이라며 만족감을 표했다. 주택 시장이 침체로 접어든 데다 저금리 기조가 이어지면서 매달 고정적인 임대수익을 올리는 수익형 부동산이 인기다.
수익형 부동산 하면 상가, 오피스텔만 생각하기 쉽지만 자금 여유가 있다면 '꼬마빌딩'을 눈여겨볼 만하다. 매달 넉넉한 임대수익을 올리는 데다 시세차익까지 기대할 수 있어 노후 대비 부동산으로 안성맞춤이란 평가다. 한때 강남 아파트 한 채는 갖고 있어야 부자라는 소리를 들었지만 요즘에는 빌딩 한 채는 소유해야 진정한 부유층 대접을 받는다.
꼬마빌딩 투자, 얼마나 인기 있을까
빌딩 하면 으레 서울 강남 테헤란로 같은 업무지구에 밀집한 오피스빌딩을 생각하기 쉽다. 꼬마빌딩은 사무실 위주로 구성된 오피스빌딩과 개념부터 다르다. 보통 5층 이하에 연면적이 9900㎡에 못 미치는 상가건물을 ‘꼬마빌딩’으로 통칭한다. 같은 꼬마빌딩이라도 가격은 천차만별이다. 서울 강남 대로변이나 이면도로 빌딩은 매매가가 100억원을 넘나든다. 물론 가격이 너무 비싸다고 해서 외면할 필요는 없다. 서울 강북권이나 수도권으로 눈을 돌려보면 50억원 이하 꼬마빌딩도 얼마든지 찾아볼 수 있다. 중소형 빌딩 전문업체 알코리아에셋에 따르면 2015년 서울에서 거래된 매매가격 300억원 미만 중소형 빌딩은 986곳으로 2014년(729건)에 비해 35% 늘었다. 거래총액도 4조4538억원을 기록해 역대 최고치를 새로 썼다. 2012년(2조9387억원)과 비교하면 1.5배나 뛰었다. 지역별로 보면 강남권 증가세가 두드러진다. 서울 강남구 거래금액은 2013년 9097억원에서 2015년 1조4666억원으로 50% 이상 급증했다.
◆300억원 미만 빌딩거래 35% 늘어
꼬마빌딩은 매입 부담이 적으면 적을수록 인기다. 2015년 300억원 미만 빌딩 거래량 중 50억원 미만 빌딩 거래는 41.7%로 가장 많았다. 2009년만 해도 5.1%에 달했던 꼬마빌딩 임대수익률이 2015년 4%로 떨어지긴 했지만 시중금리와 비교하면 여전히 수익이 괜찮다는 평가다. 황종선 알코리아에셋 대표는 “매입 부담이 크지 않은 데다 짭짤한 임대수익까지 올릴 수 있어 강남 일대 중소형 꼬마빌딩이 부유층 사이에서 인기”라고 했다. 꼬마빌딩이 인기를 끌다 보니 시중은행 PB들도 부동산중개소를 다니며 알짜 매물을 확보하느라 안간힘을 쓰는 중이다.
꼬마빌딩이라고 다 같은 꼬마빌딩이 아니다. 엄연히 종류가 나뉘어 있다. 입지에 따라 상가주택형, 근린업무형, 업무중심형으로 분류된다. 상가주택형 상권은 단독·다가구주택이나 오피스텔이 밀집된 지역에 위치한 상가빌딩 상권을 말한다. 보통 출퇴근 시간대에 유동인구가 많은 입지일수록 임대수익이 높다. 근린업무형 상권은 먹자골목이나 전통시장 인근 상권을 말한다. 주로 저층에 상가를 배치하고 고층에 사무실이 입점한다. 유흥상권을 중심으로 근린생활업종이 자리 잡는 만큼 퇴근 시간 이후 유동인구가 많아야 상가 매출이 높다. 업무중심형 상권은 주로 대기업이나 관공서가 밀집된 지역을 의미한다. 아무래도 장사가 잘되는 커피전문점, 병의원 등 우량 임차인 입점 여부가 중요하다.
꼬마빌딩 투자는 어떻게?
누구나 꼬마빌딩 한 채를 구입해 번듯한 임대사업자가 되길 꿈꾼다. 하지만 현실은 녹록치 않다. 당장 집값 마련도 쉽지 않은 마당에 수십억원 돈을 마련할 길이 막막하기 때문이다. 그렇다고 포기하긴 이르다. 금액대별 꼬마빌딩 투자법을 살펴보자. 5억원 가량의 여윳돈만 있어도 얼마든지 건물 한 채를 구입할 수 있다. 수도권 일부 지역 동네 상권의 경우 대출을 40~50% 정도 받는다면 10억~12억원가량의 건물 구입이 가능하다.
