부동산경기 ‘한파’ 지방서 북상중…대기업 구조조정으로 악재 겹쳐
수도권·강원 제외한 대부분 지방 집값 '뚝'… 수도권 VS 지방 집값 ‘탈동조화’ 심화
수도권을 제외한 지방의 집값이 올해 상반기부터 확연히 떨어지고 있다. 여기에다 조선소 등 지방의 대표기업 구조조정까지 겹치면서 지방 주택시장은 얼어붙기 시작했다. 한동안 호황기를 누렸지만 수도권과 강원 일부를 제외한 나머지 지역의 주택 가격은 이미 하락세가 뚜렷하고 실거래를 찾기 힘들 정도로 거래량도 줄었다. 특히 여신심사 가이드라인이 비수도권 지방으로 확대되면 대출규제 등으로 지방 주택시장의 집값 하락이 본격화할 것으로 전망된다.
그나마 건설사들의 아파트 물량 공급으로 분양시장은 활기를 띠고 있으나 조만간 부동산 경기 침체의 여파가 아파트 분양시장에도 타격을 줄 것이란 우려가 크다.
◆ 대세로 급변한 지방 집값 하락
충청도 이남 지방의 주택 매매가는 지난해 하반기부터 상승세가 꺾였으며 2016년 초부터는 완전히 하락세로 돌아섰다. 올해 대전지역 아파트 매매가는 지난 2월 하락세로 돌아선 뒤 3개월 연속 내림세를 보였다.대규모 주택공급이 이뤄진 유성구의 하락률은 0.8%로 가장 컸고 서구도 0.02% 내렸다.대전광역시의 아파트 값 상승률은 지난해 0.14%로 전국 광역시 평균(6.56%)보다 현저히 낮아졌다.
광주광역시도 3월말 주택 매매가격이 전월말 대비 0.04% 하락했는데 마이너스 상승률은 3년8개월 만에 처음이다. 전용면적 59㎡의 아파트 경우 지난해 6월 평균 거래가 1억9180만원이었으나 올해 2월 1억7000만원대로 하락했다. 120~124㎡ 중대형 면적은 지난해말 3억7000만원대까지 올라갔으나 거래가 끊기면서 1년 전 시세인 3억1000만원대로 되돌아갔다. 가장 선호도가 높은 전용면적 84㎡조차도 지난해 8월 2억4천만원대에서 더 이상 오르지 못하고 있다.
대구광역시도 최근 2주만에 아파트 매매가격이 평균 0.12% 하락했다. 규모별로 전용면적 99∼132㎡가 0.17%, 66∼99㎡가 0.12%, 132∼165㎡가 0.08%, 165㎡ 이상이 0.03%, 66㎡ 이하가 0.02% 각각 떨어졌다.경상남도도 올해 1월 아파트 실거래 평균 매매가는 1억5496만원으로 지난해 같은 달의 1억8천174만원보다 2천678만원 내렸다.
◆얼어붙은 거래시장
가격 하락세가 확인되면서 주택 거래도 빠르게 위축됐다. 2006년 준공한 광주의 아파트 34곳을 살펴보면 올해 1~2월 거래량이 예년의 절반 수준으로 떨어졌다. 올해 1~2월 이들 아파트의 거래량은 모두 62건으로 지난해 같은 기간 139건에 비해 55.4% 줄었다. 경남 18개 시·군의 아파트 거래량도 지난해 1월 8천45가구에 달했지만 1년만에 5136가구로 급감했다. 울산광역시의 경우 아파트 가격은 오름세를 유지하고 있지만 거래는 뚝 끊겼다. 지난 3월 0.23% 상승하며 전국 평균(0.03%)을 웃돌았지만, 가격 상승은 호가 수준일 뿐 실거래는 없는 상태라고 부동산업계는 전했다. 울산 중구의 한 공인중개사는 "봄철 이사 수요가 많은 시기인데도 거래나 문의가 끊겼다"며 "아파트 가격이 높게 형성된 데다 다른 지방의 하락세까지 겹쳐 관망하자는 분위기인 듯하다"고 설명했다. 국토교통부에 따르면 올해 1분기 전국의 주택 거래량은 19만9483건으로 2015년 같은 기간에 비해 26.1% 줄었다. 최근 5년(2011∼2015년) 평균인 20만7000여건과 비교해도 3.5% 감소했다. 이진우 부동산자산관리연구소장은 "아파트 시장은 본격적인 비수기로 접어들면서 거래량은 갈수록 줄고 가격도 하락세를 이어갈 전망"이라고 말했다.
