뉴스분석 - 정부, 주거안정대책 발표
"주택시장 급랭 막아라"...LTV·DTI 1년 더 연장
정부, 두번째 연장…생애최초주택구입자금 대출금리도 1.6% 사상 최저
정부가 주택담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 1년 더 연장하기로 했다. 원리금 상환 압박이 5월부터 전국으로 확대되는 상황에서 LTV·DTI 규제까지 강화될 경우 주택시장이 급랭할 수 있다는 판단에 따른 조치다. 정부는 또 생애최초주택구입자금 대출 금리를 사상 최저 수준인 1%대로 낮추기로 했다. 주택 주력 구입층으로 진입하고 있는 30 중·후반 에코붐세대(1979~1992년생) 내집마련을 돕고 주택시장 수요기반을 다지기 위한 포석이다.
기획재정부와 국토교통부 등은 4월28일 경제관계장관회의를 열고 LTV·DTI를 각각 70%와 60%로 1년 더 유지한다고 밝혔다. 지난 2014년 8월 1년 한시적으로 완화한 규제를 지난해 한 차례 연장한 데 이어 올해 또 연장하기로 한 셈이다. 강호인 국토부 장관은 “주택시장 불확실성을 제거하기 위해 관계부처가 논의를 거쳐 LTV·DTI 규제 합리화 조치를 2017년 7월까지 1년 더 연장하기로 했다”고 말했다.
정부가 연장 방침을 일찌감치 밝힌 것은 그만큼 주택시장 불확실성이 확대되고 있어서다. 최근 주택시장은 지난해보다 거래와 가격 상승폭이 줄고 공급과잉 우려까지 나오면서 상승동력을 상실했다는 평가다. 게다가 조선·해운 구조조정까지 겹치면서 수요기반 붕괴 우려까지 나오고 있다. LTV·DTI 규제를 다시 강화할 경우 가뜩이나 움츠러들고 있는 주택시장에 찬물을 끼 얹을 수 있다는 우려를 반영한 조치로 풀이된다.
국토부는 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’의 일환으로 생애최초주택구입자 디딤돌 대출금리는 사상 최저인 1.6%까지 낮추기로 했다. 생애최초 대출 금리가 1%대로 떨어진 것은 이번이 처음이다. 전·월세 문제가 심각한 상황에서 주택 구매에 적극적으로 나서는 계층은 확실히 지원하겠다는 의지로 풀이된다. 신혼부부에 대해서는 전세(버팀목) 대출 금리도 낮춰주기로 했다. 이에 따라 신혼부부 버팀목대출 금리는 최저 1.8%까지 떨어지게 된다. 국토부는 중산층·청년 주거 불안 문제를 해소하기 위해 이날 뉴스테이와 행복주택 공급도 합쳐 3만가구 늘리기로 했다. 2017년까지 총 30만가구를 공급한다는 계획이다.
1%대 금리로 생애 첫 주택대출…1000만 에코세대 매매 유도
6개월 한시적으로 1조원 투입…신혼부부 전세대출도 1%대
불안한 부동산시장 `LTV 완화` 서둘러 발표…불확실성 해소
정부가 4월28일 발표한 주거비 절감 대책은 생애최초 주택 구입자에 대한 디딤돌 대출 금리 인하 등 주거 불안에 시달리고 있는 에코세대(2030세대)의 내집 마련 등 주거비 부담을 덜어주는 데 방점이 찍혀 있다. 또 극심한 전·월세 문제 해결 방안의 일환이기도 하다. 우선 이날 정부는 LTV·DTI 확대 조치를 1년 더 연장하겠다고 밝혔다. 2014년 7월 당시 최경환 경제팀은 주택대출 규제 합리화를 목표로 전 금융권 LTV를 70%로 확대하고, 또 수도권에 적용되던 DTI는 금융권에 상관없이 60%로 상향 조정했는데 이를 추가 연장하겠다는 것이다.
대출 규제 합리화 조치 이후 주택 시장은 2015년까지 비교적 안정적인 상승세를 이어왔지만 연초 들어 대출 규제 시행과 은행권 집단대출 거절 사례 등이 늘면서 주춤한 형세다. 가계부채 부담이 커지면서 정부는 지난 2월부터 여신심사 가이드라인을 수도권부터 적용했다. 다음달에는 전 지역으로 담보대출 원리금 상환 규제를 확대할 예정이다. 한국감정원에 따르면 지난 3월까지 전국 주택 가격은 0.04% 올라 지난해 같은 기간 상승률(0.65%)의 10분의 1에도 못 미친다. 설상가상으로 시장에서는 정부가 올 7월로 LTV·DTI 규제 완화를 끝낼 수 있다는 얘기까지 흘러나와 시장의 불안감을 키웠다.
