1985년 첫 시험을 치른 공인중개사는 지난해까지 34만4,466명이 배출됐습니다.
이 중 개업중인 공인중개사는 모두 9만23명(국토교통부 통계/2015년 3분기 기준)인데, 이는 시장에 필요한 적정인원(한국산업인력공단 주장 2만여명)보다 4.5배나 많은 수입니다.
때문에‘한 집 걸러 부동산’이라는 말이 나올 만큼 중개시장은 포화 상태입니다.
지난 2010년부터 2014년까지 연 평균 부동산 거래건수는 87만4,600여건입니다.
산술적으로 개업 공인중개사 1인당 한 달에 한 건의 매매 거래도 힘들었다는 이야기입니다.
설상가상으로 지난해 시행된 ‘반값 부동산중개’ 제도로 인해 중개업 수익성은 더욱 악화되고 있습니다.
현장에서 공인중개사들이 체감하는 위기감은 상당히 심각할 것입니다.
“생존권 위협받는 공인중개사”(2016.1. 25자 파이낸셜뉴스)
“투잡 뛰는 벼랑끝 공인중개사”(2016.4.22자 한국일보)
부동산 산업의 양적 팽창과 부동산 중개업의 질적 하락
IT를 기반으로 하는 정보매체 서비스업을 비롯해 종합 건설업, 투자와 자산 운용을 기반으로 한 금융보험업 등이 결합되면서 시장은 급팽창을 거듭하면서 전체 부동산 산업 매출 규모가 개발 및 공급 매출이 급증하면서 지난 2013년에는 50조원대로 늘어났습니다.
전체 서비스업 중 부동산 산업 매출 비중이 3.2%대로 높아져 숙박 및 음식점업 다음으로 큰 비중을 차지할 정도입니다. 부동산 산업화가 급격히 진행되면서 자산규모가 1경 149조원(2013년 기준)으로 급팽창, 국가 전체 순자본스톡의 91%를 차지할 정도로 커졌습니다.
하지만, 인구감소로 주택시장의 신규수요가 갈수록 감소하고 주택가격 또한 안정화되는 성숙화 시장으로 발전할 경우 현재의 양적공급 위주의 패러다임에서 질적 활용으로 패러다임 전환이 불가피할 듯 합니다.
반면, 사업체수 기준으로는 부동산 중개 및 감정평가업이 66.1%를 차지하고, 사업체 당 평균 매출액은 8,320만원 수준으로 다른 부동산 산업군에 비해 열악한 상황입니다.
실제 우리나라 부동산 중개업소의 평균 종사자 수는 1.6명으로 영국(7.7명), 일본(4.3명), 미국(3.3명) 등 선진국과 비교해 영세합니다.
영산대 부동산연구소에 따르면, 2000년 1분기에서 2016년 1분기까지 개업 공인중개사 1명당 가구 수는 서울은 199호/명에서 164호로 소폭 감소한 반면,
부산은 476호에서 212호, 울산은 587호에서 193호, 경남은 563호에서 207호로 대폭 감소되었다고 합니다.
지난해 개업 공인중개사(주택 전문)의 연 수입은 서울이 7,334만원으로 가장 많았지만,
부산 4,018만원, 울산 3,688만원, 경남 2,938만원에 그친 것으로 분석됐습니다.
지역별 소득의 차이는 매매거래 보다는 전월세 거래의 차이 때문으로 보입니다.
트러스트 부동산, 앱, 종합부동산회사 등의 출현
트러스트 부동산의 논란 속에 직방, 다방, 방콜 등의 모바일 부동산 중개 플랫폼 어플리케이션(‘앱’)의 등장으로 전통적인 중개업의 영역을 조금씩 허물어트리면서 중개업 위기를 부채질 하는 듯 합니다.
당장 내년 시행 예고된 에스크로 제도와 전자계약서가 본격 시행되면 이들 ‘앱’을 통한 직거래 시장규모는 더욱 커질 전망입니다.
더군다나 지난 2월 국토교통부는 ‘부동산 서비스산업 발전방안’을 발표해 대기업들도 중개시장에 진출할 수 있는 제도적 틀을 마련했습니다.
시행, 시공, 중개, 임대관리, 시설관리 등 부동산종합서비스를 제공하는 회사를 육성하기로 방침을 정하고 대기업에게도 길을 열어준 것입니다.
