제2의 월급통장 만든다 …‘수익형 상가’ 블루칩
“저금리 속 안정적 수익 가능”…청라ㆍ위례ㆍ동탄 등 주목 끌어
신규 단지는 낮은 분양가로 인기… “상권 활성화 기간 염두 둬야”
한국토지주택공사(LH)가 지난 4월18일 내놓은 위례신도시 A2-4BL 단지 상가(총 10호)에 분양당일 537명이 응찰했다.
평균 낙찰가격이 경쟁 입찰 시작가인 예정가격의 2배가 넘는 222%에 형성될 정도로 분양 희망자가 몰렸다. 특히 35㎡(104호)의 경우, 예정가는 3억4,000만원에서 시작됐으나 78명이 응찰하면서 무려 8억5,000만원까지 올랐다. 3.3㎡당 8,014만원까지 치솟은 셈이다. LH관계자는 “중심상업용지에 위치한데다, 상가 중에서도 수익률이 가장 좋은 집합상가라 응찰자가 몰렸다”며 “위례신도시는 단지 내 상가가 부족한 편인데, 안정적 수익을 확보할 수 있다는 판단에 매번 높은 경쟁률을 기록하고 있다”고 전했다.
서울 왕십리 뉴타운 내 들어설 '센트라스 상가 샤인스트리트 1차' 조감도. /포애드원 제공
봄 분양시장에서 상가가 만개하고 있다. 수도권 택지지구를 중심으로 조기마감이 잇따르고, 인기지역에는 적잖은 프리미엄까지 붙고 있다. 저금리 기조가 굳어지면서 연평균 5~6% 수익을 꾸준히 낼 수 있는 상가에 뭉칫돈이 몰리고 있는 것이다.
4월26일 부동산114에 따르면 2016년 1분기 상가분양 물량은 1년 전보다 46% 줄어든 41곳에 불과했다. 주택처럼 물량공급의 상당 부분이 4.13 총선 이후로 미뤄져 물량 부족에 시달린 것이다.
그러다 보니 투자 안정성이 돋보이는 주요 상가의 경우 ‘완판(完販)’ 사례가 이어지고 있다. 4월14일 분양한 송도국제업무단지 A1블록의 ‘롯데몰 송도 캐슬파크’ 단지 내 상가가 대표적이다. 83개 점포 모두가 분양 당일 팔렸다.
앞서 총 2040실에 이르는 오피스텔 분양이 성공적으로 이뤄져 배후수요를 고정적으로 확보한 점이 매력을 높였다는 분석이 나온다. 분양대행사 포애드원의 신경희 팀장은 “신규 택지지구나 단지 내 상가는 먼저 분양한 단지가 입지ㆍ교통ㆍ개발호재 등으로 성공적인 청약을 마치면, 이런 장점을 함께 공유하기에 우수 상가로 안착할 가능성이 높다”고 말했다.
신규 단지 내 상가는 분양가도 기존 상가에 비해 낮은 게 큰 장점이다. 1분기 공급된 상가의 경우, 3.3㎡당 전국 평균 분양가는 2326만원이었다. 권역별로는 수도권이 3.3㎡ 당 2365만원, 지방은 2271만원이었다. 반면 기존 상가는 1월 기준으로 수도권 택지지구의 경우 3.3㎡당 3277만원(FR인베스트먼트 조사)으로 형성돼 있어 40% 가량 차이가 났다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “기존 상가는 권리금뿐 아니라 공급가격에 거품이 끼었을 가능성이 높은데다, 상가는 집과 달리 매매가가 한번 형성된 이후 크게 변하지 않기 때문에 같은 조건이라면 첫 분양가가 낮을수록 좋다”고 말했다.
상가는 보통 수요층이 기업인 ▲오피스 상가와 개별 점포마다 주인이 있는 집합매장용 ▲ 3층 이상 건물인 중대형 매장용 ▲2층 이하 소규모 매장용으로 나뉘는데 이 구분에 의해서도 수익에 차이가 있다. 국토교통부에 따르면 2015년 오피스 상가의 수익률은 5.93%에 그친 반면, 집합매장용은 7.32%로 상업용 부동산 중 수익률이 가장 높았다. 중대형 매장용 상가는 6.24%, 소규모 매장용 상가는 5.85%를 각각 기록했다. 각각 차이는 있지만 1%대에 불과한 은행 정기예금 금리의 3배 수준을 유지하며 여전히 2014년 (5.91~6.39%)처럼 고수익을 올린 셈이다.