국토부 관계자는 "시장 불안감을 덜고 주택 시장의 안정적인 상승세를 이어가기 위해서는 LTV·DTI 완화 연장 발표를 빨리 해야 한다는 데 정부 관계부처가 공감대를 이뤘다"고 말했다. 금융위원회 관계자는 "현재 수도권은 여신심사 가이드라인이 정착되고 있고 5월이면 지방에도 도입되는데 이를 통해 몇 년 후면 가계부채 증가율이 안정될 것으로 본다"고 밝혔다. 정부가 LTV·DTI 규제 완화를 1년 더 연장하기로 결정하면서 당분간 부동산 시장은 불확실성 해소에 따른 기대감으로 완만한 회복세를 보일 전망이다. 이날 강남, 서초, 송파 등 서울 강남권 일대 부동산 공인중개업소에는 부동산 시장 동향 등을 파악하기 위한 고객들 전화가 줄을 이었다.
고준석 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "LTV·DTI 한도를 낮추면 저금리 시대에도 내 집 마련이 어려운데, LTV·DTI 규제 완화가 연장되면 전세 폭탄을 맞은 세입자들은 내 집 마련 기회로 삼을 수 있다"고 설명했다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "실수요자뿐 아니라 투자자 입장에서도 자금 융통에 숨통이 트여 부동산 거래량이 전반적으로 증가할 것"이라고 전망했다. 다만 지난해 반포·잠원 아파트값이 단기간 급등해 LTV·DTI 규제 완화 연장이 폭발적인 기폭제가 되지는 않을 것으로 전망된다.
국토부는 이날 수요자와 시장에 즉시 효과를 주는 버팀목(전세)·디딤돌(구매) 대출 금리도 낮추기로 했다. 임대주택 공급 확대는 당장 정책 효과를 기대하긴 어렵기 때문이다. 가장 눈에 띄는 대목은 생애최초 주택 구입자에 대한 디딤돌 대출 금리를 사상 처음 2%대 아래로 떨어뜨리기로 했다는 점이다. 강호인 국토부 장관은 "생애 처음으로 내 집을 장만하기를 원하는 분에게는 디딤돌 주택구입자금 대출 금리를 6개월 한시적으로 최저 1.6%까지 낮춰주겠다"고 밝혔다. 이르면 오는 6월부터 생애최초 디딤돌 대출 금리는 2.0~2.7%에서 1.6~2.4%로 낮아지게 된다. 국토부 관계자는 "주택기금에 5000억원 정도 여유자금이 있다"며 "유동화 등을 고려하면 최소 1조원 정도 생애최초 대출 자금으로 사용할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.
정부가 1조원 기금을 투입해 생애최초 대출 확대에 나선 것은 수요 기반 확충을 통해 주택 시장 구조적 변화에 대응하기 위한 조치로 풀이된다. 미국과 영국 등 선진국도 생애최초자에 대해서는 대출 금리를 대폭 깎아주는 등 지원을 강화하는 추세다. 인구 고령화에 따른 주택 시장 수요 붕괴의 대비책인 셈이다. 베이비붐 세대의 자녀세대로 1000만명에 이르는 에코세대의 시장진입을 촉진해 월세 주거비 부담을 줄여주는 한편 새 수요를 창출하겠다는 포석이다. 국토부는 이날 신혼부부 전세대출 금리도 2.3~2.9%에서 1.8~2.4%로 낮추기로 했다. 또 전세금 상승폭을 감안해 2013년 4월 이후 동결됐던 수도권 디딤돌 대출 한도도 2000만원 올리기로 했다.
생애최초 디딤돌 대출을 받기 위해서는 구매하는 주택 전용면적이 85㎡를 넘지 않아야 한다. 주택 가격도 6억원 이하여야 하며 부부 합산 연소득은 7000만원이 넘으면 안 된다. 대출 신청 가구주는 물론 가구원 모두 무주택자여야 하며 KB국민은행·우리은행·신한은행·KEB하나은행 등 시중은행 창구에서 신청하면 된다. 대출 기간은 최장 30년이며 최장 1년간 이자만 내다가 이후 원금도 함께 갚아야 한다.
