중국 부동산 시장, 5월부터 다시 '냉각' 되나
중국 부동산 시장 안정세 보일 것 vs 재고 리스크 여전히 크다
대도시를 중심으로 회복조짐이 뚜렷해졌던 중국 부동산 시장이 5월 들어 다른 양상을 보여 시장에 다시 냉각 기류가 흐르는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 부동산정보업체 중국지수연구원이 최근 발표한 통계에 따르면 5월 첫째 주(2~8일) 중국 32개 주요도시의 신축주택 거래 면적이 3월 첫주 대비 무려 25.2% 급감했다고 중국 국무원 직속통신사 <중국신문망(中國新聞網)>이 5월10일 보도했다.
투기과열 우려에 억제책이 시행된 4대 1선도시 뿐 아니라 2, 3선 도시도 전반적으로 거래면적이 줄어든 것으로 조사됐다. 특히 1선 도시의 변화가 컸다. 최근 베이징(北京) 상품방(商品房· 분양주택, 상업용 점포 등 매매 가능한 건물) 거래면적은 전월 동기간 대비 무려 42.53%, 전년 동기대비 31.51%가 줄었다. 상하이(上海) 상품방 거래면적은 전월 동기대비 28.74%, 전년 동기대비 34.05%씩 급감했다. '광풍'에 가까운 부동산 열기를 보였던 선전의 상품방 거래면적은 전월, 전년 동기대비 49.32%, 76.15%씩 감소했다. 이에 대한 분석과 향후 중국 부동산시장 전망은 엇갈리고 있다.
중국지수연구원은 "5월 들어 부동산 거래 열기가 크게 꺾였지만 이는 최근 상승세에 따른 주기적 현상일 뿐"이라며 "향후 안정적 회복세를 지속할 것"으로 내다봤다. 1선도시 거래면적 급감도 당국 부동산 투기 억제책에 따라 투자수요가 주변 2, 3선도시로 분산된 것으로 '냉각'이 아니라 '안정'을 찾은 것으로 해석했다. 국제신용평가사 무디스도 최근 중국 부동산 시장에 대해 상대적으로 낙관적인 전망을 내놨다.
무디스는 5월10일(현지시간) '중국 부동산 전망 보고서'를 통해 향후 12개월간 중국 부동산 시장의 안정세가 지속될 것으로 내다봤다. 하지만 공급과잉이 지속되는 상황에서 거래면적은 줄고 가격은 높아지는 추세가 위험신호라는 해석도 나왔다. 최근 시장 회복세는 1, 2선 도시에만 집중돼있고 전체적으로 주택 재고물량은 여전히 막대하다. 여기다 경쟁과열로 수익률이 낮아진 부동산업체가 수요가 큰 대도시 부동산 가격 인상으로 수익 창출을 시도해 결국 부동산 '거품'을 키우고 있다는 지적이다. 중국 관영 영자지 <차이나데일리>는 10일 2015년 상하이·선전 두 거래소에 상장한 부동산개발업체 주택재고(미분양주택·보유토지·건설 중인 주택) 가치가 3조 위안(약 536조3100억원)을 넘어섰다고 보도했다.
글로벌 투자은행(IB) 골드만삭스는 최근 투자자에 "중국 부동산 손실 위험을 줄여야 한다"는 조언을 담은 서신을 발송했다. 서신에는 투자 포트폴리오에 부동산 종목 주식 노출액을 비중확대(overweight)에서 시장비중(market-weight·중립)으로 조정했다는 내용과 주요 도시 주택 재고가 계속 축적돼 비관적이라는 의견이 담겼다.
골드만삭스 “중국 부동산 공급과잉 해소 10년 걸려”
미국의 글로벌 IB 골드만삭스가 중국 부동산에 대한 노출을 대폭 축소하라고 권했다. 최근 중국 부동산이 호황을 누리고 있는 때 나온 보고여서 더욱 충격을 주고 있다. 5월8일(현지시간) CNBC에 따르면 골드만삭스는 전주(前週)에 발표한 연구보고서를 내고 베이징과 상하이 등 중국 주요 도시에 미분양 공급이 쌓이고 있다며 부동산주에 대한 노출을 비중확대(Overweight)에서 중립(시장비중•Market Weight)으로 축소했다.
