상권변화가 상가권리금에 주는 영향
정승영박사(김포대학교 부동산자산경영학과 조교수, 부동산박사)
(본 내용은 정승영박사의 논문 가운데 신문 지면 관계상 서론과 결론 부분만 게재하며, 논문의 원본은 여기에서 다운 받을 수 있습니다)
서론
최근 정부는 상가임대차보호법을 개정하여 상가권리금을 상가거래에서 명문화하고 상가권리금의 산정 기준을 마련하고 있다. 상가권리금에 영향을 주는 요인이 매우 복잡하고 상가권리금과 관련된 자료를 구득 및 조사하기가 어려워 산정의 기준을 단기간에 객관화하기가 어렵다. 그러므로 정부 및 지방자치단체, 민간은 상가의 입지, 업종, 규모, 제공하는 제품 및 서비스, 시설 등에 따라 다양하고 체계적인 조사 및 연구가 매우 필요하다. 상가권리금은 사업을 창업하는 과정에서 소요되는 창업비용에서 매우 높은 비중을 차지하는 매우 중요한 사항이다.
이 연구의 목적은 상권 내의 사업체의 집적이 상가권리금에 미치는 효과를 실증적으로 분석하는 것이다. 상가권리금에 영향을 주는 요인은 상가의 매출, 입지, 시설물의 노후도 등의 다양한 요인에 의해 결정된다. 이전의 연구에서 상가권리금은 상가의 무형 및 유형의 가치, 상가의 입지 및 상권의 특성과 밀접한 관련이 있다는 것을 보였다. 상권의 특성은 인구, 산업, 주택 등에 의해 영향을 받는데, 특히 상권내의 동종 및 이종의 사업체의 업종 구성 및 집적상태에 따라 상권의 경제력이 달라지고 이로 인하여 상가권리금, 상가임대료, 상가매매가격의 차이가 발생할 수 있다.
상가권리금을 산정하기 위해서는 특정 상점의 입지 및 상권의 잠재력을 체계적으로 파악하여야 한다. 이러한 상점의 입지 및 상권의 잠재력을 파악하는 절차에 사업체의 집적효과의 조사가 포함되어 있다. 따라서 정부 및 지방자치단체, 부동산소유자 및 임차인, 부동산감정평가사, 부동산중개업자, 부동산관리인 등에게 상가권리금의 산정에서 사업체의 집적효과를 인식하는 것은 매우 중요하다.
상가권리금의 변동은 상권의 변화를 파악할 수 있는 지표이다. 통상적으로 상가권리금은 상가건물의 수요와 공급, 상가임대차보호법의 개정, 입지 및 상권의 변화, 상가매출액, 상가임대료, 유동인구의 수, 시설, 운영자가 제공하는 제품 및 서비스 등에 의해 영향을 받는다. 2014년1월부터 2015년 12월 까지 1,564개의 호별 서울시 상가임대매물을 분석한 결과에 의하면, 서울시 25개 행정구의 2015년 3.3㎡당 평균 상가권리금이 2014년에 비해 대부분이 상승하였다. 이 결과는 상가임대차보호법의 개정 및 상업용부동산에 대한 투자수요의 증가, 상가권리금의 회수 가능성의 증가 등에 의해 발생하였다.
2015년 3.3㎡당 평균 상가권리금이 205.5만 원이고 2014년의 3.3㎡당 상가권리금은 133. 9만 원이므로 1년 동안에 3.3㎡당 평균 71.5만 원이 올랐다. 일반적으로, 상가의 매출액이 감소하면 상가권리금과 순수 월세도 감소한다. 흥미롭게도, 2015년에 일반경기는 불황이었지만 서울시 25개의 평균 3.3㎡당 상가권리금은 오히려 상승하였다. 2015년 서울시 25개 행정구에서 평균 3.3㎡당 상가권리금이 가장 높은 지역은 용산구이며 가장 많이 상승했다. 이와 대조적으로, 중구는 오히려 약간 하락한 것으로 분석되었다. 이 결과를 통해 상권의 경제력에 따라 상가권리금 변동한다는 것을 확인할 수 있다
구체적으로 살펴보면, 2014년과 비교하여 2015년에 3.3㎡당 평균 상가권리금이 가장 많이 상승한 지역은 용산구이다(△ 143.5 만원). 세부적으로 살펴보면, 3.3㎡당 평균 상가권리금이 상승한 지역은 용산구(△ 143.5만 원), 강서구(△130.4만 원), 서대문구(△128.6만 원) 순서이며 이와는 반대로 상권의 경제력 등의 변화로 상가권리금이 하락한 지역에는 중구(▼ 2만 원)가 해당된다.
서울시에서 상대적으로 상가권리금이 높게 상승한 지역은 용산구와 강서구이며 이들의 공동적인 특징은 도시재생에 대한 기대심리의 상승 및 마곡지구의 상권활성화 등의 원인을 가지고 있다. 따라서, 부동산개발업자, 부동산감정평가사, 건물소유자, 임차인, 상가운영자, 자산관리회사 등이 상가의 가치를 보다 더 체계적이고 구체적으로 이해하기 위해서는 상가권리금을 사업업종에 따라 연구할 필요가 있다. 이 논문에서는 상가임대 사례 및 상가의 입지 및 상권을 고려하여 상가권리금을 결정하는 방법을 제시하였다.
결론
이 논문은 ㎡당 상가권리금에 영향을 주는 변수를 실증적으로 제시하였다. 이 연구에 사용된 자료집합은 2015년 서울시 상가 임대사례 자료와 2013년 서울시 통계연보에서 제공하는 자료로 구성되었다. 이 연구의 주요한 결과는 다음과 같다.
서울시 상가권리금의 경우에는 평균은 ㎡당 250만원이고 ㎡당 1,000만원 초과하는 값의 빈도수는 매우 적고 ㎡당 500만 원이하는 다수의 빈도가 있어 비대칭 분포를 지녔다. ㎡당 상가월세가 ㎡당 상가권리금에 가장 큰 영향을 준다. 아울러, 상가권리금과 정(+)의 상관관계를 형성하고 있는 주요한 독립변수는 상가보증금, 상가월세 변수이고 상권내의 제조업체수 및 금융업체수와는 약간의 정(+)의 상관관계가 있다.
다중회귀분석을 통해 상가권리금을 분석할 결과에서 ㎡당 상가 월세 및 보증금은 ㎡당 상가권리금과 높은 정(+)의 상관관계를 보였다. 상가권리금 결정 모형의 수정결정계수()값이 0. 60로 나타나 이전의 연구에 비교하면 상대적으로 설명력이 높다. 따라서, 상가의 입지 및 상권특징은 ㎡당 상가권리금에 영향을 준다는 가설을 채택한다. 이 연구결과는 이전의 연구결과와 일치하며 나아가 상가권리금은 상가의 이용가치와 밀접한 인과성이 있다는 것을 실증적으로 제시하였다.
이 연구는 부동산개발업자, 감정평가사, 등이 상가권리금을 감정 평가하는데 많은 도움을 줄 것이며 정부 및 지방자치단체에게는 상가거래에 발생하는 상가권리금의 감정평가에 관한 정보를 제공하였다. |
