공급과잉…호텔이 남아돈다
도심 한 블록 건너 한개…치킨집만큼 흔해진 호텔
서울 회현역에서 서울시 청사까지 불과 1㎞ 거리에는 호텔을 보는 것이 편의점을 찾는 것만큼이나 수월하다. 회현역 2번 출구 인근에는 566객실을 갖춘 티마크그랜드호텔 리모델링 공사가 2017년 3월을 목표로 공사가 진행 중이고, 호텔 뒤편에는 남산시티호텔이 자리 잡고 있다. 남대문시장을 지나 북창동 일대는 골든튤립엠호텔, 호텔아이린시티, 호텔아이린, 호텔아로파 등 기존 호텔이 밀집해 있다. 여기에다 부영소공호텔(소공동 112-9 일대), 예빈시호텔(북창동 13-2 일대), 케이티앤지남대문호텔(남대문로 4가 17-23 일대) 등이 서울시에서 사업계획 승인을 받아 추가로 건립될 예정이다.
한 관광업계 관계자는 "명동과 북창동 일대는 그야말로 호텔촌"이라며 "더 이상 지을 땅이 없어서 호텔을 못 짓는다는 얘기까지 나오고 있다"고 전했다. 서울 시내에 '한 블록 건너면 호텔'이라는 말이 나오는 가운데 현재 영업 중인 호텔 객실의 70%가량이 추가로 건립될 예정이어서 공급과잉 우려가 제기되고 있다.
서울에만 객실 67% 더 공급…부산은 최초로 객실 수 1만개 돌파
서울시가 이혜경 시의원(중구)에게 제출한 자료에 따르면 2016년 1월말 기준 서울 시내에 사업계획을 승인받은 호텔은 184개, 객실은 무려 2만8926실에 달한다. 현재 영업 중인 객실(4만3221실)의 67%에 달하는 규모가 추가로 지어진다. 2016년 건립이 예정된 곳만 69곳, 8964객실로 조사됐다. 부산지역 호텔 객실도 2016년 1만개를 넘었다.
부산시에 따르면 2015년 말 기준 부산의 관광숙박업 등록 업체는 모두 91개, 객실 9861실을 기록한 데 이어 2016년 1월 해운대에 토요코인 해운대 2호점(510실)이 문을 열면서 객실 수는 최초 1만개를 돌파했다.
호텔업계는 지금의 호텔시장을 '치킨집 시장'에 비유하고 있다. 그만큼 경쟁이 치열하다는 의미이다. 서울 시내 A비즈니스호텔을 운영하는 Y대표는 "중저가 비즈니스급 신축 호텔이 급증하면서 호텔 간 생존경쟁이 치열해지고 있다"면서 "호텔 시장은 치킨집 시장과 닮아가면서 잘되는 데는 잘되겠지만 망하는 곳도 끊임없이 생겨날 것"이라고 말했다. 박종대 하나금융투자 연구원은 "일본인 관광객이 줄어들면서 특급호텔은 상황이 좋지 않다"면서 "단체로 오는 중국 관광객들이 찾는 비즈니스호텔 역시 요즘은 공급이 넘치면서 하향 우려가 제기되고 있다"고 말했다.
늘어나는 공유숙박 위협…게스트하우스 등 서울에만 1만5000실 넘어
호텔 부족하다고 난리더니 ‘모텔값’에 방 내주는 비즈니스호텔
공급과잉 아니라는 정부…외국인 관광객 객실 1만개 이상 부족 예측
유커(遊客; 중국인 관광객)들의 필수 관광코스인 동대문 인근에 자리 잡고 있는 A호텔(특2급)과 B호텔(1급)은 2015년 메르스 사태 당시 객실료를 4만원대까지 낮췄다. 그러자 주변에서 공사 작업을 하는 건설직 근로자들이 하루 3만~4만원에 달하는 주차비를 아끼려고 아예 그 호텔들을 숙소로 잡기도 했다. 인근 호텔 관계자는 "메르스 사태가 종료된 이후에도 객실료가 예전 수준을 회복하지 못하고 있다"면서 "향후 주변에 추가로 건립될 호텔들을 고려한다면 앞으로도 회복하기 힘들 것"으로 전망했다.