국토교통부가 지난 6월 1일에 발표한 주거종합계획에는 주택임대차 시장 인프라 개선을 위해 전문 임대관리업체를 육성하겠다는 내용이 포함되어 있습니다.
앞으로는 전문 임대관리업체가 건설, 중개, 임대, 관리 등 종합부동산 서비스를 제공할 수 있도록 기반을 마련하겠다고 합니다.
이에 따라 대우, 롯데, 하나금융 등 대기업들도 주택임대관리업에 뛰어들고 있고 외국의 부동산종합서비스 회사가 국내로 들어오고 있습니다.
이들 대기업 계열의 주택임대관리회사들이 향후 중개업, 주택임대관리업 시장에 본격적으로 발을 들여놓기 시작하면 소규모 공인중개사, 부동산업자들의 골목상권 침해도 예상됩니다.
정부는 소규모 개업 사업자들이 피해를 보지 않는 선에서 대기업 진출을 허용하겠다고 밝혔지만, 기존 개업 공인중개사 및 소규모 사업자 역시 정부 정책에 맞는 새로운 수익모델을 찾아야 하는 숙제를 안게 되었습니다.
부동산 중개업의 위기는 소비자들의 불만, 불신이 자리잡고 있어…
일반적인 서비스에 대한 대가 지불에 대해서 인색한 일반 대중들의 특성이라고도 볼 수 있겠지만, 그 이면에는 부동산 중개업 및 부동산 중개 서비스에 대한 불만이 그 바탕에 자리잡고 있다고 볼 수 있습니다.
최근 변호사들이 부동산 매물 등록, 알선, 계약, 거래의 모든 과정을 수수료 최대 99만원에 일괄 처리하는 부동산 거래자문 서비스 형태로 제공한다는 트러스트부동산에 대한 위법성 여부를 떠나 부동산 중개업의 패러다임 변화와 소비자의 불만의 측면으로 접근해야 한다고 생각합니다.
또한 개업 공인중개사들의 집단적인 반발에도 지난해 대다수 지자체가 조례 개정을 통해 중개 보수 상한선을 인하한 것에서 볼 수 있듯 일반 대중은 중개보수(수수료)에 대하여 비싸다고 인식하고 있는 것 같습니다.
종합 부동산 서비스를 제공하는 네트워크형 부동산 중개업
부동산 서비스 산업이 신동력 산업으로 자리 잡기 위해서는 ‘업역간 칸막이 규제를 없어야 한다는 주장들이 강하게 제기되고 있습니다.
부동산 서비스 업종인 중개업·감정평가·매매업·관리업 등이 각각 다른 법을 적용 받는데다 자본금 및 인적 요건 등이 제각각 이어서 업역간 겸업이 불가능합니다.
부동산 중개·컨설팅·임대 관리 등의 부동산 종합서비스 요구가 증가하고 있는 변화 속에서 부동산 서비스 산업 활성화를 위해서 외국에 비해 경쟁력이 떨어지는 종합부동산서비스 분야는 업종간 칸막이를 허물어 수요자의 다양한 요구를 수용하면서 부동산산업을 육성해야 한다고 합니다.
정부는 업역간 칸막이 규제를 없애 종합부동산서비스기업 육성에 나설 계획이지만, 중개업 등 골목상권 침해를 우려하는 목소리가 높아 제대로 추진하지 못하고 있는 듯 합니다.
국토교통부는 앞으로 주거용 임대관리업 육성을 통해 외국처럼 부동산종합서비스회사를 키우겠다는 방침으로 그 대안으로 각 업종을 묶어 서비스하는 기업에 우수업체 인증마크를 부여하는 부동산 서비스 인증제도를 도입하는 한편 거래대금을 금융권에 맡기는 거래안심제도인 에스크로 등도 확대 시행할 예정이라고 합니다.
하지만 소규모 개업 공인중개사가 정부가 원하는 기업형 부동산종합서비스를 제공하기에는 경쟁력 확보에 한계가 있을 수밖에 없습니다.
결국, 국내 개업 공인중개사들도 특화된 분야로 차별화하면서 새로운 사업 분야로의 진출이 요구되고 있으며, 장기적으로 임대, 관리 등 후방 산업에서 부동산관련 종합서비스를 제공하는 지역밀착형 중개법인 형태의 탈바꿈 해야 할 듯 합니다.
