<이슈분석 > 2016년 전국 땅값 5% 껑충… 8년 만에 최대
개별공시지가 발표…제주 27% 최고…토지주 보유세 부담 크게 늘 듯
2016년 전국 땅값이 2008년 글로벌 금융위기 이후 8년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 2009년 0.81% 하락한 뒤 2010년부터 꾸준한 상승세다. 국토교통부는 올해 1월 1일 기준 개별공시지가가 지난해에 비해 전국 평균 5.08% 올랐다고 30일 밝혔다. 개별공시지가는 전국 252개 시·군·구별로 관할 시장·군수·구청장이 결정·공시하며 국세 및 지방세, 각종 부담금 산정의 기준이 된다. 가장 높은 상승세를 보인 지역은 제주로 평균 27.77% 올랐다. 제주시는 아라·노형2지구 도시개발사업이 끝나면서 28.79% 상승했으며, 서귀포시도 혁신도시 등 개발호재로 인해 26.19% 올랐다. 세종(15.28%)과 울산(11.07%)도 상승률이 10%를 넘었다. 서울은 홍대 상권 팽창과 제2롯데월드 개발 등으로 4.08% 올랐지만 전국 평균엔 미치지 못했다.
서울 중구 명동에 위치한 화장품 판매점 ‘네이처리퍼블릭’은 2004년 이후 13년째 전국에서 가장 땅값이 비싼 곳으로 이름을 올렸다. 이곳의 공시지가는 1년새 2.97% 올라 1㎡당 8310만원(3.3㎡에 2억7423만원)이다. 2위는 네이처리퍼블릭 인근 중구 충무로2가 주얼리숍 ‘로이드’ 부지로 3.3㎡당 2억7109만원이다. 3, 4위도 명동역 인근인 중구 충무로 1, 2가 주얼리숍 ‘클루’와 운동용품 판매점인 ‘뉴발란스’ 매장 부지다.
두 곳은 각각 3.3㎡당 2억7069만원과 2억6528만원을 기록했다. 주거지역 중에서 가장 비싼 땅값은 서울 강남구 대치동 동부센트레빌아파트로 3.3㎡당 4273만원으로 나타났다. 전국 땅값이 오르면서 지주들이 부담해야 할 보유세 부담도 증가한다. 예를 들어 서울 서초구 양재동 379.7㎡ 종합합산과세 토지는 공시지가가 2015년 17억2118만원에서 올해 17억9142만5000원으로 4.08% 오르면서 재산세와 종합부동산세 등을 합한 보유세는 1097만9000원으로 4.93% 늘게 됐다. 종합합산과세 토지는 나대지처럼 별도의 건물을 짓지 않고 놀리고 있는 땅 등이다.
전국 땅값 상승률 8년 만에 최고…돈 몰리는 제주 28% 뛰어 1위
'개발호재' 서귀포시 26% · 해운대구 17% 상승…땅값 떨어진 지자체는 全無
2016년 제주도 땅값이 2015년보다 27.77% 오르며 세종시를 2위로 밀어내고 전국 땅값 상승률 1위에 올랐다. 전국 평균 땅값 상승률은 5%를 웃돌아 2008년(10.05%) 금융위기 이후 최고를 나타냈다. 국토부는 지난 1월1일 기준으로 조사한 전국 252개 시·군·구의 올해 개별공시지가 상승률이 평균 5.08%로 전년(4.63%)보다 0.45%포인트 높아졌다고 30일 발표했다. 2010년 이후 7년 연속 상승세다. 국내외 자본이 몰리고 있는 제주도(27.77%)가 땅값 상승률 1위에 오른 건 2001년 이후 처음이다.
◆제주, 세종 제치고 1위
지역별 개별공시지가 상승률은 수도권이 3.82%, 부산 대구 등 지방광역시가 7.46%로 나타났다. 수도권과 광역시를 제외한 시·군·구는 7.23% 올랐다. 수도권은 지방보다 개발사업이 상대적으로 적고 경기 고양시 등 일부 지역 개발사업이 지연되면서 전국 평균보다 낮은 상승률을 보였다.
시·도별로 보면 제주는 아라지구·노형2지구 등의 개발사업이 완료되고 해외 자본이 지속적으로 유입되면서 전국 최고 상승률(27.77%)을 나타냈다. 지난해 최고 상승률(20.81%)을 보인 세종시는 오름폭이 다소 줄었지만 15.28%로 전국 2위를 기록했다. 공공기관 이전이 마무리된 뒤 아파트 등 주택과 기반시설이 확충되고 있어서다.