2012년 이들 호텔의 객실료는 10만원 중반 수준이었지만 현재 온라인 예약사이트에서 10만원 미만에 예약할 수 있다. 호텔업계는 현재 상황을 공급 과잉이라고 진단한다. 해외 여행객 증가율에 비해 호텔이 더 가파르게 늘고 있다는 것이다. 서울시에 따르면 2011년말 2만5160개 객실에서 2015년 말에는 4만1640개 객실로 66%가량 늘었지만 해외 관광객은 이 기간 35%(979만명에서 1323만명) 증가에 그쳤다.
물론 2015년에는 6~8월 메르스 여파로 외국인 관광객이 급격히 줄어든 영향이 컸다. 여기에다 호텔업이 좀 된다고 하자 우후죽순(雨後竹筍)처럼 호텔이 생기고 있다. 서울시에서 사업계획을 승인받은 호텔만 184곳(객실 2만8926실)에 달한다. 구청별로 보면 서울 중구가 7161객실(33곳)로 가장 많으며 ▲강남구 5527객실(39곳) ▲마포구 3710객실(21곳) ▲용산구 1902객실(7곳) ▲송파구 1397객실(10곳) ▲서초구 1368객실(7곳) ▲종로구 1334객실(12곳) 순이었다. 2016년 들어 중국인 단체관광객이 잇달아 방한(訪韓)하면서 외국인 관광객 수요가 조금씩 회복되고 있지만 예전처럼 급격히 늘지 않는 상황이다.
게다가 외국인 여행자에게 싼 가격으로 숙소를 제공하는 게스트하우스나 숙박공유 서비스인 '에어비앤비' 등 새로운 숙박형태가 대거 늘어난 것도 호텔산업 전망을 어둡게 하고 있다. 가뜩이나 호텔 공급이 늘어나 과당경쟁으로 몰리고 있는 와중에 암암리에 불법으로 운영되는 게스트하우스, 에어비앤비 등 공유 숙박도 늘어나고 있기 때문이다.
서울 북창동 일대 코트야드 메리어트 남대문과 프레이저플레이스 남대문 호텔이 들어선
한국관광호텔협회는 현재 이같은 불법공유 숙박 규모가 서울에만 1만5000실이 운영되고 있는 것으로 추산하고 있다. 상황이 이렇다 보니 '메르스 리스크'가 사라진 2016년에도 호텔업계의 상황은 좀처럼 나아지지 않고 있다. 호텔 공급 과잉 사태가 본격화하면서 매물로 나온 호텔이 잇따라 유찰되면서 낙찰가가 대폭 떨어졌지만 주인 찾기는 쉽지 않다. 삼부토건이 소유하고 있던 강남구 역삼동 르네상스호텔(현 벨라상스)은 2013년 매물로 나왔지만 지금까지도 주인을 찾지 못하고 계속 표류하고 있다. 매물로 내놨다고 하더라도 호텔업의 특성상 가격이 비쌀 수밖에 없어 새 주인을 찾기가 녹록치 않다.
2008년 건립된 동대문 인근에 위치한 아카시아호텔(1급)은 지난 2월 감정가격 443억원에 경매에 나왔으나 두 차례 유찰되며 감정가액이 284억원까지 곤두박질친 상황이다. 강남의 대형 면세점과 코엑스와의 접근성이 좋아 중국인 관광객들에게 인기를 끌던 강남 파고다호텔(특2급) 역시 법원 경매 리스트에 올라 있다.
2014년 유무선통신 전문업체인 씨그널엔터테인먼트그룹이 야심차게 관광사업에 뛰어들며 이 호텔을 인수했으나 결국 2년이 채 안 돼 또다시 새 주인을 찾아야 하는 상황에 이르게 된 것이다. 종로에 위치한 서튼호텔(1급·163실)은 한때 중국인들로 늘 예약이 차 있던 곳이었으나 2014년부터 두 차례 유찰을 거치며 2015년 7월 결국 최초 감정가에서 35% 떨어진 341억원에 겨우 매각됐다.