대형업체를 중심으로 한 종합부동산회사의 출현, 임대관리 등 후방산업으로의 재편
미국, 일본 등의 선진국은 이미 오래 전에 임대관리업을 기반으로 한 부동산 종합 서비스 회사가 성장한 반면, 국내 부동산 시장은 중개업 위주의 단기시장 수준에 머물러 있습니다.
국내 부동산 산업에서 특히 중개업, 관리업 등의 후방산업은 영세하고, 업역 간 규제 등으로 원스톱 서비스가 어려워 수요자들의 불편을 초래하고 있으며 과거 건설 위주의 영역에서 금융과 실물에 대한 역량과 함께 사업 전반에 대한 관리 및 기획 능력을 갖춘 종합부동산회사의 도입에 대한 니즈가 확대되고 있습니다.
지난 2월 국토교통부가 발표한 대책에서는 부동산 산업을 고부가 서비스 산업으로 발전시키고, 국가경제의 성장 동력이 되도록 체계적으로 육성하는 것을 정책 목표로 설정하고 이를 위해 뉴스테이, 리츠 등 부동산 임대·관리 분야 육성을 통해 건설사들의 종합부동산회사 전환을 유도하겠다고 합니다.
최근 부동산 임대시장이 급속도로 월세 중심으로 재편되면서 월세 가구 증가에 따라 임대관리 수요도 함께 늘게 되어 주택임대관리업이 뜨고 있습니다.
2014년 등록제 시행 후 일본 최대 임대주택 건설업체인 다이와하우스공업 등의 건설업체만이 아니라 부동산관리(다이와리빙ㆍ레오팔레스21) 경비보안(일본종합경비보장)등 다양한 일본 업체들이 국내 진출하고 있으며 대림산업, 롯데건설, 한화건설, 동부건설, 한국토지주택공사 등이 임대관리업 등록까지 마쳤고, GS건설, 현대건설 등 대형 건설사도 이 시장에 속속 뛰어들고 있습니다.
부동산 종합서비스로 업역이 확대될 경우 소규모 업체는 경쟁구도에서 밀릴 수 밖에 없다는 게 문제입니다.
일본 등 선진국에서 관리업은 중개 업무와 컨설팅, 감정평가, 법무 등 종합부동산서비스를 제공하는 개념으로 일본의 경우도 상위 10개사가 시장을 이끌 정도로 대형사 의존도가 높은 시장으로 자칫 대기업 프랜차이즈 빵집으로 인한 동네 빵집이 없어진 모습이 임대관리 시장에서도 재연될 수 있습니다.
특히 전국 9만곳에 달하는 부동산 중개업소는 직접적인 타격이 불가피할 전망입니다.
워싱턴포스트(WP)는 인터넷시대에도 불구하고 미국의 부동산 중개업자들이 생존하게 된 생존비결은 크게 ‘전문성’, ‘쉬워진 매물검색 등 인터넷을 통한 생산성의 향상’, ‘소비자 직접 마케팅을 통한 수수료 절감’, ‘부동산 매매자 리스크 기피 성향’ 등을 들었습니다. 우리나라의 개업 공인중개사들에게 시사하는 바가 크다 볼 수 있습니다.
첫째, 미국은 중개사가 되기 위해 우리나라의 중개보조인에 해당하는 부동산 판매원으로 3년 이상의 실무를 쌓아야 하고, 60시간 이상 교육도 받아야 하며 판매원이 되는데도 자격증이 필요합니다. 또한 이들은 주거·공업·상업용 등 전문 중개자격증도 따로 취득해 전문성을 높이고 있습니다. 이렇게 전문성을 확보한 만큼 중개수수료 요율도 2~6% 수준으로 우리나라보다 훨씬 높게 책정돼 있습니다.
둘째, 인터넷과 정보기술의 발달은 중개업자들에게 긍정적인 기회를 제공해 전보다 전문성, 효율성이 높아지고 생산성이나 수익성도 향상될 수 있었습니다.
셋째, 중개인이 매물 홍보를 위해 중간 브로커를 통해야 하는 구조가 서비스 일부를 온라인에 의해 처리되는 구조로 바뀌면서 소비자와의 직접 마케팅이 가능해져 중간 수수료 절감 효과를 가져 오게 되었습니다.
