재건축 대신 리모델링…서울, 아파트 리모델링 시대
서울시 리모델링 기본계획 발표…조합운영·공공사업비 지원
빠르면 9월부터 서울에서 준공된 지 15년 이상 지난 아파트는 최대 3개 층까지 높여서 짓는 ‘수직증축 리모델링’이 가능해진다. 또 아파트 내 부대시설을 지역 사회와 공유하면 리모델링비 일부를 지원받는다. 서울시는 이러한 내용을 담은 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 전국 광역자치단체 중 최초로 수립했다고 지난 5월12일 발표했다. 서울시는 관내 4136개 단지를 전수조사해 리모델링 수요가 있을 것으로 예상되는 단지를 ‘세대수 증가형’과 ‘맞춤형’으로 구분하기로 했다. 상대적으로 대규모 공사가 필요한 세대수 증가형은 수직증축형과 수평증축형으로 나뉜다. 반면 맞춤형 리모델링은 주차장 시설 개선이나 수리 등 소규모 공사로 단지 일부만 고치는 것이다.
따라서 그동안 침체돼 있던 세대수 증가형 리모델링이 활기를 띨 것으로 예상된다. 수평·수직 증축을 통해 세대수를 늘릴 수 있기 때문이다. 관련 규정에 따르면, 14층 이하 아파트는 2개 층, 15층 이상 아파트는 3개 층까지 증축이 가능하다. 2014년 4월 국토교통부가 관련법을 마련했으나 서울시의 기본계획이 마련되지 않아 리모델링 조합들이 사업 절차를 밟을 수 없었다. 서울시는 수직증축 리모델링 사업성을 갖춘 아파트를 170여 개 단지로 파악하고 있다. 권역별로 강남·서초·송파 등 동남권 76개 단지, 노원·강북·도봉 등 동북권 48개 단지, 강서·관악·구로 등 서남권 30개 단지 등이다. 자치구별로는 서초구와 송파구가 각각 24곳으로 가장 많다.
부동산 업계는 서초구 잠원동 한신로얄아파트, 송파구 송파동 성지아파트 등이 수직증축을 추진할 만한 단지로 꼽는다. 강남구에서는 개포동 대청, 대치2단지, 우성9차아파트가 후보로 거론된다. 서초구 관계자는 “이들 아파트 단지는 15층 이상이라서 재건축을 하더라도 용적률을 크게 올리기 힘들다”며 “사업성이 크지 않기 때문에 리모델링 수직증축을 선호할 수 있다”고 했다.
서울시는 또 준공 후 15년 이상 지난 아파트를 고치고, 이 과정에서 증축된 단지 내 주차장이나 문화센터 등 복리시설 일부를 지역 사회와 공유하면 조합운영비의 80%, 총 공사비의 60%까지 지원하기로 했다. 서울시 관계자는 “지역 재생과 공공성이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 의도”라고 말했다. 시는 정비사업 추진이 어려운 강북 지역에 먼저 시범단지를 선정한다는 계획이다. 서울시는 5월 중 기본계획 주민공람, 7월 중 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 9월쯤 기본계획을 확정할 방침이다. 15년 이상 아파트 수직증축 허용…서초·송파·노원 등 170여개 단지 대상
9월부터 서울에서 지은 지 15년이 된 아파트는 최대 3개 층까지 높여 짓는 수직증축 리모델링이 가능해진다. 노후 아파트를 허물고 재건축하는 대신 리모델링해서 고쳐 쓰는 시대가 열리게 됐다. 2016년 기준 서울 아파트의 절반, 2025년이 되면 서울 아파트 10채 중 9채는 리모델링 대상이 된다.
서울시는 15년 이상 된 노후 아파트의 수직증축 리모델링을 허용하는 방안이 포함된 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 5월12일 공개했다. 서울시에 따르면 2016년 기준으로 전체 4136개 단지 중 절반 수준인 2038개 단지가 지은 지 15년이 지나 리모델링이 가능하다. 1985년 이전에 지어 재건축이 필요한 721개 단지와 2010년 이후 준공돼 일반 유지만 필요한 1377개 단지는 제외된다.
리모델링 대상이 되는 아파트는 대부분 10층 이상 중층 아파트로 저층 아파트에 비해 대지 지분율이 낮아 재건축할 경우 추가분담금이 많고 사업성이 떨어진다. 또 이미 허용된 용적률을 다 사용해 지어 재건축도 못하고 낡게 될 경우 도시의 흉물로 전락하게 될 것이라는 지적이 많았다.
서울시가 발표한 '서울형 리모델링'은 공동주택에도 도시재생 개념을 도입해 주거지의 지속 가능성과 공공성을 높이기로 한 것이 특징이다. 공공의 지원을 받아 아파트를 리모델링하고 증축(增築)된 단지 내 주차장 일정 부분을 지역사회에 개방하고 부대·복리시설에 공공 어린이집이나 작은 도서관 등을 설치해 공공성을 확보하는 새로운 방식의 리모델링이다. 지역재생과 공공성이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 것이다.