울산(11.07%)도 2015년(10.25%)보다 오름폭을 키우며 상승률 3위에 올랐다. 울산대교 준공과 동구 화정지구, 북구 호계매곡지구, 중산2차산업단지 등의 개발이 상승률을 끌어올린 배경으로 꼽혔다. 대구(9.06%)도 2호선 지하철 연장, 3호선 지하철 개통, 동구 혁신도시 활성화 등에 힘입어 전년보다 상승률이 2.87%포인트 높아졌다. 부산(7.33%)도 주택지 개발과 아파트 분양 호조에 힘입어 전년보다 상승률이 1.75%포인트 높아졌다. 반면 대전(3.22%)은 상승률이 전국 시·도에서 가장 낮았다. 별다른 개발 사업이 없고 과학벨트 등 관심을 모은 사업이 수년째 지지부진한 데다 인근 세종시로 부동산 실수요자가 빠져나가는 ‘빨대 효과’까지 더해진 결과라는 분석이다.
◆서귀포시·해운대구 높아
기초자치단체인 시·군·구별로도 제주시(28.79%)와 서귀포시(26.19%)의 상승률이 단연 높았다. 서귀포시는 영어교육도시 조성사업을 하고 있고 해안도로변 토지 수요가 급증하고 있는 게 땅값 상승 요인으로 지목됐다. 엘시티 등 복합단지 개발이 이어지는 부산 해운대구 땅값은 17.75% 뛰었다. 경북도청 이전 신도시 조성사업이 진행 중인 경북 예천군(16.38%)도 2015년에 이어 높은 상승률을 보였다. 반면 경기 고양 일산서구(0.29%), 고양 덕양구(0.46%)는 지난해와 마찬가지로 상승률이 전국 평균에 훨씬 못 미쳤다. 도심 노후화로 상권이 침체되고 있어서다.
지목별로 보면 수서발 고속철도(SRT) 역세권 근처인 서울 강남구 자곡동 논(畓)이 ㎡당 124만9000원, LG그룹 연구개발센터가 들어설 마곡산업단지가 가까운 서울 강서구 외발산동 밭(田)이 206만원으로 가장 높았다. 개별공시지가는 지방세인 재산세, 국세인 종합부동산세·양도소득세 등 각종 세금과 개발부담금 등의 부과기준이 되고 건강보험료 산정과 기초노령연금 수급대상자 결정 등 60여종 분야에 활용된다. 개별공시지가는 ‘부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)’ 또는 해당 토지소재지 관할 시·군·구 민원실 등을 통해 다음달 30일까지 열람과 이의신청을 할 수 있다.
서울 땅값, 마포구 가장 많이 올라
비싼 주거지 1~5위 모두 대치동…‘동부센트레빌’ 1㎡당 1295만원
서울에서 개별 공시지가가 가장 많이 오른 곳은 마포구인 것으로 나타났다. 개별 공시가격이 가장 비싼 주거지역은 강남구 대치동 동부센트레빌아파트로 조사됐다. 서울시가 5월30일 발표한 2016년 개별 공시지가 현황 자료에 따르면 마포구 개별 공시지가는 2015년보다 5.60% 올라 25개 자치구 가운데 상승률 1위를 기록했다. 서대문구(상승률 5.1%), 서초구(5.02%), 동작구(4.9%), 용산구(4.73%) 등이 그 뒤를 이었다. 서울시 관계자는 “아현동 염리동 등에서 노후주택 재개발이 활발했던 데다 연남동, 상수역 주변, 상암동 등의 상권이 확장되면서 가격이 뛰었다”며 “주거지역에서 상업지역으로 변한 곳의 상승이 두드러졌다”고 설명했다. 마포구는 주거지역에서도 개별 공시지가 상승률이 가장 높은 자치구로 조사됐다.
서대문구는 가재울뉴타운, 북아현뉴타운 등 일부 재개발구역 사업이 마무리된 데 힘입어 공시가격이 상승했다. 서초구는 상업지역 공시가격이 가장 많이 오른 자치구로 조사됐다. 서초구의 상업지역 공시가격은 전년 대비 6.90% 올랐다. 양재동 현대사옥 인근 지역과 서초동 강남대로변 상업·업무시설 부지 등의 상권이 활성화된 영향이다. 주거지역 개별 공시지가 상위 5위는 모두 대치동에 있는 아파트가 차지했다. 가장 비싼 곳은 동부센트레빌아파트로 ㎡당 1295만원으로 조사됐다. 개포 2차 우성아파트가 1282만원으로 2위를 차지했다. 지난해 1위 대치아이파크는 1264만원으로 3위를 차지했다.
롯데캐슬리베아파트, 선경 1·2차 아파트도 각각 1248만원과 1243만원으로 그 뒤를 이었다. 올해 서울시 개별 공시지가 상승률은 4.08%로 지난해(4.47%) 상승률에 미치지 못했다. 결정·공시 대상 토지 90만7162필지 가운데 95.5%인 86만6518필지가 상승했으며 7870필지가 새로 조사 대상에 포함됐다. 개별 공시지가는 서울부동산정보광장이나 일사편리 서울부동산정보조회시스템에서 조회할 수 있다. 이의가 있으면 6월30일까지 자치구나 동 주민센터 등을 통해 이의신청서를 내면 된다.