무조건 새 빌딩만 찾을 필요는 없다. 아무래도 가격 부담이 큰 만큼 입지가 좋은 노후 빌딩을 매입해 리모델링하는 것도 한 방법이다. 이때 가장 중요한 점은 임차인을 잘 고르는 것이다. 『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』 책의 저자 임동권 하나공인중개사 대표는 “아무리 꼬마빌딩이라고 해도 1층에 허접한 점포가 있는 것과 번듯한 편의점, 프랜차이즈 매장이 있는 것은 천지차이다. 임차인 발굴에 주력하는 한편 프랜차이즈 개발팀에 직접 연락해 본인의 건물을 홍보하는 것도 방법”이라고 조언했다.
매달 임대수익을 올리는 데다 시세차익까지 기대하는 꼬마빌딩 투자가 인기다.
◆노후건물을 리모델링해 우량점포 유치해야
리모델링을 할 땐 건물 활용 용도를 잘 생각해야 한다. 1층은 대개 상가로 두지만 지역에 따라 2~3층은 원룸이나 사무실로 만드는 것도 고려해볼 필요가 있다. 요즘 원룸이 많아졌다고 하지만 일부 대학 캠퍼스나 오피스 상권 주변은 여전히 원룸 공급이 부족하다. “상권에 가장 적합하도록 층별 리뉴얼에 신경 쓴다면 연 10%가량의 수익률도 기대할 수 있다”는 게 전문가들의 전언이다.
사례 하나. 직장에서 은퇴한 C씨는 2011년 말 서울 강남구 신사동에 위치한 대지 195㎡, 연면적 659㎡인 4층짜리 M빌딩을 25억원에 매입했다. 1997년 완공된 빌딩인 만큼 낡아서 매입하자마자 리모델링을 진행했다. 원래 1층 세탁소, 2층 이상은 사무실로 임대하던 빌딩을 리모델링 이후 미용실, 레스토랑 등 근린생활업종으로 임차인을 모두 바꿨다. 덕분에 매입한 지 불과 1년여가 지난 2013년초 37억9000만원을 받고 빌딩을 매각했다.
무려 10억원 이상 시세차익을 올린 셈이다. 리모델링 이후 주변 상권을 꼼꼼히 분석해 우량 임차업종을 유치한 게 주효했다는 평가다. 얼마전 서울 지하철 당산역 인근 꼬마빌딩을 구입한 G씨도 비슷한 사례. 연면적 660㎡, 대지면적 270㎡인 4층짜리 빌딩 매입가격은 21억4000만원이다. 이 건물은 원래 한 법인이 사옥으로 사용했지만 이사를 결정하면서 현재 공실 상태다. 당산역과 도보 3분 거리로 이면도로에 위치한 이 건물은 교통이 좋고 사무실 임대수요가 많다는 장점이 있다. G씨는 건물 구입 후 1억8000만원을 들여 건물 외벽 변경 등 리모델링을 실시할 계획이다. 1층은 상가, 나머지 층엔 사무실을 임대할 예정이다.
예상 보증금은 총 1억3000만원, 월세 수익은 970만원 수준. 공실만 없다면 연 수익률이 4.5%에 달하는 데다 건물가격도 30억원 수준까지 오를 것으로 G 씨는 기대한다. “신축 빌딩에는 가격 거품이 끼어 있는 경우가 많은 만큼 값싼 노후 빌딩을 리모델링하는 게 오히려 낫다. 단 매매가격을 점검할 때 토지, 건축비를 나눠 따져보고 건물 하자도 꼼꼼히 체크해야 한다. 수익률이 높게 나오더라도 임대료가 적정한지 임차인 업종은 괜찮은지도 살펴볼 필요가 있다.” H대표의 조언이 눈길을 끈다. 10억원 이상 본인 자금이 있고 대출을 받아 20억원 이상을 마련할 수 있다면 서울 입성도 가능하다.
물론 강남 3구(강남·서초·송파구)나 지하철 역세권 대로변은 만만찮다. 입지만 괜찮다면 이면도로 상권 빌딩도 노려볼 만하다. 이때 중요한 점은 입지와 건물 연식이다. 교통이 괜찮은지, 유동인구가 얼마나 많은지 등 입지를 따져보고 건물을 골라야 한다. 되도록이면 본인이 잘 알고 있거나 거주하고 싶은 곳으로 잡는 것이 낫다. 20억원 이상 넉넉한 자금을 갖고 있을 때도 방법은 비슷하다. 서울에서도 얼마든지 역세권 대로변 건물을 노릴 수 있다.
지역별로는 서울 송파 일대가 관심을 끈다. 송파는 지하철 9호선 3단계 구간과 경전철 위례신사선 개통, 코엑스~잠실종합운동장 발전계획 등 호재가 많아 꼬마빌딩 거래가 점차 늘어나는 분위기다. 물론 꼭 강남권만 고집할 필요는 없다. 강남 일대 빌딩은 매입가격이 높아 매매가 대비 임대수익률이 강북권보다 낮은 경우가 많다. 강북권에선 준공업지역이면서 강남과 가까운 성동구 성수동 일대를 추천하는 전문가가 다수다. 장진택 리맥스코리아 이사는 “강북권은 잘하면 연 5~6% 임대수익률이 나오지만 강남은 3%대에 그치는 경우가 많다. 부유층들은 시세차익 기대로 강남권을 선호하지만 매매가 대비 임대수익이 얼마나 나오는지, 각종 세금을 감안할 때 실제 수익률이 얼마나 될지 따져봐야 한다”고 말했다.