이처럼 ‘제2의 월급’을 받을 수 있는 상가에 관심이 있다면 4월 이후 분양시장을 주목할 필요가 있다. 인천 청라지구를 비롯해 위례신도시, 시흥 배곧신도시, 화성 동탄2신도시, 김포 한강신도시 등 수도권 주요 택지지구에 상가 분양이 잇따를 전망이다. 특히 선호도가 높은 LH 단지 상가 분양도 2015년(66곳)보다 많은 71곳에서 공급될 예정이다. 구리갈매, 남양주별내, 화성동탄2 등 수도권에 총 34곳이, 지방에서는 대구(5곳), 대전ㆍ광주(각각 4곳) 등 35곳이 공급 예정이다.
다만 상가는 주택처럼 거래가 활발하게 이뤄지지 않기 때문에 매입 당시 고려해야 할 부분도 많다. 택지지구나 신규단지 상가를 노린다면 상권이 활성화되는 기간을 감안해야 한다. 많게는 5년 동안 수익 감소뿐 아니라 매매가 하락까지 감수하며 버틸 여력이 있어야 추후 안정적인 수익을 노려볼 수 있다는 얘기다.
특히 대부분 경쟁 입찰 방식으로 분양하는 LH 단지 내 상가는 고가 낙찰을 주의해야 한다. 예정가격은 상대적으로 낮지만 경쟁이 치열해 최근 인기물량의 경우 예정가의 2배는 돼야 낙찰이 가능한 상황이다. 김민영 부동산114 연구원은 “적은 비용으로 안정적인 수익을 내고 싶다면 저평가돼 있는 낡은 점포를 매입해 리모델링 후 임차 또는 매각하는 것도 한 방법”이라고 조언했다.
수익형(연금형) 부동산으로 평생 월급을 받으려면
경제성장률에 영향을 미치는 생산가능인구(15~64세)는 서서히 감소해 2020년 이후에는 연간 1~2%씩 줄어들고, 합계 출산율이 1.2명에 불과한 데다 고령화 속도도 빠르다.노동력 감소와 자본 축적률 저하로 인해 실질 국내총생산(GDP) 증가율은 최근 3.0% 안팎에서 2020년대에는 2%대 초반으로, 2030년대에는 1%대 2031~2035년 경제성장률은 1.4%로 추산된다. 앞으로 사회 경제적으로 과거에 겪지 못한 엄청난 위기가 밀려올 것이기 때문에 이에 대비해 소액이라도 수익형 부동산으로 차근차근 대비해야 한다.
◆노후 대비가 부족해 불안한 나라 한국
'2016 대한민국 중산층 보고서'(NH투자증권 100세시대연구소)를 보면 한국의 중산층 10명 중 8명이 스스로를 빈곤층이라고 생각하고 있으며, 실제 중산층의 40%는 노후(老後)에 빈곤층으로 전락할 가능성이 높은 것으로 조사됐다. 기본적인 생활비 외에도 자녀 교육비 부담 등으로, 대부분 국민연금 외에는 노후 대비책을 마련치 못했기 때문이다.
은퇴 후의 삶을 걱정하면서도 48.7%가 노후준비를 안하고 있고, 30.1%는 준비된 노후자산이 아예 '없다'고 했다. 은퇴가구의 60%는 생활비 마련에 어려움을 호소했고 가계부채 증가율은 60대 이상 노년층이 가장 빠른 속도를 보였다. 소득은 늘고 있지만 직장 은퇴 등으로 인한 노후 대책에 대한 불안감은 큰 것으로 나타났다. 가구주와 배우자의 노후 대비가 잘 돼 있다고 느끼는 가구는 10가구 중 1가구에 불과하다. 노후 준비가 되지 않은 가정의 가장으로서 가족 생계를 책임져야 하는 부담을 계속 안고 있다.
현실이 이렇다 보니 전문가들도 고작 내놓는 대책이 가능한 오래 일하고 집 줄이고 연금(개인, 퇴직) 가입하는 것뿐이다.국민연금공단이 한 때 논란을 일으킨 ‘65세 때, 어느 손잡이를 잡으시렵니까?'라는 광고가 생각날 것이다. 포스터 광고는 상단에 신문지 등 폐지를 실은 접이식 손수레(핸드카트)를, 그리고 하단에는 고급 여행용 가방 사진을 싣고 있다. 그리고 가운데에는 '65세 때, 어느 손잡이를 잡으시렵니까?'라며 '자신의 노후를 확실하게 보장하는 유일한 연금, 국민연금. 품위 있는 제2인생 국민연금으로 시작하라'고 적혀 있다. 폐지 줍는 분들도 젊었을 때부터 폐지를 줍기로 작정한사람은 아무도 없다.
