박원순표 역세권청년임대주택 사업‘수익성’있다
청년임대주택 18곳 사업성 시뮬레이션…용적률 3배↑, 사업성 없는 땅도 개발 가능
박원순 서울시장이 청년 주택 문제를 해결하기 위해 야심차게 추진 중인 역세권 고밀도 개발계획에 따라 토지주 등 민간이 청년 임대주택 사업을 하면 기존 일반 임대주택을 지을 때보다 연간 수익률이 최대 13%포인트 이상 높아지는 것으로 나타났다. 특히 도심과 동남권(강남·서초·송파 등)처럼 땅값이 비싸 기존 방식으로는 사업성이 없던 용지들도 청년 임대주택을 지으면 용적률 인센티브 덕에 연간 5% 가까이 수익을 낼 수 있어 개발이 가능한 땅으로 바뀐다는 추정이다.
다만 공공 기여 수준 등에 따라 일부 지역에선 수익성이 악화하는 사례도 있는 만큼 사업 진행엔 따져야 할 게 적잖다는 지적이다. 4월25일 서울시가 지난 3월 발표한 '역세권 2030 청년주택' 정책을 토대로 사업 대상지 18곳을 무작위로 추출해 사업성 시뮬레이션을 한 결과, 11곳(61%)에서 수익률이 크게 개선되는 것으로 나타났다. 나머지 7곳은 높은 땅값과 공공 기여 등으로 수익률이 낮아지는 것으로 조사됐다. 역세권 2030 청년주택 사업은 지하철역 반경 250m 내 지역에 한해 민간 사업자가 2030세대용 임대주택을 지을 때 땅 용도를 최대 일반상업지역으로 바꿔주는 것이 핵심이다.
대신 주거면적은 모두 준공공임대주택(임대 의무기간 8년)을 지어야 하고 이 가운데 일부는 공공임대주택(전용면적 45㎡ 이하)으로 시에 제공해야 한다. 일례로 동북권 A역 인근 용지 6200㎡는 현재 제3종일반주거지역이어서 용적률 250%를 적용해 전용면적 45㎡(이하 동일) 주택 251가구를 지을 수 있다. 주변 임대료는 25만원(환산보증금 1억4900만원) 선인데 땅값은 비싼 편이어서 기존 방식으로 개발하면 연수익률은 -8.23%로 사업성이 없다.
그러나 청년 임대주택사업을 하면 상업지역으로 용도가 바뀌고 기본 용적률 680%가 적용돼 연면적이 기존 2만544㎡에서 5만7242㎡로 커진다. 주택 수는 준공공임대주택 477가구와 공공임대주택 159가구 등 총 636가구로 2.5배가량 늘어난다. 상업시설도 새로 4797㎡가량 넣을 수 있어 연수익률은 무려 13.11%포인트나 올라 4.88%이 된다. 이같은 경우 공사비는 3.3㎡당 360만원이며 공사기간은 2년2개월, 주택 임대 의무기간 8년, 임대료 상승률은 연간 3%, 주택가격 상승률은 연간 1.5%로 가정했다. 총 사업비에서 자기 자본과 대출 등 타인 자본 비율은 3대7, 대출금리는 연간 3.4%로 설정했다.
서울시는 2% 저금리 대출을 선별적으로 지원할 계획이고 주차장 규제 완화, 재산세·취득세 감면 혜택까지 있어 실제 사업 수익성은 더 높아질 것으로 예상된다. 서울시는 오세훈 전 서울시장 때 추진하다 사실상 실패한 역세권 시프트(장기 전세주택) 전철을 밟지 않기 위해 민간 사업자에 대한 지원을 아끼지 않는다는 방침이다. 이를 위해 심의 절차를 단축하는 '패스트트랙' 제도를 도입한다.
통합 심의위원회를 만들어 준주거·상업지역 용도지역 변경이 없으면 건축·환경·교통 등 평가를 원스톱으로 처리할 계획이다. 관건인 제2·3종 일반주거지역을 준주거·상업지역 등으로 용도를 바꿀 때 거치는 시의 도시계획위원회 심의도 세부 기준이 맞으면 시 행정력을 동원해 최대한 빨리 통과시킬 방침이다. 사업승인 인가 등 절차가 최소 6개월 단축될 것으로 기대된다.
박원순표 역세권 고밀도 개발…2030에 청년주택 4만호
서울시가 2030세대에 임대주택을 공급하기 위해 역세권에 고밀도 개발을 추진한다. 민간개발자의 참여를 유도하기 위해 역 승강장에서 반경 250m이내 역세권 주거용지를 상업지역 수준까지 용적률 상향이 가능케해 파격적이란 평가다. 박원순 서울시장은 3월23일‘역세권 2030 청년주택’공급 방안을 발표하고 이를 3년간 한시적으로 운영해 청년들에 안정적인 주거를 제공하고 지역경제 활성화를 이끌겠다고 밝혔다. 박 시장이 이날 내놓은 ‘2030 청년주택’ 공급방안은 역세권에 인접한 2,3종 일반주거지역은 준주거지역, 3종과 준주거지역은 상업지역 수준까지 용적률을 높여 임대주택을 포함한 민간개발을 유도한다는 게 핵심이다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있게 되는 만큼 그만큼 임대주택을 공급하도록 한다는 복안이다. 서울시는 또 취득세, 재산세 감면 등 재정지원도 병행한다는 방침이다.
