서울시 상가권리금의 결정요인에 관한 연구
정승영박사(김포대학교 부동산자산경영학과 조교수, 부동산박사)
(본 내용은 정승영박사의 논문 가운데 신문 지면 관계상 서론 부분만 게재하며, 논문의 원본은 여기에서 다운 받을 수 있습니다)
Ⅰ. 서 론
상가권리금은 상가의 거래에서 발생하는 유형 및 무형의 이익에 대한 금전적 대가이며 상가보증금, 상가월세 등과 같이 실질임대료의 항목에 포함된다. 2015년 6월에 국회에서 상가임대차 보호법의 개정으로 임차인의 상가권리금의 회수에 대한 위험이 감소하였다. 최근 들어 서울시의 경우, 상가권리금에 관한 상담사례가 계속적으로 늘어나고 있다. 그래서 상가권리금의 결정요인에 관한 연구의 필요성이 제기된다.
통상적으로 상가권리금은 입지 및 상권의 특성, 시설 등에 의해 결정되며 상가권리금이 없는 상가도 대수가 조사된다. 중소기업청이 상가건물 임대차 실태조사(2013년 10월, 8,427개)에 의하면, 권리금이 없는 점포는 표본의 44.9%이고 권리금이 형성되어 있는 점포는 표본의 55%가 해당되었다. 전국 평균 상가권리금은 2,748만 원이다. 구체적으로 살펴보면, 상가권리금이 1000만원 미만인 경우는 전체의 21.7%, 1,000만 원 이상∼2,000만원 미만의 경우는 전체의 25%, 2,000만원∼3,000만원 미만의 경우에는 전체의 18.7%, 3,000만 원 이상∼5,000만원 미만의 경우에는 전체의 17.9%, 5,000만 원 이상∼1억 미만 12.3%, 1억 원 이상은 4.4%로 조사되었다. 상점의 입지에 의해서도 상가권리금의 수준이 다르다.
2013년의 서울시 보고서에 의하면, 일반상권의 평균 상가권리금은 2,273만 원, 중심상권의 평균 상가권리금은 3,181만 원, 전통시장의 경우에는 1,881만 원으로 조사되었다. 그리고 상가권리금은 상점이 위치한 도시의 인구밀도에 의해서도 영향을 받는다. 서울시의 경우에는 평균이 4,195만 원, 과밀억제권역의 경우에는 2,886 만 원, 광역시 2,426 만 원, 기타 지역은 평균 2,118 만 원이다. 아울러, 상가의 업종과 상가의 업태에 의해서 상가권리금이 다르다.(점포라인, 2014년 8월 26일) 예를 들면, 휴게음식점 1억 2천 30만원, 음식점 1억 337 만 원, 주류업 9,040 만 원, 판매업종 5,130만 원, 서비스업종 4,786 만 원이다.
이 논문의 목적은 서울시에서 조사 및 수집된 상가임대사례와 서울시 통계연보의 자료를 이용하여 상가권리금에 영향을 주는 요인을 실증적으로 제시하는 것이다. 이 논문은 다음과 같이 구성되어 있다. 2장에서는 상가권리금에 관한 주요한 논문을 검토하여 기존연구에서 제시된 상가권리금의 영향 요인을 요약한다. 그리고 3장에서는 이 연구의 연구가설을 설정하고 상가권리금 결정의 이론적 모형을 구축하며 4장에서는 다수의 상가임대사례의 자료와 다중회귀분석을 사용하여 상가권리금에 영향을 주는 변수를 실증적으로 분석하고 상가권리금 결정의 모형을 제시한다.
끝으로, 5장에서는 이 연구의 결과를 요약하고 이 연구의 제한점을 보인다. 통상 상가건물의 소유권과 관련이 있는 상가매매가격과 임차권과 관련성이 있는 상가임대료를 고려하여 상가권리금을 결정하는 것이 더욱 더 합리적이다. 따라서 이 연구에서는 상가매출, 상가매매가격, 상가임대료, 상권의 사업체 변수를 고려하여 상가권리금을 결정하는 실증모형을 제시한다. |