김포·남양주 그린벨트 풀어 뉴스테이
뉴스테이·행복주택 3만가구 추가 공급…2017년까지 30만가구
강호인 국토교통부 장관은 4월28일 주거안정 대책과 관련해 "행복주택과 뉴스테이 공급 물량을 2017년까지 총 30만가구로 확대하겠다"며 "행복주택 물량은 당초 목표 대비 1만가구 늘려 15만가구를 공급하고, 뉴스테이도 사업용지 물량을 2만가구 추가해 15만가구를 추진하겠다"고 밝혔다. 중산층은 뉴스테이, 2030세대는 행복주택 공급 확대를 통해 주거 불안 문제를 완화하겠다는 강한 정책적 의지가 엿보이는 대목이다. 뉴스테이와 행복주택이 이미 시장에서 어느 정도 검증됐기 때문에 공급 확대에 따른 정부 부담도 덜하다는 평가다.
뉴스테이 1호 사업장으로 대림산업이 인천에 공급하는 'e편한세상 도화' 건설현장 전경.
국토부는 당초 2017년까지 13만가구 물량 공급을 위한 뉴스테이 땅을 확보하기로 했던 계획을 변경해 올해 5000가구, 내년에 1만5000가구 등 총 2만가구 용지를 추가로 확보하기로 했다. 이에 따라 뉴스테이 공급을 위한 리츠 영업인가 물량은 올해 2만5000가구를 유지하지만 내년에는 5만1000가구로 5000가구 늘어나게 된다. 국토부는 아파트 이외 업무·상업시설 복합 개발이 가능한 뉴스테이 촉진지구 2차분도 이날 공개했다. 새로 촉진지구로 지정되는 서울 독산동과 김포 고촌읍, 남양주 진건읍 등 세 곳에는 2021년까지 총 1만100가구 뉴스테이가 공급될 계획이다. 특히 김포와 남양주는 뉴스테이 공급을 위해 일부 그린벨트도 해제한다는 방침이다. 이문기 국토부 주택정책관은 "김포 고촌 지구와 남양주 진건 지구는 교통이 편리하고 배후 수요도 탄탄해 공급 과잉 우려는 없다"고 말했다.
국토부는 또 토지지원리츠 방식을 적용해 옛 남부교정시설(영등포교도소) 이전 용지에 뉴스테이 1800가구를 공급하기로 했다. 이번에 처음 선보인 방식으로 주택도시기금, 한국토지주택공사(LH) 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 땅을 매입해 저렴하게 빌려주면 임대사업자가 뉴스테이와 상업시설을 개발하게 된다. 박선호 국토부 주택토지실장은 "새 방식을 적용하면 사업비 절감으로 뉴스테이 임대료를 5~10% 인하할 수 있다"며 "주거 밀집 지역 내 혐오시설을 지역 랜드마크로 재생하고 서울 시내에 직주근접형 뉴스테이가 공급될 것"이라고 말했다. 제주도 등 일부 지역은 뉴스테이 촉진지구로 지정되면 의료·휴양시설 개발까지도 허용하기로 국토부는 방침을 정했다. 최근 사회초년생과 대학생들에게 인기를 끌고 있는 행복주택 물량도 당초 14만가구에서 15만가구로 늘리기로 했다. 이에 따라 당초 4만8000가구였던 내년 행복주택 사업 인가 물량은 5만8000가구로 확대된다.
‘공공지원 임대주택’ 2022년 8%까지 확충
시세보다 20% 이상 저렴한 민간임대도 포함
국토부가 맞춤형 주거복지 실현 방안 중 하나로 '공공지원 임대주택' 카드를 꺼내들었다. 기존 '공공임대주택'에다 집주인 매입임대 등 공공부문 지원을 받아 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택까지 포괄하는 '공공지원 임대주택' 개념을 도입해 이를 2022년까지 경제협력개발기구(OECD) 수준인 8%까지 확충한다는 계획이다.
박선호 국토부 주택토지실장은 "지금은 한국토지주택공사(LH)나 SH공사 등 공공이 공급하는 주택만 공공임대주택으로 보고 있다"며 "소유·관리주체와 관계없이 공공의 세제·자금 지원이 있고 시세보다 적어도 20% 이상 저렴하게 공급되는 8년 이상 장기임대주택은 공공지원주택 범위에 포함시켜 관리할 것"이라고 말했다. 국토부에 따르면 OECD도 최근 '사회적 임대주택' 개념을 도입해 민간이 공급하지만 국가 재정 지원이 있고 시세보다 임대료가 저렴할 경우 공공임대 범주에 포함시키고 있다.