서울시가 제시한 서울형 리모델링은 크게 '가구 수 증가형' 리모델링과 '맞춤형' 리모델링으로 나뉜다. '가구 수 증가형' 리모델링은 수평·수직 증축을 통해 가구 수를 늘리는 것이다. 2016년 기준 168개 단지가 가구 수 증가형 대상지로 분류된다. 다른 리모델링에 비해 상대적으로 대규모 공사가 이뤄지는 '고비용' 리모델링이지만 가구 수가 평균 15% 늘어나 사업성을 확보할 수 있다.
14층 이하 아파트는 2개층, 15층 이상 아파트는 3개층까지 증축이 가능하다. 수직증축은 2014년 주택법 시행 이후 가능했지만 광역자치단체들이 리모델링 기본계획을 수립하지 않아 허가가 나지 않았다. 서울시는 수직증축 리모델링을 할 경우, 주택법에 의무화한 안전진단 2회에 2차례를 추가해 총 4차례 안전진단으로 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없애나간다는 계획이다.
맞춤형 리모델링은 1870개 단지가 대상이며 설비, 수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 '저비용' 방식이다. 주차장을 확충하는 기본형, 평면확장형, 세대구분형, 커뮤니티시설 확충형 4개 세부 유형을 주민들이 선택해 진행하게 된다. 정유승 서울시 주택건축국장은 "기존 신축 위주의 재건축 사업은 자원 낭비나 이웃 해체 같은 부작용이 있는 반면, 리모델링은 원주민 정착과 공동주택의 지속 가능한 도시재생이 가능하다는 장점이 있다"고 말했다.
리모델링 활성화엔 다소 시간이 걸리겠지만 장기적으로는 시장의 대세가 될 것이란 전망이다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 "재건축 규제가 대폭 완화됐기 때문에 리모델링이 활성화되려면 다소 시간이 걸릴 수 있다"며 "현재 진행 중인 반포와 압구정 재건축이 마무리되는 시점엔 리모델링이 주택 시장의 대세로 자리 잡을 것"이라고 말했다.
재건축 제도와의 형평성을 맞춰야 한다는 지적도 나온다. 예컨대 재건축 안전진단은 구청에서 비용을 대체로 부담하지만 리모델링은 주민들이 당장 마련해야 한다. 성남시는 리모델링 기금을 조성해 안전진단과 조합 설립 등의 비용을 지원하고 있다. 전면 철거하는 재건축과 달리 건물을 놔두고 일부만 증축하는 리모델링 특성을 감안해 건물세와 취등록세 등의 요건 완화를 검토해야 한다는 의견도 있다.
서울시가 리모델링 활성화를 위한 기본계획을 발표한 데 이어 국토교통부는 6월 수직증축 리모델링을 위한 '가구 간 내력벽 철거 범위'를 행정예고 했다. 국토부 관계자는 "내력벽 철거 범위는 단지마다 벽체 길이 등 상황이 다르기 때문에 10% 또는 20%로 획일적으로 규정하지 않을 것"이라며 "증축형 리모델링 안전진단기준 고시와 매뉴얼 개정안을 곧 행정예고할 계획"이라고 말했다. 이에 따라 수직증축을 추진하는 단지마다 내력벽 철거 범위는 다르게 나올 가능성이 크다. 일부 단지는 벽 일부를 허물 경우 현재 안전등급 범위를 벗어날 수 있어 내력벽 철거가 불가능할 수도 있다.
이러한 경우 단지마다 상이한 철거 범위를 두고 조합과 지방자치단체 간 마찰이 빚어질 가능성도 배제할 수 없다. 업계 관계자는 "가구 간 내력벽은 아파트 하중을 지탱하는 척추와 같기 때문에 철거는 신중하게 허용하는 게 바람직하다"고 말했다.
계산 복잡한 집주인들
재건축 하려니 분담금이 너무 높고…리모델링 하자니 마음껏 설계 못해
서울시가 아파트 리모델링 기본계획을 발표하면서 서울시내 중·고층 중대형 아파트를 중심으로 수직·수평증축 리모델링 사업에 대한 관심이 커질 전망이다. 그동안 구체적인 가이드라인이 마련되지 않아 조합설립 단계에 머물던 대치2단지와 대청, 우성9차(개포)와 잠원한신·한신로얄(잠원), 성지(송파), 이촌현대(용산) 등의 리모델링 사업에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 전학수 대치2단지 리모델링주택 조합장은 "당초 1개층에서 3개층을 올리는 수직증축 리모델링을 추진하기 위해 안전진단 신청을 준비하고 있다"며 "연내 건축 심의 절차를 밟는 등 사업에 속도를 낼 수 있을 것"이라고 말했다. 하지만 재건축 연한이 30년으로 단축되는 등 재건축 규제가 완화되면서 용적률이 꽉 찼는데도 재건축과 리모델링을 두고 고민에 빠진 단지도 적지 않다. 특히 강남 일대에 고분양가 바람이 불면서 '몇년만 더 기다렸다가 사업성이 좋은 재건축을 하자'는 재건축 추진론이 힘을 받는 분위기다.