◆부동산 줄이고 금융자산 비중 높이면 실패확률 높아
요즘 경제신문 및 관련 매체들을 보면 “줄기차게 부동산은 팔고 금융자산에 투자하라”는 금융권 전문가들의 글과 사진들이 도배돼 있다. 그들 직업의 속성상 줄어드는 경제인구나 부동산이 폭락한 일본의 사례를 들먹이면서 부동산에 대한 의도적인 평가절하를 하고 위험자산인 주식에 대한 간접 투자를 부추기고 있다고 할 수도 있다.이론적으로 보면 그들의 말이 맞을지 모르지만 경험적으로 보면 부동산보다 주식에 투자해 손실이 난 사람들은 부지기수다. 중장기적으로 '주식에 꾸준히 불입하면 이익이 난다'는 미사여구(美辭麗句도 결국에는 손실 추궁에 대한 회피일 수 있다.
적립식 투자도 L자형 경기 형태로 중장기적으로 고착되면 손실을 볼 수밖에 없는 구조다. 1990년대 초반부터 일본 부동산시장이 죽을 쑤고 있을 때 닛케이지수(주식시장)도 계속 내리막길을 걸어 80퍼센트가량 급락(1990년 1월 4만 선에서 최저8000선으로 급락이후 양적완화와 마이너스금리 정책 이후 2만선 전후로 회복 중)했다는 사실은 일부러 외면한다. 일본 부동산이 급락했을 때 소규모 숙박시설은 호황을 누렸고 대부분의 주식이 폭락했어도 제약 바이오주 들은 선전했다. 모두가 어렵다고 할 때 이런 틈새 부동산과 주식을 찾는 게 전문가로선 숙명이다.여기서 얘기하는 수익형 또는 연금형 부동산은 리스크가 있어 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형 부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올 수 있는 안전한 부동산이다. 즉 “연금형 부동산”은 본인이 생을 다할 때까지 안전하게 연금이 나오면서 위험이 거의 없는 안전한 부동산으로 이해하면 된다.
◆부자들은 위기 때 기회 노려
역사상 위기였을 때가 부자들에게는 가장 좋은 투자 기회였다. 주식과 부동산 등 자산시장을 놓고 보면 위기였을 때 부자들은 큰돈을 벌었다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 때가 그랬다. 지금은 미국 금리인상과 중국발 경제위기 일본의 마이너스금리실행 등으로  한 치 앞도 예측하지 못할 정도다. 그러나 부자들은 현재를 가장 큰 투자 기회로 생각할 수도 있다. 2008년 부동산이 폭락한다고 하는 분위기가 지배적일 때, 과감하게 부산, 대구, 광주 등 지방아파트, 도심권 상가주택, 오피스텔, 단독주택, 중소형 빌딩을 매입한 사람들은 2배 정도 가격이 올라 큰 수익을 누렸다.
평택 토지, 제주도 부동산, 서촌 북촌 한옥, 전주 한옥마을 등은 5배 이상 폭등해 부자의 반열에 올라섰다.부동산시장이 좋지 않다는 얘기는 엄밀히 말하면 일부 지역 아파트시장이 좋지 않다는 이야기다. 따라서 부자들은 매월 연금처럼 월세가 나오는 도심권 오피스텔, 빌라, 오피스, 상가주택, 다가구주택, 중소형 빌딩, 숙박업소 등에 관심이 높다.
최장 8년까지 거주할 수 있고  임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되는 뉴스테이 입주도 고려해볼만 하다. 즉 보유하고 있는 집을 매도. 뉴스테이에 약간의 월세를 내고 입주하고 나머지는 연금형(수익형) 부동산에 투자, 매월 월세를 받는 방법이 노후대비용으로 나을 수도 있다. 주택소유 유무, 소득제한, 청약통장 가입 여부 등에 제한 없이 신청할 수 있다. 부동산 투자자들의 최종 목표는 괜찮은 지역의 조금만 상가주택이나 소형빌딩을 소유,임대소득을 받는 부동산부자가 되는 게 목표다.
통상 50대쯤 되면 노후가 걱정되어 연금처럼 매달 돈이 나오는 수익형 부동산을 찾지만 최근 들어 연령대가 30대로 낮아졌다. 매월 연금처럼 알토란같은 수익이 착착 나오는 안전한 연금형 부동산을 찾는 일을 쉽지 않아 많은 노력이 필요하다. 부동산 각 분야별 전문가를 만나고 제주도를 포함, 전국 주요현장을 직접 다니며 찾아야 한다. 은행이나 보험사 PB들에게 재무 설계를 받는 것처럼 부동산도 전문가들에게 수시로 재무설계를 받을 필요가 있다. 잘못된 금융투자는 약간의 손실을 감수하고 다시 재점검 받아 새롭게 시작할 수 있지만 잘못된 부동산투자는 돌이키기가 거의 불가능하기 때문이다.
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