◆여신심사 가이드라인 확대 시행으로 더욱 위축
지방 부동산업계는 여신심사 가이드라인이 5월부터 비수도권 지방으로 확대 시행되면 현재의 가격 하락세가 더욱 급격해질 것으로 내다봤다. 지방은 최근 몇 년 동안 부동산 규제라곤 찾아보기 힘들었는데 이번에 처음으로 대출 규제가 이뤄진다. 특히 은행권의 주택담보대출 심사 강화 및 대출 직후부터 원리금 분할상환 유도는 대출증가 억제, 대출금 상환부담 증가 등으로 이어져 주택 수요에 영향을 미칠 것으로 보인다. 실제로 광주지역 금융기관 주택담보대출 증가율은 여신심사 가이드라인이 발표된 지난해 12월 2.4%에서 올해 2월 0.4%로 둔화했다. 제주도 주택시장의 한 축을 차지한 타운하우스 분양시장도 주택담보대출 심사기준 강화로 타격을 받았다. 시중은행들이 타운하우스를 대상으로 한 감정가 산정에 보수적인데다, 까다로워진 정부의 주택담보대출 심사 가이드라인을 5월2일에 앞서 미리 적용하고 있기 때문이다. 타운하우스의 경우 매매가의 60~70%까지 빌릴 수 있었지만 현재 실제 대출 가능 금액은 매매가의 30% 선에 그치고 있다. 심형석 영산대 부동산금융학과 교수는 "5월 대출심사 강화에 앞서 이미 투자자들이 올해 초부터 신중한 태도를 보이면서 부동산 거래가 많이 위축된 상태다"라고 설명했다.
◆멈추지 않는 아파트 공급…지방 대기업 구조조정도 악재
주택시장의 침체에도 건설사들이 아파트 물량을 쏟아내면서 주택 가격 하락세를 부채질한다는 의견도 있다. 지난 2∼3년간 지방 주택시장 활황기에 짓기 시작했던 아파트에 올해부터 입주가 시작된다는 점도 가격을 끌어내리고 있다. 올해 대구지역 아파트 입주물량은 2만6500여가구로 지난해(1만5천가구)에 비해 1만1000여가구 늘어난다. 2017년 2만1500여가구를 포함한 2년 내 입주 대기 중인 물량이 4만8000가구에 달한다. 대전은 올해 모두 1만4000여가구를, 광주는 2분기에만 5000여가구를 분양시장에 내놓을 예정이어서 신규공급 물량은 넘친다. 경남은 올해 입주 물량이 1만9000가구에서 내년엔 3만7600여가구로 2배 가까이로 급증한다.경남은 6000가구가 공급되는 대단위 아파트에서 분양 과열현상이 나타나기도 했다. 창원시 의창구 중동 육군 39사단 터에 들어서는 '창원 중동 유니시티'는 지난 4월22일 견본주택 개관이후 10만명이 넘는 인파가 몰려 '분양 광풍'이란 말까지 나왔다. 특히 대우조선해양·현대중공업 등 지방 대표기업의 구조조정은 해당 지역 부동산 시장에 악재로 작용할 수 있다. 기업 직원들이 경제적으로 어려워지면 소유 주택을 시장에 매도 물량으로 내놓을 수 있기 때문이다. 경제심리가 위축되면서 매수세도 급격히 약해진다. 심형석 영산대 부동산금융학과 교수는 "조선업종에서 대규모 구조조정이 예상되는 등 지역 산업이 어려운 상황이어서 당분간 부동산 경기가 얼어붙을 것"이라고 내다봤다.
◆지방 부동산시장 연착륙 대책 시급
부동산 전문가들은 지방 주택시장이 경착륙하지 않도록 정부 차원의 대책 마련이 필요하다고 주문한다. 오는 7월 종료되는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 조치의 재연장 여부도 시장에 적지 않은 영향을 줄 전망이다. 정부·여당은 2014년 8월 당시 각각 50%와 60%였던 DTI·LTV 비율을 각각 1년 동안 60%와 70%로 완화했으며 올해 7월말 완화조치가 끝난다.
건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "대출 건전성도 중요하지만 서민 경제를 떠받치고 있는 부동산 시장이 무너지면 경제 전반에 걸쳐 악영향이 우려된다"며 "주택도시기금에서 지원하는 처분 담보부 대출은 기존주택 처분 시한이 3개월로 너무 짧아 실효성이 떨어지는데 현실에 맞는 제도 손질이 뒤따라야 한다"고 말했다. 또 부동산 시장 위축에도 지역 아파트 공급물량은 늘어나 매수자 중심으로 시장이 바뀌어 실수요자에게 유리한 상황이 되고 있지만 주택 구입에는 신중한 선택이 필요하다는 의견도 있다. 김남식 창원문성대학교 부동산지적과 교수는 "주택금융제도가 바뀌어 몇년간 이자만 내고 원금은 나중에 갚던 것에서 이제는 원금과 이자를 동시에 내야 한다"며 "여유자금이 있고 집이 필요한 사람이 아니라면 신중해야 한다"고 말했다.
