서울시, ‘미니 재건축’ 활성화 추진
커뮤니티시설 용적률 인센티브·도로폭 완화 추진…사업지 100곳으로 확대
서울시가 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업에서 커뮤니티시설 등 주민 공동시설을 지으면 용적률 인센티브를 주는 방안을 추진한다. 가로주택정비사업 단지 저층에 어린이집, 작은 도서관, 헬스장, 집수리 지원센터 등 다양한 커뮤니티시설이 들어가 개방되면 일반 아파트에 비해 취약했던 주거 환경이 개선될 뿐 아니라 이웃 간 정이 흐르는 '한국형 골목 주거지'가 될 것으로 기대된다. 5월23일 서울시와 부동산업계에 따르면 서울시는 가로주택정비사업을 추진하는 건축물 저층에 커뮤니티시설을 조성하면 용적률에서 제외할 계획이다. 현재 커뮤니티시설은 지하에 짓지 않는 한 용적률에 포함된다. 2012년 도입된 가로주택정비사업은 낡은 저층 주거지의 도로 등을 그대로 유지하면서 건물만 새로 짓는 개발 방식이다. 노후화된 빌라, 단독·다세대·연립주택 여러 채를 묶어 사업을 할 수 있어 뉴타운·재개발 해제 지역의 재생 대안으로 꼽힌다.
가로주택정비사업 활성화 모델로 주목받는 제주시 조천읍 '스위스 마을'. 상가주택단지로 입주민들은 협동조합을 설립해 마을을 가꾼다. /사진 제공 = 수목건축
하지만 전면 철거하는 뉴타운이나 재건축·재개발처럼 커뮤니티 시설을 위한 공간을 별도로 확보하기 쉽지 않은 게 단점이었다. 사업성을 맞추려면 공간 한 칸도 아까운 마당에 용적률을 까먹으면서 커뮤니티시설을 짓기란 현실적으로 어려움이 많아서다. 이렇다 보니 집으로만 구성된 '나 홀로 아파트'가 될 염려가 많았다. '가로주택정비사업 1호'로 조만간 이주하는 중랑구 면목동 우성주택은 기존 3층 22가구 연립주택이 최고 7층 아파트 1개동 42가구로 탈바꿈하는데 집 위주로 지어진다. 하지만 이번 제도 개선으로 용적률 인센티브가 생기면 지역 특색에 맞는 다양한 커뮤니티시설이 조성될 길이 열리는 셈이다.
저층 주거단지에 커뮤니티시설을 조성해 성과를 거두고 있는 마을이 있다. 제주시 조천읍 와산리 일대 2만여 ㎡ 터에 3층짜리 단독주택 70가구로 조성된 '제주 조천 스위스마을'은 건물별로 1층엔 카페와 공방 등 근린생활시설, 2층은 민박과 게스트하우스 등 임대주택, 3층은 집주인이 거주할 수 있도록 설계됐다. 입주민들은 마을협동조합 '동행'을 꾸려 마을 가꾸기에 참여한다. 박중규 협동조합 동행 이사장은 "주거뿐 아니라 일자리 창출로 이어지고 있다"고 말했다. 서울지역 가로주택정비사업지에 커뮤니티시설뿐 아니라 상가를 지으면 프랑스 파리나 덴마크 코펜하겐 등 유럽 거리처럼 젊음과 낭만이 넘치는 공간이 될 수 있다는 의견이 나오는 배경이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정비사업의 보완 수단이 되려면 사업지 수가 최소 세 자릿수 정도는 돼야 하고, 주민 등 민간을 위한 획기적인 인센티브가 필요하다"며 "도로 폭이 확보돼 스트리트형 상가처럼 상업시설을 조성하면 주택도 안전하고 마을에 활기가 생기는 효과도 기대된다"고 말했다. 현재 서울에서 가로주택정비사업지는 7곳이며 서초·송파·구로 등 13곳이 추가로 사업에 나설 것으로 예상된다. 서울시는 도로 폭 완화에도 적극적이다. 국토교통부는 도시계획도로에 한 면만 접해 있고 나머지 도로가 6m 이상이면 사업을 시작할 수 있도록 할 방침이지만 서울시는 4m 이상으로 변경을 추진해 사업 대상지를 늘릴 예정이다.