서울 명동 ‘네이처리퍼블릭’ 13년째 전국 땅값 1위…1㎡당 8310만원
서울에서 가장 비싼 '금싸라기' 땅은 중구 명동역 인근 네이처리퍼블릭 화장품판매점으로 나타났다. 5월30일 서울시 '2016 개별공시지가 결정·공시'에 따르면 이곳은 1㎡당 8310만원을 기록, 2004년 이래 13년째 서울 시내 공시지가 1위를 지켰다. 개별공시지가가 가장 낮은 곳은 도봉구 도봉산 자연림으로 1㎡당 5910원에 불과했다. 서울시는 1월1일을 기준으로 조사한 90만여 필지의 개별공시지가를 31일 발표한다.
올해 개별공시지가 상승률은 4.08%로, 지난해 4.47%보다는 상승폭이 0.39%포인트 줄었다. 조사 대상 필지 가운데 95.5%는 지가가 상승했고, 2.2%는 보합을 보였으며, 1.4%는 하락했다. 서울시는 부동산 시장의 전반적인 보합세가 지속해 완만한 지가 상승이 이뤄졌다고 분석했다. 자치구별 상승률을 살펴보면 마포구가 5.6%로 가장 높았고, 서대문구 5.1%, 서초구 5.02%, 동작구 4.9%, 용산구 4.73% 등이 그 뒤를 이었다. 상승률이 가장 낮은 곳은 중구 2.25%였다. 서울시는 "마포구는 노후 주택 밀집지역인 아현·염리·망원동의 주택재개발사업 이주·착공과 홍대입구 주변 상권확장, 공항철도 주변 신규 상권 형성이 이뤄졌다"며 "상암동 업무단지 주변 상권 확장 등 주택지대가 주상·상업지대로 변모해 전반적인 가격상승요인으로 작용했다"고 설명했다.
서울 시내 가장 비싼 주거지역 지가는 강남구 대치동 동부센트레빌아파트로, 1㎡당 1천295만원에 달했다. 이는 3.3㎡당 4273만원에 이르는 값이다. 개별공시지가에 이의가 있는 토지소유자나 이해관계인은 6월30일까지 '일사편리 부동산통합민원'(http://kras.seoul.go.kr)을 이용하거나, 각 자치구·동 주민센터에 서면·우편·팩스로 이의 신청서를 내면 된다. 이의신청 토지에 대해서는 토지특성 재조사와 감정평가사의 검증, 자치구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 7월29일까지 재결정·공시가 이뤄질 예정이다.
땅값 11% 오른 울산 상업지, 보유세는 14% 뛰어 93만원
올해 개별공시지가 상승률(5.08%)이 지난해 상승폭(4.63%)을 웃돌면서 재산세와 종합부동산세 등 토지 소유자들의 보유세 부담도 상당부분 늘어날 전망이다. 매년 9월 부과하는 토지분 재산세는 공시지가의 70%를 과세 기준으로 한다. 공시지가가 1억 원이면 과세 표준은 7000만원이다. 매년 12월 부과하는 종합부동산세는 개인이 보유한 전국의 모든 토지를 합산해 과세한다.
상가, 빌딩 등 건물에 붙은 토지(별도 합산과세)는 공시지가 합산액 80억원 이상, 건물이 없는 나대지(종합 합산과세)는 공시지가 합산액이 5억원 이상이면 종합부동산세 대상이다. 자연녹지지역 내 전답 등은 분리과세가 적용돼 공시지가 상승률만큼만 보유세가 늘어난다.
종합부동산세 부과 대상이 아닌 토지는 보유세 증가폭이 크지 않다는 게 세무 전문가들의 분석이다. 국민은행 WM컨설팅부 세무팀에 따르면 개별공시지가가 지난해 2억2979만원에서 올해 2억4664만원으로 1685만원(7.33%) 오른 부산 중구 부평동 상업지역(40.7㎡) 토지는 보유세가 61만원에서 65만원으로 4만원(7.33%) 올라 공시지가 상승률과 보유세 증가율이 같다.
종합부동산세 대상 토지의 보유세 인상폭은 이보다 크다. 3.3㎡당 공시지가가 2억7420만원으로 전국에서 가장 높은 서울 명동 네이처리퍼블릭 부지(면적 169.3㎡)는 공시지가가 지난해 136억6251만원에서 올해 140억6883만원으로 2.97% 올랐다. 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세는 지난해(6980만원)보다 3.76% 오른 7242만원으로 매겨질 예정이다.
세종, 제주, 울산 등 개별공시지가 상승률이 높았던 지역에선 보유세도 그만큼 많이 오른다. 지난해 3억140만원에서 올해 3억3477만원으로 공시지가가 3337만원(11%) 뛴 울산 반구동(면적 186.4㎡) 상업지역 토지의 소유자는 지난해보다 14.33% 오른 93만원의 보유세를 내야 한다. 원종훈 국민은행 세무팀장은 “공시지가 절대금액이 낮았던 지방은 상승률이 높더라도 보유세 증가액이 크지 않은 반면 수도권에서 새로 종합부동산세 부과 대상이 된 토지의 소유자는 체감하는 세 부담이 커질 것”이라고 말했다.
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