2013년 이미 한 차례 경매 처분된 바 있는 강남 신사역 인근 바빌론관광호텔(2급)은 이후에도 운영상 어려움을 겪어 2015년 채권자들이 임의경매 개시를 신청·취하하는 일이 반복돼 왔다. 남대문점, 종로점, 동대문점(2곳) 등 서울에서 4곳의 라마다호텔을 운영하고 있는 호텔 운영업체 폴앤파트너스는 호텔 운영업에 뛰어든 지 10년이 채 안 된 지난 1월 법정관리를 신청했다.
그러나 정부는 2016년 외국인 관광객이 증가함에 따라 호텔산업의 전망을 낙관하고 있다. 권태일 한국문화관광연구원 부연구위원은 "외국인 관광객 유치를 위한 관광수용 태세를 갖추기 위한 가장 기본적인 게 숙박 인프라"라며 "정책을 펴는 입장에서 이 점을 간과할 수는 없다"고 반박했다. 그는 "신라 스테이, 롯데시티호텔 등이 새롭게 나오는 것을 보면 (공급에 대해) 시장이 먼저 반응하고 있다"며 "현재 시점을 기준으로 과잉 또는 부족을 논하는 것보다는 미래를 대비해 선제적으로 대응할 필요가 있다"고 말했다. 문화체육관광부가 메르스 사태 이전인 2015년 4월 분석한 '서울시내 관광호텔 수급전망'에 따르면 올해 서울 시내에 공급되는 호텔 객실은 총 3만8807실인 데 반해 외국인 관광객 객실 수요는 5만1641실이다. 일일 평균 1만2834개의 호텔 객실이 여전히 부족할 것이란 전망이다.
하지만 이는 정부가 1년 전 분석한 수치다. 2015년 한 해 동안 정부가 예상했던 것보다 훨씬 더 많은 호텔이 서울에 생겨났다. 실제 올해 2월 기준 외국인 관광객은 지난해 대비는 물론, 2014년에 비해서도 거의 두 배로 성장했다. 하지만 업계 측은 여전히 관광객 수에 비해 신규 호텔의 증가 속도가 더 빠르다고 강조한다.
공급과잉에 수익성 악화..분양형 호텔 '수난시대'
제주 객실 증가율, 관광객 수의 2배…서울 분양형호텔 운영사 수익성 악화로 경영난
호텔 분양사업을 주로 하는 A사는 최근 고민에 빠졌다. 신규 사업장으로 제주도를 검토하고 있었으나 2016년부터 제주도에서 일반호텔에 대한 신규 건립 허가를 내주지 않겠다는 얘기를 들었기 때문이다. 게다가 과거 분양해 2015년부터 문을 열고 영업을 시작한 분양형 호텔의 수익성이 좋지 않다는 소문이 나면서 투자 문의도 뚝 끊겼다.
새로운 돌파구로 평창동계올림픽 이슈가 있는 강원도 지역을 타진해 봤지만 미래 전망의 불투명성 탓에 투자자가 모이지 않아 이마저도 여의치 않은 상황이다. 2015년 수익형 부동산시장의 다크호스를 떠오르며 열풍을 일으켰던 분양형 호텔시장이 최근 잇단 악재로 휘청이고 있다. 분양형 호텔이 가장 많이 공급된 제주도에서 공급 규제 움직임이 있는가 하면, 과열 경쟁에 따른 수익성 악화로 투자자들도 발길을 돌리고 있다. 분양형 호텔이란 호텔 객실을 아파트처럼 분양하는 호텔을 말한다. 운영사가 호텔 운영으로 발생한 수익 일부를 분양자에게 배분하는 수익형 부동산의 일종이다. 관광진흥법으로 관리를 받는 관광호텔과는 달리 공중위생관리법의 적용을 받는 일반숙박시설로 분류된다.