서울시에 따르면 현재 서울시내 지하철역은 280여 곳이며 이 가운데 준주거지역으로 종(種)상향이 가능한 땅에 위치한 지하철 역은 120여개, 상업지역으로 바뀔 수 있는 땅과 인접한 지하철 역은 60여 곳이다. 서울시는 오는 7월 충정로역, 봉화산역 역세권에서 시범사업이 시작돼 빠르면 2017년 상반기부터 공급이 이뤄질 전망이다. 서울시는 역세권 가용지 사업률에 따라 30%만 개발돼도 21만 가구(전용면적 36㎡ 기준)의 주택이 공급될 수 있으며 이 가운데 청년들을 위한 공공임대주택 4만 가구가 공급될 것으로 기대하고 있다.
사업 대상지는 역 승강장 기준 250m 이내로 ▲철도(도시철도·경전철)가 2개이상 교차하는 ‘더블역세권’ ▲버스 전용차로가 있는 단일 역세권 ▲30m 이상 도로에 위치한 단일 역세권이다. 단 전용주거, 1종일반주거, 한양도성으로 둘러사인 도심은 제외된다. 민간사업자는 규제완화와 용도지역 변경 혜택을 받는 대신 주거면적 100%를 준공공임대주택으로 지어야 한다. 서울시는 이 가운데 10~25%를 ‘소형 공공임대주택’(전용 45㎡이하)으로 확보해 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세의 60~80%로 제공한다는 계획이다.
공공임대주택을 제외한 주거면적의 나머지 75~90%는 민간이 공급하는 준공공임대주택(전용 85㎡이하)으로 임대의무기간은 8년, 임대료 상승률은 연5%로 제한된다. 서울시는 또 주거비율이 높아질수록 전체 용적률이 낮아지는 용도용적제 대신 최소 용적률(준주거 400%, 상업지 680%)을 보장하는 ‘기본용적률’을 새롭게 도입하기로 했다. 이외에 주차장 설치기준을 기존의 절반 수준으로 완화하고 재산세·취득세 감면, 대출이자 지원방안도 제시됐다.
서울시는 땅값만 오르고 개발사업은 이뤄지지 않을 수 있어 이번 규제완화를 3년간 한시적 운영한다고 설명했다. 박 시장은 “기존 역세권 개발이 분양중심으로 이뤄져 땅값만 오르고 개발은 안 되는 부작용이 있었다”면서 “청년 주거문제 해결은 우리 사회가 당면한 최우선 과제”라고 말했다. 서울시는 개인 토지주를 대상으로 4.13 총선이 끝난 후 4월26일 사업 설명회를 개최한다. 이어 개발 사업을 원활히 추진될 수 있도록 컨설팅 등을 해주고 토지주가 희망할 경우 SH공사가 공동시행 또는 대행 사업을 하거나 민간 사업자와 연결시켜줄 계획이다. 업계에서는 시의 이번 대책을 파격적이라고 평가하는 의견이 지배적이다. 특히, 지난 역세권 시프트(장기전세주택) 사업의 부작용을 최소화하고 민간을 끌어들이기 위해 사업성을 높힐 수 있는 인센티브를 많이 얹어준 것이 고무적이라는 반응이다. 예컨대 제3종 일반주거지역이 상업지역으로 상향될 경우 기본으로 680%까지 받고 기부채납 정도에 따라 최대 800%까지도 적용될 수 있다.
400~500%P가량의 용적률 인센티브가 주어지는 것이다. 또한, 도시계획 관련 시의 심의를 거치다보면 용적률 인센티브가 점점 깎이고 인·허가에 시간이 걸린 탓에 개발 기대감으로 땅값만 올려놓고 결국 민간에선 사업을 실행에 옮기기 전에 포기하는 사례가 속출했던 점도 보완됐다. 도시·건축 심의 등을 한꺼번에 받을 수 있는 통합심의위원회 신설은 민간에서 지속적으로 건의했던 사항이다. 이 때문에 업계에서는 “아버지 땅이 있으면 당장이라도 사업하겠다”는 말도 나온다. 건설업체 신영 관계자는 “역세권 주변에서 어느 정도 규모가 있는 개발이 진행될 가능성이 높다”며 “설계부터 시공, 임대주택 유지·관리에 이르기까지 체계적이면서 종합적으로 추진돼야 좋은 품질의 임대주택을 공급할 수 있으면서 도시 경관 문제도 해결할 수 있다”고 진단했다.