국토부는 공공건설임대 공급을 늘리는 것과 동시에 민간기업, 협동조합 등 다양한 사회 주체가 저렴한 임대주택을 공급하면 공공임대로 간주하고 세제·금융지원을 하기로 방침을 정했다. 2014년 기준 우리나라 장기임대주택 재고비율은 전체 주택의 5.5%에 불과하다. 강호인 국토부 장관도 지난해 인사청문회에서 "전·월세난 해소를 위한 특단의 대책은 없다. 구조적인 대책은 결국 임대주택 공급을 늘리는 것뿐이다"고 말한 바 있다.
"주거비 경감방안 저소득층 주거안정 효과 기대"
전문가 "행복주택 등 확대 바람직…지속이행 필요"
정부가 4월28일 대학생·사회초년생·신혼부부 등 저소득층을 위해 내놓은 '맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안'에 대해 부동산 전문가들은 "저소득층 주거 안정을 위해 바람직한 정책 방향"이라며 반기는 분위기다.국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "현재 턱없이 부족한 임대주택 물량을 장기적으로 꾸준히 확충하는 게 전세난 해결의 정공법"이라며 "만성 전세난에 시달리는 무주택 세입자가 장기간 안심하고 거주할 수 있는 제도화된 임대주택이 늘어난다는 점에서 바람직하다"고 말했다.
박원갑 위원은 "임대주택을 다양화하고 민간 참여를 유도하며 정부가 단순히 임대주택을 공급할 뿐 아니라 관리까지 한다는 측면에서 적절한 정책 방향"이라고 덧붙였다. 국민은행 박합수 도곡스타PB센터 수석부동산 전문위원은 특히 행복주택 확대 계획에 대해 "청년층 주거난 해소가 사회적으로도 굉장히 중요한 문제로 부상한 만큼 행복주택 확대는 정권이 바뀌더라도 지속적으로 추진돼야 할 사회적 공동목표"라고 설명했다.
박합수 위원은 "행복주택은 신혼부부나 사회 초년생, 대학생 등 저소득층의 주거안정을 지원하는 만큼 일종의 복지 대책이고 출산율 증가라는 부수적 효과까지 기대할 수 있어 이 부분에 대한 비중을 더 늘려야 한다"고 강조했다. 그는 매입임대주택 확대 계획에 대해서도 "건설임대는 주택 건축기간이 필요하기 때문에 당장 시작해도 2∼3년 이후에나 공급 효과가 나타나지만 매입임대주택은 즉각적인 공급 효과가 나타나 전·월세난 완화와 저소득층 주거안정에 상당 부분 도움을 줄 것"이라고 설명했다. 함영진 부동산114 리서치 센터장도 "장기적인 정책 방향은 바람직하고 주택시장에서 나타나는 일련의 변화에 대응한 세밀한 정책이라는 면에서 긍정적으로 보고 있다"고 말했다.
전문가들은 그러나 제시된 정책의 상당 부분은 당장 부동산 시장에서 효과를 기대하기 어려운 장기 계획이어서 지속적으로 추진하고 체계적으로 관리해야 한다고 입을 모았다. 박원갑 위원은 "임대주택 확대 과정에서 예산이나 부지 확보, 그 과정에서 일어날 수 있는 지자체의 반발 등 여러 문제를 행정적으로 잘 조율해가야 할 것"이라며 "장기적인 계획이어서 어떻게 실행하고 추진해나갈 것인지가 관건"이라고 말했다.
박합수 위원도 "저소득층 주거안정을 위한 주택공급 정책은 반드시 정부가 체계적으로 추진하고 경과 등을 공개하면서 정권이 바뀌더라도 지속적으로 실행해나가야 한다"고 강조했다.함영진 센터장은 "임대주택 정책의 상당 부분이 대학생이나 사회초년생, 신혼부부 등 최근 사회적으로 이슈가 되는 계층에만 집중된 측면이 있다"며 "정부의 주거지원 재원에는 한계가 있는데 다양한 연령 계층에 고루 분배되지 못한 것은 아쉬운 점"이라고 지적했다. |