넷째, 부동산은 가격이 비싸고 프로세스가 복잡해서 믿을만한 에이전트가 중요하기 때문에 수수료 몇 푼을 아끼기 위해 중개인을 통하지 않는 것이 오히려 위험하다는 인식의 전환 등 입니다.
우리나라의 경우와는 차이가 있지만, 전문성 확보, 인터넷 등의 시스템 활용, 매물 홍보 등에 대한 수수료 절감, 대중의 인식 전환을 위한 업계의 노력 이라는 교훈을 얻을 수 있을 듯 합니다.
이제는 골목길 부동산 중개 사무소에서 수동적으로 앉아 고객을 기다리는 단순한 중개로는 불황기에 살아남기 힘들다는 사실은 명확합니다.
앞으로 부동산 시장은 개발의 시대에서 관리의 시대로 넘어가고 있습니다.
그래서 중개업은 단순한 중개에서 벗어나 고객의 빌딩, 토지, 상가 등 각종 부동산자산을 체계적이고 과학적으로 관리하는 부동산자산관리업으로 탈바꿈해야 할 것입니다.
부동산 중개업자(Real Estate Broker)가 아닌 부동산 자산관리업자(Real Estate Manager)로서 부동산의 전문지식 뿐 아니라 금융지식, 수익률 관리, 리스크 관리 등에 대한 능력도 갖춰야 합니다.
이러한 대변화의 회오리가 곧 닥칠 것이며 세상 모든 일이 그렇듯이 기회는 준비하는 자에게 찾아옵니다.
시장변화나 진입장벽 논란을 떠나 그간 부동산 활황을 타고 중개보수(수수료) 수익에만 안주했던 공인중개사 업계도 체질 개선이 필요하다는 지적이 나옵니다.
선진국에서는 중개 법인화를 통해 규모를 키우고 부동산 관리부터 컨설팅, 분쟁 해결까지 철저하게 소비자 수요에 부응하면서 공인중개사 스스로 전문성을 갖춰 특화된 서비스를 제공하고 있습니다.
부동산 중개업 종사자들은 입을 모아 "지금이 위기"라고 말합니다.
주택의 공급과잉 문제와 함께 매매거래는 점차 활력을 잃어가고 있으며 부동산중개사무소의 수익은 예전 만큼을 기대하기 어려워졌습니다.
더욱이 변호사, 부동산종합서비스업체 등이 시장을 파고 들면서 전문성과 차별성을 입증하지 못하는 중개업자들은 밥그릇을 빼앗길 수 있다는 위기감이 절실합니다.
어렵다고 하지만, 그 속에서도 '잘 나가는' 곳은 있게 마련입니다.
그 많은 식당 중에서도 수십 미터씩 줄을 서 기다려야만 맛을 볼 수 있는 맛집이 있는 것처럼, 차별성과 전문성이 있다면 고객이 많아져 경쟁력을 확보할 수 있습니다.
개업 공인중개사들도 중개보수(수수료) 이외의 수익원 다변화 및 업역 확대를 위하여 커피전문점에서 커피 이외 사이드 메뉴에서 상당한 매출을 내고 있는 점, 호텔들이 객실 운영 외 부대시설 운영에서 수익을 내고 있는 점 등을 벤치마킹 할 때 입니다.
결국, 개업 공인중개사들의 살 길은 차별성 및 전문성을 바탕으로 한 특화 서비스 라고 생각 됩니다.
다른 부동산 중개사무소와는 뭔가는 달라야 합니다.
단순 알선 중개를 넘어 부동산 거래에 따르는 컨설팅·금융·세무 등 종합 부동산서비스를 제공할 수 있도록 중개 서비스의 질을 높이고 이사 서비스나 저리 대출 알선, 법률·세무 대행, 임대 관리 등 업무영역을 넓혀 새로운 수익 창출을 모색할 필요가 있다고 생각합니다.
또한 형식적인 중개서비스에 그치는 것이 아니라 매도인과 매수인 및 임대인과 임차인의 권리와 재산권 보호를 위해 노력함으로써 소비자들의 신뢰를 얻어야 합니다. 이를 위한 다양한 부대서비스 및 차별성 확보에 대한 노력을 해야 합니다.