역세권 고밀도 개발이 좀 더 빨리 이뤄졌으면 좋았을 것이란 지적도 있다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “도시의 가용용지가 제한돼 있어 역세권 고밀 개발이 늦은 감이 있다”며 “충정로 서대문 라인 외에도 왕십리, 당산, 공덕, 사당역, 구로 디지털 밸리, 영등포구청역 등이 역세권 개발 요충지”라고 말했다. 역세권 고밀도 개발이 상업용도 개발보다는 주거용도에 집중되고 거동이 불편한 노인층이 역세권 개발의 수혜대상에서 제외된 점은 논란거리다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “역세권이라는 땅의 효용성과 잠재력을 극대화하려는 취지는 바람직하다”면서도 “역세권 부지는 서울에서도 전략적으로 중요한 공간인 만큼 일자리 창출 등을 위해 개발돼야 하는데 이곳에 주택을 짓는 게 좋은지, 이같은 혜택이 청년 등 특정 계층에만 집중될 경우 형평성에 맞는지도 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
“시장을 믿고 개발하라"…박원순 서울시장, 역세권 청년임대 승부수
박원순 서울시장이 2030세대를 대상으로 한 역세권 임대주택 공급과 관련해 추가지원책을 꺼내들고 젊은 층의 마음을 잡기 위한 승부수를 띄웠다. 서울시는 역세권 임대사업계획을 전문적으로 검토하는 '청년주택 분과위원회'를 도시계획위원회(이하 도계위)에 두고 민간 투자자들의 사업심의기간 단축을 지원하기로 했다. 또한 사업 접수창구를 서울시로 단일화하고 민간 사업주가 요청하면 '찾아가는 상담 서비스'를 실시한다.
4월26일 서울시청에서 열린 '역세권 2030 청년주택' 첫 사업설명회에는 박 시장이 직접 나서 사업 배경과 함께 지원 방안을 추가로 발표했다. 박 시장은 "민간 사업자들은 시간이 돈"이라며 "준전시 상황인 청년 주거문제를 해결하기 위해 서울시가 올인하겠다"고 말했다. 그는 "(사업자들은) 안심하고 추진해달라"면서 "청년들에게 힘이 되는 일이라면 욕을 먹는 한이 있더라도 돕겠다"고 강조하며 청년임대주택사업에 강한 의지를 나타냈다. 역세권 2030 청년주택 사업은 지하철역 반경 250m 내에 민간 사업자가 2030세대용 임대주택을 지으면 땅 용도를 최대 일반상업지역으로 바꿔주는 게 핵심이다.
사업지 용도를 바꾸지 않을 경우 신설되는 통합심의위원회에서 심의를 받으면 되지만 제2·3종 일반주거지역을 준주거 또는 상업지역으로 용도를 바꾸려면 서울시 도계위 심의를 거쳐야 한다. 문제는 도계위가 몇 주에 한 번씩 열리는 데다 외부 전문가 등 30명의 합의체로 운영되기 때문에 용도지역을 변경하는 데 시간이 걸린다는 것이다. 오세훈 전 시장 시절 야심차게 추진했던 역세권 시프트(장기전세주택)는 심의 기간이 오래 걸려 민간이 사업을 시작하기도 전에 포기하는 사례가 많았다. 서울시는 이번엔 전문가 5~9명이 참여해 역세권 청년주택사업계획을 전문적으로 검토하는 청년주택 분과위원회를 설치해 이런 문제를 해소한다. 서울시 관계자는 "사업계획을 올리기 전 충분히 사전검토가 이뤄지는 만큼 도계위에서 신속하게 통과될 것"이라고 기대했다.
서울시는 사업 접수창구도 시로 일원화한다. 지금까지 민간 사업자는 개발 절차에 따라 구청과 시청을 오가며 서류를 제출하고 각각 심의를 받아야 했지만 역세권 2030청년주택 사업자는 모든 서류 제출과 심의를 서울시에서 원스톱으로 해결할 수 있게 된다. 시는 또 민간 사업자가 요청하면 SH공사 등 시가 꾸린 전문가가 출동해 사업성 검토 등 모든 궁금증을 해결해주는 '찾아가는 서비스 청년주택 119'를 제공한다. 땅값 급등을 방지하기 위한 장치도 마련된다. 서울시의 규제 완화와 모든 부서의 총력 지원은 3년간 한시적으로 이뤄진다. 또 사업 허가를 받은 뒤 2년 이내에 착공하지 않으면 사업계획을 전격 취소할 예정이다.
다만 역세권 청년주택 사업 대상지가 특정 지역에 쏠릴 수 있는 점은 향후 풀어야 할 숙제다. 청년주택 사업 용지가 전반적으로 서울 동쪽에 몰려 있어서다. 금천·구로·강서 등 서남권은 준공업지역만 잔뜩 몰려 있고 제2·3종일반주거와 상업지역은 20%대에 그친다. 은평·서대문·마포 등 서북권은 용도지역별 사업 가능지가 각각 10~13% 수준이다. 준공업지역은 다른 땅과 달리 용도지역이 바뀌지 않도록 묶어 놓은 만큼 청년임대주택 사업을 하려면 공장 비율 완화 등 추가 완화책이 필요하다는 지적이 나온다. 서울시는 5월 동남권을 시작으로 권역별로 사업설명회를 개최할 예정이다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者
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