◆관망하는 경기·인천·강원
충청 이남과 달리 수도권과 강원지역은 상대적으로 집값이 유지되거나 오히려 오르고 있다.경기는 올해 4월 매매가격이 1㎡당 297만원으로 올해 들어 이 가격이 계속되고 있다. 지난해 4월 285만원, 7월 290만원, 10월 297만원에서 계속 상승하는 추세다. 아파트 거래량도 올해 1월 1만1667건, 2월 1만259건에서 3월 1만3736건, 4월 1만1044건으로 꾸준한 편이다. 미분양 주택 역시 1월 2만4276가구에서 3월 1만9047가구로 감소세를 보여 수도권은 대출규제 충격파가 크지 않다는 분석이다. 인천광역시도 아파트 매매가격은 1주 전보다 0.01% 상승했다. 전세가는 그보다 훨씬 높은 0.12%가 올랐다. 인천 내 아파트 매매가 상승률은 올해 1월부터 계속 0.01∼0.03% 수준으로 오름세를 이어가고 있다. 미분양 주택도 올해 2월 1957가구로 떨어져 다른 지역에 비해 안정세를 보이고 있다. 강원도의 아파트 매매가도 상승 추세다. 도내 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 477만원으로 2010년도 평균 매매가인 378만원과 비교해 5년 만에 26.1％가 올라갔다. 업계 관계자는 "대출 심사가 강화되면 원리금 상환 규모가 커져서 입지가 괜찮은 분양 주택 빼고는 거래 규모나 가격이 하락할 수 있다"면서도 "수도권의 경우 이사철 이후에도 꾸준히 안정된 모습을 보여 급격한 냉각은 없을 것이다"고 전망했다.
집값 '탈동조화' 심화되나 …수도권↑ vs 지방↓
KB국민은행, '월간주택가격동향' 조사 결과…시흥·과천은 0.2% 이상 급등
서울을 비롯한 수도권 주택 매매가와 전세가가 소폭 상승한 반면 기타지방은 2개월 연속 하락하고 있다. 특히 지방 중에서도 부산·울산지역의 경우 상승세가 지속돼 눈길을 끈다. KB국민은행이 전국 153개 시·군·구 3만4495개 표본주택을 대상으로 실시한 '2016년 월간 KB주택가격동향 조사결과'에 따르면 전월 대비 매매가는 0.04%, 전세가는 0.11%상승했다. 전국의 주택매매가격은 '여신심사 선진화 가이드' 시행 영향으로 매수심리가 위축된 가운데 수도권을 중심으로 실거래가 발생하며 소폭 상승세를 유지한 것으로 나타났다.
서울(0.1%)을 비롯한 수도권(0.08%)과 5개 광역시(0.01%)의 주택매매가격은 상승세를 이어갔다. 수도권 세부지역별로는 서울(0.1%), 인천(0.08%), 경기(0.05%)에서 모두 전월 대비 상승하며 상승세를 지속했다. 세부지역으로는 시흥(0.22%), 과천(0.21%), 안양 만안구(0.21%), 서울 강남구(0.17%) 순으로 상승한 것으로 나타났다.
수도권 주택 매매가격 상승에 따라 전세가격도 동반상승하는 흐름을 보이고 있다. 4월 전국 주택전세가격은 0.11%상승한 것으로 나타났다. 이는 월세 가속화에 따른 전세물량 부족으로 상승세는 지속됐으나, 겨울방학을 이용한 학군수요나 이주수요가 마무리돼 전월 대비 상승폭은 둔화된 것으로 풀이된다.
수도권 전세가격은 0.16% 상승했다. 서울(0.18%), 인천(0.15%), 경기(0.15%) 등 수도권 전 지역에서 상승세를 이어갔다. 수도권 상승률 상위 지역으로는 서울 중랑구(0.48%), 경기 과천(0.38%), 서울 마포구(0.37%), 안양 동안구(0.36%) 순으로 나타났다. 수도권(0.16%)과 5개광역시(0.06%)도 상승폭이 둔화된 반면, 기타지방(0.04%)은 전월 대비 소폭 확대된 것으로 드러났다. 세부 지역으로는 부산(0.2%), 서울(0.18%), 울산(0.17%), 강원(0.16%), 인천(0.15%), 경기(0.15%)순으로 나타났다. 수도권이 전 월 대비 매매가와 전세가가 동반 상승한 반면 기타지방은 2개월 연속 동반 하락세다.
