2016 서울머니쇼 - 하반기 부동산 재테크
하반기 재건축·재개발 큰장 선다…반포·개포·대치 주목해야
재건축·재개발 33개 단지 3만6천가구 분양…잠원·용산·마포·둔촌·고덕 등 알짜 관심
"서울·수도권은 2016년 하반기에도 재건축·재개발이 부동산시장을 뒷받침할 것이다." 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 서울머니쇼 강연에서 재건축·재개발 위주로 2016년 하반기 수도권 부동산시장이 견조한 흐름을 이어나갈 것으로 전망했다. 박 위원은 "서울과 수도권 부동산은 최근 2년6개월째 상승해 온 만큼 쉬어갈 때도 됐고 대출 규제 등 위축 요소가 있다"면서도 "하반기에도 재건축·재개발이 주택시장을 뒷받침할 것"이라고 말했다.
부동산조사업체 닥터아파트에 따르면 서울에서는 6월 이후 개포주공3단지를 재건축하는 디에이치 아너힐즈를 비롯해 올해에만 재건축·재개발 33개 단지가 분양될 예정이다. 총 3만6146가구 규모로 이 가운데 일반분양분은 1만6863가구다. 6월에 분양되는 디에이치 아너힐즈는 일반분양분이 73가구에 불과하지만 분양 성패가 강남 재건축시장에 주는 영향은 클 전망이다. 박 위원은 "래미안 블레스지티 분양 성공으로 인근 지역에 기대심리가 확산되고 있다"고 진단했다.
앞서 개포주공2단지를 재건축한 래미안 블레스티지는 3.3㎡당 3760만원이라는 높은 분양가에도 지난달 계약 8일 만에 '완판'에 성공했다. 2만가구 규모로 재건축되는 개포동은 전체 가구의 70%가 중소형이기 때문에 젊은 층 유입이 늘 것이라는 게 박 위원의 분석이다. 그는 "구매력이 왕성한 젊은 인구가 6만명 유입되면 개포1동 우체국 인근과 개포동 역세권을 중심으로 양재천까지 상권이 활성화될 가능성이 높다"며 상권 발전 기대감도 강조했다.
반포·잠원동 지역은 오는 8월 분양 예정인 잠원 한신 18차 재건축 등을 중심으로 한강변 중심 시대를 맞이할 것으로 보인다. 박 위원은 "이미 신반포 한신1차를 재건축한 아크로리버파크가 지하철 이면 중심이던 반포 주택시장 판세를 한강변 중심으로 바꾸기 시작했다"고 분석했다. 그는 이어 반포주공1단지를 '재건축의 블루칩'으로 꼽았다. 그는 "반포주공1단지는 저층인데도 중대형이라 재건축 시 현재 3590가구에서 6000여 가구로 늘릴 수 있어 수익성이 클 것"이라고 말했다.
강남 대치·도곡동 일대 중층·중대형 단지인 우성·선경·미도아파트는 중대형 재건축이 적합하다고 진단했다. 이들 단지의 경우 기존 중대형 아파트를 소형 아파트 두 개로 재건축하는 '1+1 재건축'은 적합하지 않다는 지적이다. 박 위원은 "우성·선경·미도아파트는 중대형으로 재건축되면 2002~2004년 준공된 타워팰리스에서 이주 수요가 발생해 가치가 극대화될 것"이라고 전망했다. 은마아파트는 '용적률의 딜레마'를 지적했다.
은마아파트는 현재 200%로 용적률이 높아 용적률을 최대치인 300%까지 올려도 100%포인트밖에 늘어나지 않기 때문이다. 박 위원은 "은마아파트는 3.3㎡당 분양가가 5000만원은 돼야 사업성 확보가 가능할 것으로 예상된다"고 말했다. 고덕지구에서는 다음달 2단지에서 2021가구가 일반분양되고, 하반기에는 3단지에서 1397가구가 분양될 예정이다. 분양가는 3.3㎡당 2000만~2100만원으로 예상된다.
박 위원은 "이미 분양한 고덕시영은 5월 현재 프리미엄이 3000만~4000만원 붙어 있다"면서 "1만5000명 유입 효과가 있는 고덕상업업무복합단지가 2018년 개발되는 것도 호재"라고 꼽았다. 둔촌주공은 1만2000가구로 단일 단지로는 최대 규모인 데다 교육, 교통, 주거, 편의 환경이 잘 갖춰져 있어 미래 가치가 높다. 현재는 지하철이 5호선밖에 없어 강남 접근성이 떨어지지만 2018년 9호선이 개통되면 강남까지 15~20분이면 도착할 수 있다.
하남 미사에서는 연면적 44만㎡로 국내 최대 쇼핑몰인 스타필드가 오는 9월 개장하는 것을 비롯해 2018년 지하철 5호선 연장선 개통이 호재다. 미사의 분양가는 3.3㎡당 1300만~1400만원 선이었지만 이미 시세는 1500만원대로 올랐다. 박 위원은 "위례신도시와 비교하면 하남 미사가 입지도 더 좋고 분양가도 3.3㎡당 300만원 정도 더 저렴하다"고 말했다. 위례신도시 분양가는 3.3㎡당 1600만~1800만원이었지만 지금은 2000만원까지 올랐다.
박 위원은 "3.3㎡당 잠실 3000만원, 가락시영 2600만원, 위례 2000만원 수준이 유지될 것"이라며 "잠실이 상승하면 위례도 오를 수 있다"고 전망했다. 다만 위례는 군부대 이전이 완료되지 않은 데다 지역이 서울 송파구와 경기 성남·하남시 3개로 나뉘어 학군이나 치안 관할이 달라 행정적인 불편이 예상된다. 11월 '마포로6구역 SK VIEW'가 분양되는 마포 지역은 강북에서 재개발이 가장 빨리 진행되면서 인근 가격을 선도할 전망이다.
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