부동산중개의 경우 법정수수료 한도가 정해져 있고(공인중개사법 제32조 제4항), 법정수수료 한도를 초과하여 공인중개사가 고객으로부터 중개수수료를 받게 되면 형사 처벌이 이루어질 수 있다(공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호, 제32조 제4항).
그뿐만 아니라, 초과 중개수수료를 지급한 고객이 공인중개사에게 민사상 부당이득반환청구를 하게 되면, 그 청구가 인용될 가능성이 높다.
부동산컨설팅 수수료는 어떠한가?
부동산컨설팅의 경우에 고객이 컨설팅업자에게 지급하는 용역비는 공인중개사법상의 중개행위에 해당하지 않아, 공인중개사법상 중개행위를 전제한 법정수수료 한도규정이 적용되지 않는다.
위와 같은 사정을 고려하면, 공인중개사 자격을 가진 공인중개사가 부동산중개가 아닌 부동산컨설팅계약을 통하여 중개보수의 상한선 규정이 없는 컨설팅을 통한 보수를 받고자 하는 욕구가 생길 수밖에 없을 뿐만 아니라, 공인중개사 자격이 없는 사람도 부동산컨설팅 등록 후 부동산컨설팅 업무를 하고자하는 욕구가 생길 것이며, 필자도 이러한 취지의 상담을 여러 건 진행한 적이 있다.
그렇다면, 부동산 컨설팅을 고객에게 제공하였음을 근거로 컨설팅 수수료 내지 컨설팅 용역비를 받으려면, 어느 정도의 서비스를 제공해야 할까?
법정수수료 한도가 있고, 이를 어기면 형사처벌까지 받은 “부동산 중개”와 법정수수료 한도가 없고 수수료를 약정에 따라 받은 수 있는 “부동산 컨설팅”의 구분을 일률적으로 할 수는 없다.
그러나, 상식적으로 생각하더라도, 단순히 부동산중개 수준의 서비스를 제공하였을 뿐인데, 부동산컨설팅 계약서를 작성한 사실만으로 수수료 한도가 없는 부동산컨설팅 용역비를 모두 받기는 어려울 것이다.
그뿐만 아니라, 부동산컨설팅계약서를 작성하였고, 컨설팅 업체가 부동산선택 등을 비롯하여 많은 노력과 전문지식을 동원하여 고객을 만족시켰다면, 그러한 계약이 밖으로 공개되지도 않고, 문제도 되지 않을 것이다.
최근 대법원 판결은(대법원 2016다206505 판결), 단순히 부동산중개 수준의 서비스를 제공한 것만으로는 컨설팅 수수료를 받을 수 없다는 취지다. 즉, 2016. 7. 4. 법률신문에 의하면, 부동산중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결하였다고 하더라도 실제의 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않았다면, 부동산중개행위에 불과하여, 중개행위의 법정수수료 한도를 초과하여 지급한 컨설팅수수료 명목의 금원을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다는 취지이다.
이승주변호사
서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
- 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / 동국대 법과대학 출강(민사집행법) / 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)
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