◆분양형 호텔의 ‘성지’ 제주도, 공급 규제 움직임
제주도와 분양형 호텔업계에 따르면 제주도는 2016년부터 분양형 호텔의 신규 건립 허가를 내주지 않기로 방침을 세웠다. 호텔 공급 과잉 우려가 나오자 제주도가 선제 대응에 나선 것이다. 2015년말 제주도에 등록된 관광숙박업소는 337곳, 객실은 총 2만 5345실에 이른다.
이는 2014년 말 272곳, 2만 970실에 비해 객실수 기준으로 20.8%(4375실)가 늘어났다. 게다가 이 통계는 관광진흥법으로 관리되는 관광숙박시설만 집계한 것으로 일반숙박시설인 분양형 호텔은 포함돼 있지 않다.
한국은행 제주본부에서 조사한 자료에 따르면 2011년 257실에 불과하던 제주지역 내 분양형 호텔이 2013년 2009실, 2014년 5092실로 급증했다. 2015년에도 2000여실이 분양됐다. 이미 호텔 건립 허가를 받아 놓은 물량만도 3000~4000실에 달해 앞으로 분양형 호텔은 더 늘어날 전망이다. 관광호텔과 분양형 호텔을 합쳐 2016년 제주도에서 영업에 나서는 숙박업소 객실 수만 3만실이 넘는다.
숙박시설이 기하급수적으로 늘어나고 있는 반면, 관광객 수 증가율은 10%대로 숙박시설 증가율(20%대)을 따라가지 못하고 있다. 제주도 관광객 수는 2014년 1227만명에서 2015년 1366만명으로 11.3% 증가하는데 그쳤다. 이 때문에 지난해 제주발전연구원은 오는 2018년께 제주도 내 숙박시설이 과잉 공급될 것으로 경고했다. 제주도 관계자는 “지난 몇년간 제주도 관광 열풍을 타고 숙박시설이 우후죽순 늘어났다”며 “향후 지역 경제에 미칠 영향을 고려해 공급 조절에 나설 방침”이라고 말했다.
사정이 이러하다보니 분양업계에서는 강원도 평창과 속초시, 경기도 평택·화성시 등 관광지와 산업단지로 눈을 돌리며 돌파구 마련에 나섰지만 별다른 성과를 올리지 못하고 있다. 업계 관계자는 “강원도는 돈이 모이지 않고 서울·수도권은 마땅한 땅을 찾기가 쉽지 않아 사업이 지지부진한 상태”라고 하소연했다.
◆수익성 악화에 호텔 운영사 법정관리 신청
투자 수익성 악화 우려도 적지 않다. 분양형 호텔은 호텔 운영 수익을 투자자에게 배분해 주는 방식인데, 객실 가동률이 높지 않으면 수익 배분이 제대로 이뤄지지 않게 된다. 장경철 부동산일번가 센터장은 “보통 분양업체에서 확정수익률 10%을 얘기할 때는 객실 가동률 60~70%는 돼야 하는데 제주도를 제외한 다른 곳에서는 이를 맞추기가 쉽지 않다”고 말했다.
실제로 2016년초 분양형 호텔인 ‘라마다호텔 앤 스위트 남대문’ 운영사인 폴앤파트너스가 경영난을 이기지 못하고 법원에 기업회생절차(법정관리)를 신청했다. 최근 2~3년 간 중국인 관광객을 겨냥한 호텔이 늘어나면서 경쟁이 치열해졌고, 이는 곧 수익성 악화로 이어졌다. 지난 2014년 5억원의 영업손실을 낸 데 이어 2015년에는 메르스(중동호흡기증후군) 사태로 적자폭이 더 커진 것으로 추정된다.
운영사의 경영난으로 라마다호텔 앤 스위트 남대문 투자자 330명은 2015년 10~12월까지의 수익금을 받지 못한 것으로 알려졌다. 분양형 호텔의 향후 전망도 그리 밝지 않다. 호텔사업은 관광산업과 궤를 같이 하는데 관광산업 전망이 예전만 못해서다. 우리나라를 찾은 외국인 관광객은 2012년 1114만명으로 사상 첫 1000만명을 돌파한 후 2014년 1420만명까지 늘었으나 2015년 메르스 여파로 1323만명으로 줄었다.