충북(-0.08%)과 충남(-0.07%), 경북(-0.21%), 경남(-0.03%)를 기록하며 전월에 이어 2개월 연속 하락세를 보였다. 특히 하락률 상위지역으로는 경북 구미(-0.29%), 충북 청주 서원구(-0/2%), 경북 경산(-0.19%)순으로 나타났다. 기타 지방의 주택 매매가 하락세에 따라 전세가도 동반 하락했다. 충남(-0.05%)이 4개월 연속 하락했고 경북(-0.11%) 역시 3개월 연속 하락하는 흐름을 보였다. 기타 지방의 부진 속에 부산과 울산지역의 상승세가 눈에 띈다. 광역시 중 인천을 제외한 5개광역시(0.01%)에서는 부산(0.15%)과 울산(0.13%)만이 매매가가 상승했다. 부산 울산지역의 경우 각각 0.2%와, 0.17%로 전세가격도 덩달아 오름세를 나타냈다.
전국 평균 전셋값 2억원 넘어서
4월 2억32만원…2014년말 대비22%↑
전국의 주택 평균 전셋값이 사상 처음으로 2억원을 넘어섰다. 5월5일 KB국민은행에 따르면 지난달 전국의 주택 평균 전셋값은 2억32만원으로 집계돼 관련 통계를 발표한 이래 최고치를 기록했다. 전달의 1억9949만원에 비해서는 0.42% 올랐다. 전국 주택 평균 전셋값은 4개월 전인 지난해 말과 비교해서는 7.8% 상승했으며 지난 2014년 말에 비해서는 22% 가까이 오르는 등 상승세가 이어지고 있다.
주택 유형별로 살펴보면 아파트 평균 전셋값이 2억2738만원으로 가장 높았으며 단독주택은 1억5193만원, 연립은 1억1563만원을 기록했다. 상승폭은 크지 않았지만 모든 주택 유형의 전셋값이 상승했다. 지역별로는 서울의 주택 평균 전셋값이 3억2596만원으로 집계돼 전달(3억2451만원)에 비해 소폭 올랐으며 강북은 2억6,934만원, 강남은 3억8197만원을 기록했다. 수도권도 2억5256만원을 기록해 오름세를 지속했다. 지방 광역시 중에서는 대구가 1억8348만원으로 가장 높았으나 전달(1억8386만원)에 비해 소폭 하락했으며 울산이 1억,692만원으로 뒤를 이었다.
주택시장을 바라보는 상반된 시각.. 건설업황 전망 '극과극'
신평사 "금융 위기때보다 더 심각"… 증권사 "주택시장 불안감 끝났다"
"주요 건설사들의 주택사업 위험 노출은 글로벌 금융위기 때보다 높은 수준이다" (나이스 신용평가) "2016년은 주택부문 호황의 성과가 가속화되는 해로, 실적 개선의 원년이다" (대신증권) 건설업종을 두고 신용평가사와 증권사간의 전망이 엇갈리고 있다.
주택경기 침체 가능성과 건설사들의 주택사업 관련 손실에 대한 불안감이 확산되는 가운데 국내 3대 신평사는 "금융위기의 악몽 재현이 임박했다"는 비관론을 쏟아내고 있다. 반면 증권가에선 "주택시장 조정에 대한 우려는 사실상 끝났다"며 "2014~2015년 부동산 시장의 호황기에 대한 매출 인식이 본격화되고 있다"고 낙관했다.
◆신평사 "금융위기 악몽 재현되나" 우려
5월4일 나이스(NICE)신용평가가 건설사 사업포트폴리오 및 주택사업 손실발생비율을 분석한 결과에 따르면 가계처분가능소득(가처분소득) 증가율과 가계부채 증가율간의 격차가 글로벌 금융위기 때와 근접하는 수준으로 벌어진 상태다. 주택경기가 과열 양상이었던 지난 2005~2007년 당시 두 지표간의 격차는 7.1%포인트로, 2015년 현재 6.2%포인트와 큰 차이가 없다.
