양재 일대‘서초版 실리콘밸리’로 환골탈태
서초구 ‘혁신지구’ 밑그림 그리기 나서…기대감에 인근 상권 임대료 급등
2016년 재건축 시장을 뜨겁게 달구는 서울 강남 개포지구 바로 옆에 있는 양재 일대에서 서초구가 연구개발(R＆D) 지역을 키운다는 야심 찬 작업에 돌입했다. '강남권 산골'로 통하던 양재 일대 330만㎡ 규모 땅이 빠른 속도로 '서초판 실리콘밸리'로 환골탈태할 전망이다. 4월22일 서초구에 따르면 '양재 R＆D 혁신지구 조성을 위한 지구단위계획 수립용역'이 5월에 시작된다. 용역을 통해 나오는 구체적인 방안은 서초구 도시계획위원회 심의와 서울시 도시건축공동위원회 최종 심의를 거쳐 확정되기 때문에 R&D 단지 개발의 가운데 토막에 해당한다.
주된 내용은 세 가지다. 연구시설 확충, 유통업무설비와 대규모 용지 활용, 연구인력 주거지 개발 등이다. 서초구청의 한 관계자는 "그동안 용적률 제한으로 연구소 확장이 힘들고 다세대 주택 정도만 있었다는 한계를 고려해 도심형 산업·주거 복합 공간을 만드는 것이 핵심"이라며 "양재 R&D 지구단위 계획과 양재IC 유통업무단지 일대 핵심시설 건립 등 시급한 사안부터 구체화할 것"이라고 말했다.
중소R&D 연구소와 저층 주택들이 한데 섞여 있는 양재 일대 전경. /사진제공=서초구청
LG·KT 등이 들어선 일대 자연녹지를 준주거지로 바꾸는 것을 비롯해 용적률을 높여 지금보다 높은 연구소·주거 건물을 짓고, 양재화물터널 용지에 R&D 지원시설과 민간 유통업무 시설 등을 들이는 식이다. 양재 R＆D 지역 개발은 서초구 개발 계획인 '나비 플랜'에 속하는 구청의 숙원과제였지만 서울시와 중앙정부가 각각 '특정개발진흥지구'와 '지역특화발전특구' 지정을 추진하며 지원에 나섰다.
2015년 4월 서울시가 '양재우면R＆D지구 육성종합계획' 수립 절차에 들어가 올해 2분기께 결과 발표를 앞뒀다. 지난 2월 중순엔 정부가 제9차 무역투자진흥회의에서 기업투자 활성화를 위해 '양재 일대 R&D 특구 육성 방안'을 발표했다. 이 일대 변화에 대한 기대감이 시세에 반영되는 분위기다. 부동산114에 따르면 4월 기준 양재동 인근 상권 월 임대료는 3.3㎡당 9만~10만원 수준으로 2년 전인 2013년 4월에 비해 3.3㎡당 2만원 이상 올랐다. 아파트가 드문 일대에서는 양재우성KBS 아파트가 2015년 말 GS건설을 시공사로 정해 수직증축 리모델링 사업을 진행 중이다.
양재 일대는 교통·물류 기반 덕에 321개 연구소가 둥지를 튼 곳이다. 경부고속도로 지하화, 정보사터널 공사 착공, 양재 R&D대로 개설 등을 비롯해 수도권 광역급행철도 GTX의 C노선(계획)과 과천~서울 동남권 광역철도인 위례과천선(계획)이 관통할 전망이어서 도심형 R&D 지역으로서 가능성이 더 부각됐다.
기존에 입주한 LG와 KT는 9000억원 이상 규모로 R&D 시설 확장을 계획 중이고 2020년 이후 현대·기아차 양재동 본사가 글로벌 R&D센터로 탈바꿈한다. 서울시 소유이던 양곡도매시장 이전을 비롯해 양재화훼공판장 리모델링 등 인근 용지 개발을 감안하면 변화의 폭이 만만치 않다. 김승배 피데스개발 대표는 "신분당선 매헌역과 양재IC가 지나는 양재는 '강남권 노른자위'인 데다 파이시티 용지 등 개발 현안이 될 땅들이 인근에 있다"며 "이번 용역을 통해 사업 윤곽이 나오면 파급효과가 만만치 않을 것"이라고 말했다. 2016년도 서초구 예산에 따르면 양재 R&D 혁신지구 단위계획 수립 용역에는 예산 6억원이 편성됐다. 용역에는 부동산 시세 급등에 따른 이른바 '젠트리피케이션' 현상에 대한 방안도 포함됐다.
양재IC 일대, R&D 메카로…대기 프로젝트 6건, 6조+α 투자효과 기대
경부고속도로 양재나들목(IC)이 위치한 서초구 양재동 및 우면동 일대는 수도권에서 가장 경쟁력이 뛰어난 기업 입지로 손꼽히는 곳이다. 교통 여건이 좋고 넓은 땅이 있는데다 대·중소기업 280여 곳의 R&D 시설이 자리 잡고 있어 시너지 효과도 클 것으로 기대된다.