서울시 "미니 재건축, 사업비 90%까지 대출보증"
사업비 직접 대출보증 첫 시도…1년간 예산 60억 투입
서울시가 가로주택정비 사업비의 90%까지 대출보증을 선다. 시공사 부도를 대비한 주택도시보증공사(HUG)의 '시공보증' 외에 사업비에 대한 직접적인 대출 보증은 이번이 처음이다. 면목동 우성주택이 첫 수혜지가 될 전망이다. 서울시는 HUG와 손잡고 사업비의 최대 90%까지 대출을 보증해주는 '가로주택정비사업 대출 보증 지원'을 시작한다고 4월13일 밝혔다.
가로주택정비사업은 기존 도로나 기반시설을 그대로 유지하면서 노후주택을 최대 7층까지 신축할 수 있고, 평균 8년이 걸리는 재건축에 비해 사업기간도 2~3년으로 짧아 '미니 재건축'으로 불린다. HUG는 사업자금이 필요한 조합에 보증을 서줘 금융기관 대출을 용이하게 해주고, 시는 보증지원을 받는 사업지 내에 미분양주택이 생기면 전체 물량을 매입해 사업성을 담보해 주는 그림이다. 우선 HUG는 조합이 ▲공사비 등 사업비 ▲공사기간 중 새로운 주거지 마련을 위한 이주비 ▲주택 분양대금 납부를 위한 조합원 부담금을 금융기관에서 대출 받을 때 보증을 서주게 된다.
서울시는 사업비용을 대출 보증하는 HUG에게 정비사업 수익성 담보를 위해 보증지원을 받는 사업지 내 미분양주택 전체를 매입, 미분양 우려를 해소할 계획이다. 여기에는 주거용 오피스텔도 포함된다. 대출보증 한도액은 총 사업비(공사비 포함 제반비용)의 90%로 일반 재개발·재건축 정비사업에 대한 보증 한도인 50%보다 높다. 이 중 40%는 시가 기존에 시행 중인 융자지원을 통해 연 2% 저리로 대출받을 수 있다. 이주비는 조합원별 종전 자산 평가액의 70%, 분양대금 부담금은 조합원별 부담금의 70%까지 각각 대출 보증을 받을 수 있다. 보증요건도 20가구, 시공사 신용평가등급 B+ 이상 기준으로 100가구, 시공사 등급 BB+인 정비사업 기준보다 대폭 완화했다. 서울시는 4얼14일 이같은 내용으로 HUG와 가로주택정비사업 대출보증 지원에 관한 업무 협약을 체결하고 15일부터 1년간 총 예산 60억원 규모로 융자지원 신청을 받는다.
신청대상은 구청장으로부터 관리처분계획 인가를 받은 사업 조합 중 분양개시 시점으로부터 3개월이 지난 후 남아있는 미분양 주택 전체에 대해 지자체가 매입키로 확약한 사업장(전체 일반분양 전용면적 85㎡ 이하, 호당 3억원 이하)이다. 현재 서울시에서 사업 추진 중인 조합은 총 19곳으로 4월 중에 관리처분계획 인가를 앞둔 면목동 우성주택이 첫 지원 대상이 될 것으로 관측된다.
진희선 서울시 도시재생본부장은 "시와 HUG의 협업을 통한 융자 지원으로 중소형 업체에 자금이 지원되면 가로주택정비사업이 더욱 활성화 될 것"이라고 기대했다. 자세한 사항은 시 도시재생본부 주거환경개선과(01-2133-7254)로 문의하면 된다
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