이는 지난 1년간 중국 부동산주는 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 중국 지수를 약 14%포인트 웃돌아 왔기 때문에 거품이 꺼질 것을 전망했기 때문이다. 또 중국 부동산은 대도시와 중간 규모 도시를 중심으로 무분별한 부동산 개발이 이뤄지고 있어 공급과잉 문제가 계속되고 있다는 평가를 받고 있다. 실제로 중국부동산지수시스템(CREIS)에 따르면 중국 1, 2, 3선(tier) 도시의 재고주택이 8~10개월치를 기록하고 있다. 이러한 부동산 공급과잉에도 지난 4월 중국 100대 도시의 주택가격은 전년 대비 9% 올랐고, 10대 도시는 14.4%나 급등했다. 골드만삭스는 "잠재적인 부동산 공급과잉과 미분양 재고를 해소하려면 앞으로 10년 이상 걸릴 수 있다"고 평가했다.
중국의 위험한 ‘부동산 버블’
중국의 ‘부동산 버블’이 심상치 않다. 선전(深圳)의 3월 신규 주택 가격은 전년 동기 대비 61% 급등했고 상하이 역시 같은 기간 동안 25% 상승했다. 이번 중국 주택 가격의 상승 흐름은 과거와 다른 특징을 보이고 있다. 사실 중국 70개 도시의 신규 주택 가격 평균상승률은 2.9%로 이전 부동산 버블(거품)과 비교해 높은 편은 아니다. 다만 도시별로 가격 차가 크다. 특히 상하이와 선전 등 ‘1선 도시’로의 쏠림 현상이 뚜렷하다. 1선 도시의 3월 신규 주택 가격은 전년 동기 대비 29.5%나 올랐다. 이는 부동산 규제가 완화된 데 따른 것이다.
2015년 2·4분기 중국 주식 시장의 급락은 역설적으로 부동산의 규제 완화의 속도를 앞당겼다. 2주택 대출 규제가 완화되면서 그 효과는 1선 도시로 집중됐다. 결국 2~3선 도시의 주택 물량은 느리게 소진되고 1선 도시 주택 수요는 급증하는 불균형을 낳았다. 중국 부동산 시장의 빠른 회복은 경기 둔화에 대한 우려를 낮췄다. 3월 이후 중국 경제 지표 개선은 부동산 부문의 회복이 이끌고 있다.
반면 금융시장과 기타 서비스업의 기여도는 낮아졌다. 중국 주식 시장 급락의 충격을 부동산 부문이 상쇄한 셈이다. 그동안 가장 부진했던 분야 중 하나인 고정자산 투자 부문도 주택착공 증가세 전환과 함께 3월 예상치를 웃도는 결과를 보여줬다. 이제 중국 부동산 주도의 경기 회복이 추세적으로 이어질 것인지 판단하는 게 필요하다. 물론 중국 주택 가격 상승이 주는 긍정적 영향이 오래 이어질 가능성은 낮다. 우선 부동산 버블의 원천인 규제 완화 흐름이 변하고 있기 때문이다. 주택 가격 버블이 심한 상하이, 선전 등에서는 부동산 규제가 다시 시작되는 분위기다.
호적을 두지 않은 외지인의 주택 구매를 제한하고 기업의 부동산 거래 제한 기간을 두기로 했다. 이러한 상황에서 인민은행의 통화 정책도 변하고 있다. 지난 1·4분기 신규 대출 중 32.5%는 부동산 부문에서 이뤄졌다. 중국 금융당국은 4월부터 대출 억제를 위해 규제를 강화하는 추세다. 1선 도시의 규제와 인민은행의 신중한 통화 정책으로 중국 부동산 시장의 활황세는 진정될 가능성이 높다. 실제 가격 상승 폭이 컸던 선전은 새로운 규제 시행 이후 거래량이 큰 폭으로 줄고 있다. 2015년 중국 주식 시장의 추이를 보면 알 수 있듯이 지속 가능한 버블은 존재하지 않는다. 특히 균형 발전 정책을 추진하고 있는 중국은 더욱 그렇다. 부동산 규제의 시작은 중국 경제에 대한 낙관론을 다시 후퇴시킬 가능성도 있다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者
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