나이스신용평가 김창현 신용평가본부 선임연구원은 "금융위기 이후 주택경기가 장기 침체기에 진입한 가운데 주택가격의 조정이 이뤄짐에 따라 두 지표의 차이가 줄어들고, 방향성도 동조화됐다"면서도 "그러나 2014년 이후 현재 두 지표 격차가 다시금 벌어지는 양상을 보이고 있다"고 지적했다. 2013년 이후 대출규제 완화 등의 건설경기 부양책과 기준금리 인하 등으로 인해 주택시장 내에 비정상적인 가격거품이 형성되고 있어 우려된다는 게 김 연구원의 판단이다.
신평사들은 최근 아파트 분양실적에 있어 우수한 수준을 보이고 있지만 ▲경제 저성장 기조 고착화 가능성 ▲가계소득 대비 가파른 가계부채 증가세 ▲분양물량 급증에 따른 공급과잉 논란 등에 따라 향후 주택사업을 영위하는 건설사들이 직면할 수 있는 리스크요인 및 손실발생 가능성이 크다고 분석했다. 앞서 한국신용평가 역시 해외건설의 손실이 축소되지 못하는 가운데 주택 경기 영향으로 주택부문의 리스크가 가중된다면 해외건설의 손실을 보완해줄 수 있는 여력이 축소될 수밖에 없다고 분석했다. 여기엔 미분양 증가→주택가격 하락 →미입주 확대 등 침체 사이클에 대한 우려의 시각이 확산된 데 따른 영향이기도 하다는 것이다.
한국기업평가 선영귀 평가전문위원도 "주택경기 둔화로 수주가 감소하고 정부의 SOC(사회간접자본) 투자 예산도 전년도보다 4.5% 줄어들어 부정적"이라며 "물론 지난해 수주물량 공사가 시작되면서 매출은 상승하겠지만 제한적이고, 오히려 준공률을 즉각적으로 반영하는 방향으로 회계기준이 바뀜에 따라 단기적으로는 원가조정으로 손익악화를 불러올 수 있다"고 말했다. 이에 대해 김창현 선임연구원도 "해외공사 손실과 공공공사 채산성 저하 및 과징금 이슈 등으로 어려움을 겪고 있는 현 시점에서 주택사업 관련 손실이 현실화될 경우 손익 및 재무구조에 미치는 충격은 금융위기 당시의 수준을 상회할 것"이라고 우려했다.
◆증권가 "실적 가시화" 비중확대 권고
반면 증권사들은 건설업종을 대체로 긍정적으로 바라보고 있다. 최근 대신증권은 한국거래소에서 가진 기자간담회를 통해 건설업종이 올해 국내외 호재로 큰 폭의 실적 개선을 달성할 것이라고 전망했다. 대신증권 이선일 연구원은 "국내와 해외 사업을 모두 영위하는 대림산업이나 GS건설, 현대건설, 대우건설 등 4대 건설사 합산 연결기준 올해 영업이익이 2조2000억원으로 지난해보다 28.4% 증가할 것"이라며 "이는 2011년 이후 최대 규모"라고 설명했다.
건설사의 해외 프로젝트 역시 저가 수주 공사가 올해 상반기에 대부분 끝남에 따라 주요 현안 공사의 평균 진행률도 97.7%에 달해 추가 부실 가능성이 작다는 게 이 연구원의 분석이다. 그는 "지난해 유례없는 분양시장 호황으로 내년까지의 실적이 이미 확보된 상태"라며 "공급 과잉의 우려가 있긴 하지만 상당 기간 그 과실(실적)을 누린다는 점이 중요하다"고 전했다. 최근 2주간 건설업종에 대한 '비중확대'를 제시한 증권사는 신영증권, 키움증권, 한국투자증권, 교보증권, 유진투자증권 등이다.
한국투자증권 이경자 연구원은 "지난해까지 분양률이 대체로 양호해 2017년까지 확정 이익으로 반영될 가능성이 높다"고 관측했다. 키움증권 라진성 연구원도 "주요 건설사들의 주택부문 1.4분기 마진을 보면, GS건설 19.1%, 현대산업개발 자체 19.9%, 외주 13.6%, 대우건설 16.7%, 현대건설 16.5%, 대림산업 건축 12.7% 등을 기록해 상당히 양호한 실적을 시현했다"면서 "주택부문 업사이클이 시작됐다"고 평가했다.
유안타증권은 ▲수도권 지역의 주택부족 ▲전세공급 감소에 따른 매매수요 증가 ▲재개발 및 재건축 증가 등 주택상승의 구조적 요인이 살아있다는 점이 주택시장을 지지하는 요인이 되는 것으로 판단했다. 다만 투자판단에 대해선 '중립'을 유지시켰다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者
moon4758@naver.com
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