꼬마빌딩 투자 시 주의할 점
전문가들은 빌딩 구입에 앞서 단연 1층을 눈여겨봐야 한다고 입을 모은다. 아무리 입지가 좋아도 1층이 도로와 좁게 접하거나 주차장으로 이용되면 짭짤한 수익률을 내기 어렵다. 매입하려는 빌딩의 공실 상태 점검은 기본. 향후 예상 공실이나 주변 빌딩 공실률을 확인하는 것도 중요하다. 이왕이면 시세 대비 10~20%가량 값싼 급매물을 노리는 것도 방법이다. 물론 아무리 매매가가 저렴해도 준공한 지 30년 이상 된 건물이나 골조 형태가 철근콘크리트가 아닌 벽돌로 쌓은 건물은 위험하다. 등기부상 권리관계와 임대차계약, 토지이용계획확인원 등 공적 장부에 대한 법적 검토도 필수다.
기존 임차인과 체결해놓은 임대차계약서를 꼼꼼히 점검하는 것도 중요하다. 임차인에게 각종 옵션이 서비스로 제공되는 경우가 많은 만큼 계약서와 실제 계약 내용이 다를 수 있다는 점에 유의해야 한다. “이왕이면 지하철역이 가까운 빌딩 투자가 유리하다. 지하철이나 도로 개통 예정지를 선점하는 것도 방법이다. 물론 아무리 좋은 입지라도 공실률이 20%를 넘으면 입지에 문제가 있는 만큼 투자에 주의해야 한다.”는 김민수 스마트하우스 대표 의견도 눈길을 끈다.
『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』의 저자 임동권 씨
“리모델링 비용은 매매가의 15% 넘지 않아야”
-요즘 꼬마빌딩이 주목받는 이유는 뭔가.
직장에서 퇴직하면 본인이 보유한 아파트 한 채를 팔고 퇴직금 등 여유자금을 모아도 많아봐야 10억원 남짓에 불과하다. 노후 생활을 유지할 방법이 마땅찮다. 주거와 노후자금을 동시에 해결해줄 수 있는 것이 바로 꼬마빌딩이다. 1~3층을 임대하고 4층에 본인이 거주하는 방식이다. 다만 종잣돈 10억원에 대출을 낀다 해도 마련할 수 있는 자금은 20억원이 한계다. 이 정도론 서울 시내 중심 상가에 들어가긴 힘들다. 동네 상권 중에서 20년 이상 된 건물을 노려야 한다. 건물이 오래될수록 임대 놓기가 어려운데 신축은 시간과 돈이 많이 드는 만큼 리모델링을 해야 한다. 건물 리모델링이야말로 최상의 재테크다.
10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』의 저자 임동권 씨
-건물을 고를 때 특별한 원칙이 있나.
동네 상권이라면 서울 강남 3구를 제외하고 20억원대 건물이 널려 있다. 건물을 고를 땐 되도록 입지가 좋지만 건물이 노화돼 시세보다 저렴한 것을 찾아야 한다. 이게 핵심이지만 꽤 어려운 작업이다. 리모델링을 하면 기능이나 미관상 신축에 준하는 수준으로 건물 가치가 올라갈 수 있다. 임대료 역시 20%가량 올려 받아도 된다. 임대료가 올라가면 건물 가치도 자연스럽게 상승한다. 10억원짜리 건물을 사서 1억원을 들여 고치면 15억원짜리 건물로 탈바꿈할 수 있다. 다만 리모델링에 너무 많은 돈을 사용하는 것은 위험하다. 되도록 리모델링에 들어가는 비용이 매매가의 15%를 넘지 않는 것을 권한다.
-꼬마빌딩에 투자해도 막상 수익률이 낮은 경우가 많은데, 리스크를 줄일 방법은?
수도권 신도시 빌딩 투자로는 큰 재미를 보기 힘들다. 대부분 상가빌딩이 동시에 지어졌고 새 빌딩도 많다. 이런 동네에선 내 건물을 고친다고 해도 특별히 창출되는 가치가 크지 않은 만큼 피하는 것이 낫다.
다가구·다세대 주택이 밀집된 지역도 조심해야 한다. 1층 상가를 내도 장사가 잘되지 않기 때문에 임대를 놓기 힘들다. 동네 상권 중에선 기업, 관공서 사무실이 가까워 유동인구가 많으면서 신축 건물이 드문 지역에 투자하는 게 좋다. 미관상 지저분하지만 먹자골목 상권을 유지하고 교통이 좋은 동네를 선택하는 것이 바람직하다. |