하지만 이 지역의 상당 부분은 토지 용도에 따른 용적률 규제 등을 받고 있어 개발에 제약이 크다. 주요 대기업들이 이 지역에 1조원에 가까운 R&D 투자 계획을 준비하고 있지만 각종 규제에 발목이 묶여 투자 집행이 제대로 이뤄지지 않고 있다. 정부가 2월17일 무역투자진흥회의에서 내놓은 기업투자 프로젝트 지원안은 이처럼 규제에 가로막혀 투자가 늦춰지고 있는 이른바 ‘현장 대기 프로젝트’들이 계획대로 진행될 수 있도록 돕는 내용을 담고 있다. 정부는 현장 대기 프로젝트 6건이 제 궤도에 오르면 ‘6조2000억 원+알파(α)’의 투자 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.
◆양재IC 일대, R&D 메카로 키운다
정부는 우선 양재·우면동 일대 땅 33만㎡를 오는 10월까지 지역특구로 지정해 R&D 시설 입주를 위한 각종 특례를 인정하기로 했다. 과거 경부고속도로가 건설된 초창기 시절만 해도 이 지역은 서울 외곽의 대표적인 ‘한적한 동네’라 양곡도매시장, 화물트럭터미널 등 넓은 땅을 필요로 하는 시설들을 세우기 적합했다. 이에 맞춰 당시에 만든 낡은 규제가 지금까지 이어지면서 투자를 가로막았다는 게 정부 판단이다. 실제로 이 지역에 있는 LG전자, KT 등의 R&D센터는 들어선 곳이 자연녹지 또는 2종 주거지역이라 용적률이 50~200%로 제한받고 있다.
2020년 이후에 양재동 본사를 글로벌 R&D센터로 바꿀 현대자동차그룹도 사정은 다르지 않다. 양재IC 인근의 미개발 땅이 많지만 대부분 유통업무설비 지역으로 지정된 곳이라 용적률이 사실상 100% 이내로 묶여 있다. 정부는 파이시티 용지, 농협 하나로마트 양재점, 양재동 화훼공판장, 농협 양곡유통센터 등을 특구로 지정할 계획이다. 신분당선 매헌역 인근 중소기업 R&D 밀집 지역도 특구로 묶을 예정이다.
특구로 지정되면 이 지역에 건립하는 R&D 관련 시설에 대해서는 건폐율·용적률을 대폭 완화한다. 각종 인허가 절차 등은 ‘패스트 트랙(fast-track)’으로 빠르게 처리하고 공공용지를 활용해 창업 보육 시설, 회의실 등 R&D 지원시설도 세울 계획이다. 기획재정부 관계자는 “2017년부터 단계적으로 특구 조성이 시작되면 3조원 규모의 투자 창출이 예상된다”며 “인근 판교 테크노밸리와 연계해 민간기업 R&D의 메카로 육성할 것”이라고 말했다.
◆수도권 규제 풀어 투자 촉진
양재·우면동 R&D 특구 외에도 정부는 고양 ‘K-컬처밸리’와 자동차 서비스 복합 단지 등 수도권에서 추진 중인 다양한 프로젝트에 속도를 내기로 했다. 기업 투자를 이끌어 내고 일자리를 창출하는 것이 무엇보다 시급하다고 판단해 수도권 규제에 손을 댄 것이다. 경기 고양시 일산동구 장항동 일대에 들어서는 한류 문화콘텐트시설인 ‘K-컬처밸리’ 사업이 대표적이다.
2015년 2월 계획안을 발표하고 12월에는 CJ그룹을 우선협상대상자로 선정했지만 공유지 규제에 묶여 사업 진행이 지지부진했다. 현행 공유재산법상 서비스업 사업자에게는 공유지를 빌려줄 수 있는 기간이 5년에 불과하고 수의계약도 불가능해 과감한 투자를 하기 쉽지 않았다. 정부는 공유재산법 시행령을 6월까지 개정해 관광·문화시설 용도로 공유지를 사용할 경우에도 대부기간을 최대 20년까지 늘려줄 계획이다.
고양시가 덕양구 강매동 행주산성 인근에 추진 중인 ‘자동차서비스 복합단지’도 개발제한구역(그린벨트) 해제지침을 고쳐 사업을 허용할 방침이다. 또 의왕 산업단지, 충남 태안군 타이어 주행시험센터를 만들기 위한 토지 계획 변경을 추진하고 경기 안성시 등 농업진흥구역 저수지 39곳에 수상태양광 발전 시설과 부대시설 설치를 허용하기로 했다. 정부는 새만금 지역을 규제 프리존으로 만들고, 외국인투자기업 뿐만 아니라 국내기업에 대해서도 최대 100년간 새만금 국·공유지를 장기 임대하는 방안도 추진한다. 경제자유구역 중 국내기업에도 이같은 혜택을 주는 것은 새만금이 처음이다.
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