1986년 입주한 서초구 반포동 반포미도1차는 리모델링을 검토했다가 2014년 재건축 연한이 줄면서 2017년이면 조건을 채우게 되자 재건축으로 선회했다. 15층에 대형 평형으로 구성된 광진구 광장동 워커힐아파트도 2004년부터 리모델링 사업을 추진하고 있지만 주민들의 재건축 요구가 거세다. 그러나 전문가들은 '묻지마 재건축'보다는 기존 용적률과 단지의 특장점, 주민들의 경제 수준 등을 고려해 양쪽의 사업성을 잘 따져봐야 한다고 조언한다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산 전문위원은 "기존 용적률이 180% 이하라면 재건축이 유리하지만 200% 이상이라면 리모델링 사업을 검토해볼 만하다"며 "리모델링에서도 재건축처럼 1+1 쪼개기(대형 평수를 2채로 나누는 방식)가 가능해 사업성이 과거보다 개선될 여지가 생겼다"고 말했다. 실제 15층 712가구로 이뤄진 이촌현대아파트는 현재 용적률이 263%여서 재건축할 경우 수익성을 맞추기가 어렵다. 이에 동(棟) 사이 여유 공간을 활용해 수평증축 리모델링을 추진하고 있다. 여의도 목화아파트 역시 기존 용적률이 200%가 넘는 고밀도 단지여서 최근 리모델링 사업을 검토하고 있다. 업계 관계자는 "서울은 3.3㎡당 2000만원 이상으로 분양할 수 있어야 주민분담금을 낮추고 시세차익도 노리는 재건축이 가능하다"고 진단했다.
건설사도 발빠른 행보…수직·수평 증축시장서 ‘신흥강자 건설사’ 두각
수직·수평증축 리모델링 시장이 열리면서 건설사들의 행보도 빨라지는 모양새다. 건설사들 중에선 포스코건설과 쌍용건설이 수직·수평증축 리모델링 시장 개척에 선두를 달리고 있다. 포스코건설은 용산권 리모델링 첫 사업지로 주목받았던 이촌동 현대아파트(현대맨숀) 수평증축 리모델링 시공권을 2015년 9월 따냈다. 포스코건설은 수평증축 리모델링인 만큼 층수는 현재(15층)대로 유지하되 각 가구 면적을 기존보다 약 15% 넓히고 97가구를 새로 짓는다
새로 지어지는 97가구는 3.3㎡당 평균 3000만원대에 일반 분양될 예정이다. 포스코건설은 앞서 분당 야탑동 매화마을 1단지, 개포 대청아파트, 목동 신정 쌍용아파트, 송파 성지아파트 수직증축 사업장 4곳도 수주해 리모델링 사업분야에서 두각을 나타냈다. 2014년 리모델링 사업에 본격적으로 진출하기 위해 친환경과 리모델링을 접목한 전담부서인 ‘그린리모델링 사업그룹’도 신설했다. 리모델링 산업이 커질 것을 예상하고 선제적으로 대응한 발 빠른 전략이었다. 중견 건설사들 중에는 쌍용건설도 리모델링 사업에서 눈에 띄는 실적을 올리고 있다. 쌍용건설은 강동구 최초로 12층에서 14층으로 2개 층을 수직증축 하는 둔촌 현대3차 아파트 리모델링 시공사로 2015년 7월 선정됐다.
쌍용건설이 일부 동(棟) 등 부분 리모델링이 아닌 국내 아파트 전체 리모델링 사업 1, 2, 3호로 꼽히는 방배동, 당산동, 도곡동 ‘예가(藝家)’를 준공한 데 이어 2012년 밤섬 예가 수직증축 리모델링 프로젝트까지 수행한 경험이 높은 평가를 받은 덕분이었다. 전문가들은 리모델링 사업에서 새로운 먹거리를 찾으려는 건설사들이 점차 많아질 것으로 관측한다. 국내 수직·수평증축 리모델링 산업이 아직 걸음마 수준이지만 정부가 그동안 불허했던 가구 간 내력벽(건물 하중을 견디도록 설계된 벽) 철거 리모델링을 2015년 말 부분적으로 허용하기로 하면서 향후 성장 가능성이 높아졌기 때문이다.
차정윤 한국리모델링협회 부회장은 “유럽과 북미 등 선진국은 오래 전부터 건물의 실용성과 역사성, 문화 보존을 중시해 정부에서 리모델링 산업을 적극 장려하고 있으나 우리 정부는 10여 년 동안 크게 신경 쓰지 않았다”며 “과거처럼 대규모 신도시를 조성할 용지도 없는 데다 주택보급률이 100%를 이미 넘어서 건설업의 중심축은 신축에서 리모델링으로 자연스럽게 옮겨갈 것”이라고 내다봤다.
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