올해는 2014년 수준을 회복하는데 그칠 것으로 전망된다. 곽창석 도시와공간 대표는 “관광산업 호황에 발맞춰 급성장한 분양형 호텔 시장이 관광산업의 정체와 공급 과잉 등으로 침체의 늪에 빠질 가능성이 크다”며 “투자에 앞서 입지 분석은 물론 호텔 시행사와 운영사의 운영 능력과 재무 상황, 객실 가동률 등을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
특급호텔도 불황…레스토랑 매니저 1명 뽑는데 특급호텔 출신 우르르 몰려
서울 강남의 레스토랑 오너 A씨는 최근 홀 매니저 1명을 뽑는 채용공고를 냈는데 특1급 호텔 출신이 무더기로 지원한 것을 보고 깜짝 놀랐다. A씨는 "우리가 줄 수 없는 연봉을 받고 있는 사람들이 왜 굳이 여기에 지원할까 궁금했는데 면접을 보고 나서야 호텔 상황이 많이 안 좋다는 얘길 들었다"며 "특1급 호텔 사이에서도 보이지 않는 구조조정 및 명예퇴직 바람이 불면서 불안감을 느끼는 직원들이 다른 곳으로의 이직을 시도하는 것 같다"고 말했다.
호텔 '과잉공급'으로 실적 부진에 빠진 호텔업계가 구조조정에 돌입하면서 명예퇴직 등 다양한 방법으로 비용을 줄이려는 움직임이 특1급 호텔 사이에서도 나타나고 있다. 명동에 위치한 세종호텔은 2015년 전체 인력의 10% 이상을 감원했다. 명예퇴직을 신청 받아 주로 고연봉의 팀장급이 회사를 나간 것으로 알려졌다. 명동호텔업계에서 터줏대감 노릇을 해온 세종호텔은 2014년 특1급 호텔로 승격한 후 명동 한복판이라는 지리적 이점을 활용해 중국·홍콩·대만·싱가포르 등 아시아권 고객 사이에서 인기가 높은 호텔이다.
그러나 바로 건너편에 이비스 스타일 앰배서더 명동이 생긴 데 이어 롯데시티호텔 명동이 문을 열었고, 불과 500m 거리에 롯데호텔의 새로운 라이프스타일 호텔 브랜드인 L7까지 오픈하면서 사면초가 상태에 빠졌다. 새로 문을 연 호텔들 역시 실적이 부진하기는 마찬가지다. 최근 문을 연 한 호텔은 객실점유율이 50% 미만인 것으로 알려졌다. 통상 호텔업계에서는 객 실점유율이 70% 이상은 돼야 손익분기점을 넘어서 조금이라도 이익이 남는 것으로 평가한다.
호텔신라의 2015년 영업이익은 770억원대로 2014년에 비해 44.5%나 감소했다. 면세사업에서 이익을 내고 있지만, 워낙 호텔사업에서 까먹는 게 크기 때문이다. 호텔롯데 역시 2015년 매출은 5조1319억원에 달해 4조7165억원이던 2013년에 비해 크게 늘었지만 호텔 부문 상황은 다르다. 사업보고서에 따르면 호텔롯데의 객실수입은 2014년 2030억원에서 2015년 1802억원으로 200억원 넘게 감소했다.
상황이 이렇다 보니 특1급 호텔들의 경우 주요 사업영역이라 할 수 있는 식음업장도 외주로 돌리는 경우가 허다하다. 이미 반포에 위치한 더팔래스호텔은 2015년 말부터 1층 뷔페 레스토랑을 현대백화점그룹 계열 식자재 회사 현대그린푸드에 외주를 주고 있다. 명동에 위치한 세종호텔 역시 그동안 메인 레스토랑으로 운영했던 중식당 '황궁' 문을 닫았다. 대신 이 자리에 다른 레스토랑을 들여오는 방안을 검토하고 있는데, 그중에서도 외부 업체에 맡겨 운영하는 방식을 유력하게 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者
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