하지만 공인중개사들이 몇 명의 힘으로는 한계가 있습니다.
1석 7조, 7가지 이상의 해법을 제시하는 REM프로젝트 소개
그래서 REM부동산거래소에서는 고객의 권리와 재산권 보호를 최우선으로 고려하면서
혼자서는 찾을 수 없는 해법을 개업 공인중개사들이 함께 고민하며 만들어가려 합니다.
종합 부동산서비스를 제공하는 네트워크형 중개업을 지향하는…
부동산 중개업 업역 확대를 통한 수익원 다변화를 추구하는…
1석 7조, 7가지 이상의 부동산 중개업 위기를 극복하는 다양한 해법과 대안들을 제시해 드리는 REM프로젝트!
1. 부동산 지역 전문가로서, REM부동산거래소와 참여한 개업 공인중개사들의 공동 마케팅(중앙집중식 영업, 개별자치식 영업 등)을 통해 확보되는 다양한 부동산 중개거리인 매물과 고객들을 공유하시게 되어 중개보수의 향상을 기대하실 수 있습니다.
2. 경매,공매,NPL전문가로서, 독창적인 마케팅 솔수션 등을 활용하여 경매,공매,NPL 부동산을 전문 취급함으로써 다양한 매물 확보 및 홍보, 그리고 본인의 부동산 중개 사무소에 대한 차별성을 부각하실 수 있습니다.
3. 부동산 컨설턴트로서, 부동산 투자자문업 겸영 중인 금융기관과의 제휴를 통해서 해당 서비스에 대한 업무협력 파트너로서 부동산 컨설팅 분야를 취급하시게 됩니다.
4. 홈 인스펙터(Home Inspector, 주택 검사 전문가)로서, 선진국에서 활용 중인 주택 중개에 대한 검증받은 영업지원 서비스인 주택 검사(홈 인스펙션, Home Inspection) 서비스를 제공할 수 있게 되어 지역 내 주거용 부동산 전문가 로서의 입지를 확보하시게 됩니다.
5. 주택임대관리 전문가로서, 요즈음 뜨고있는 주택임대관리업에 대한 다양한 솔루션과 일거리와 함께 하실 수 있습니다.
6. 부동산 금융전문가로서, 금융기관과의 협력을 통해서 단종보험대리점, 대출협약 중개업소, 금융상품 판매 등 다양한 금융수익을 확보하시면서 지속적인 고객 확보까지 가능해집니다.
7. 생활서비스 전문가로서, 부동산 중개 계약 이후 발생하는 이사, 청소, 집수리, 인테리어, 보안, 렌탈, 상조, 통신, 창업지원, 법무, 세무, 등의 다양한 생활서비스를 제공함으로써 부가적인 수익 창출의 기회를 경험하시게 됩니다.
참고로, REM프로젝트에 대한 지역별 설명회는 2016년 8월부터 9월까지 예정되어 있습니다.
더 자세한 내용은 REM부동산거래소 홈페이지(www.rem8949.com) 또는 페이스북, 카페, 밴드 등 다양한 SNS등을 통해 확인해 보실 수 있습니다.
차별화된 고객 서비스를 드림(Give)으로써 매출 증대의 드림(꿈, Dream)을 실현하는 드림(Give꿈)의 미학!
나 혼자만이 아닌 고객이 먼저 느끼는 특화된 부동산 솔루션을 REM(Real Estate Manager)과 함께 경험해 보시지 않겠습니까?
혼자 꾸는 꿈은 상상이지만, 같이 꾸는 꿈은 현실이 된다고 합니다.
※ REM부동산거래소의 김용길 대표는 다년간의 VIP고객 부동산 상담, 컨설팅 및 거래지원 등의 업무를 수행한 제도권 출신의 실전형 부동산 전문가로서,
현재 NH농협은행의 고객들에 대한 부동산 자문서비스를 제공 중이며, IBK금융그룹의 IBK서비스와 전략적 파트너 관계를 체결 후 차별화된 서비스를 제공 중 입니다.
최근, 개업 공인중개사들과 함께하는 부동산 중개업의 업역 확대 및 수익개선 운동
1석7조, “REM프로젝트”를 진행하고 있습니다.
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