하반기에도 수도권은 전세물량 부족으로 전세가격이 점진적으로 상승할 것으로 보인다.
특히 서울지역은 공급물량보다 강남 재건축 이주 수요가 더 많아 단순한 상승세를 넘어 전세대란이 재연될 가능성도 배제할 수 없다. 이러한 과열된 분위기 속에서 초조한 마음으로 자세히 알아보지도 않고 전세계약을 맺으면 잘못하다가 크게 낭패를 볼 수도 있다.
소중한 나의 자산을 지키기 위해서는 많이 알아보고 주의를 기울여야한다. 전세계약을 할 때 알아두면 유용한 정보에 대해 알아보도록 하자
첫째, 전세도 매매와 마찬가지로 급매가 있다.
전세도 매매처럼 동/향/층/인테리어 등에 따라 선호도가 다르다. 동일한 평형이라도 ‘동향’과 ‘남향’의 전세가격은 차이가 난다. 그런데 실제 부동산을 돌아다녀 보면 ‘남향’은 인테리어가 되어 있고 ‘동향’은 기본형인데도 불구하고 전세가격이 동일하거나 오히려 남향이 저렴한 경우도 있다. 그 이유는 무엇일까?
남향과 같이 좋은 조건의 집이 생각보다 저렴하게 전세매물로 나오는 경우는 대게 기존에 전세로 거주하는 사람이 집주인과 미리 협의를 하고 이사 나갈 날짜를 정해놓은 상태에서 신규로 들어올 전세계약이 되지 않아 집주인이 시간적으로 압박을 받아 할 수 없이 전세가격을 낮춰 급매로 내놓기 때문에 발생한다.
이런 전세물건의 경우 전세가격이 일반적인 전세가 수준보다는 저렴하다는 장점이 있지만 입주까지 기간이 짧다는 단점이 있기 때문에 본인의 자금 상황과 이사 시기 등을 충분히 고려해 전세계약을 하는 것이 바람직하다. 전세물건도 급매가 있으므로 발품을 많이 판다면 더 좋은 집을 얻을 수 있다.
둘째, 이사 시기를 고르는데도 요령이 있다.
일반적으로 세입자들은 전세기간 만료 후에 다른곳으로 이사를 갈 경우 전세계약 만료 두세달전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않고 이사를 가겠다는 의사표시를 한다. 하지만 지금처럼 전세물량이 부족하고 전세가격이 높은 시기에 내가 원하는 지역에 내가 감당할 수 있는 전세자금으로 들어가기 위해서는 두세달 보다 충분히 많은 시간이 필요하다. 즉 두세달 전이 아닌 6개월에서 늦어도 4개월 전에 집주인에게 말하고 그 때부터 부지런히 발품을 파는 것이 좋다. 그리고, 성수기가 아닌 비수기에 계약을 하는 것이 조금이라도 가격을 낮출 수 있는 여지가 있다.
예를들어, 2년전 11월 초에 전세계약을 맺고 올해 11월 초 전세계약 만료되어 다른 곳으로 이사를 갈 예정이라고 한다면 집주인에게는 늦어도 7월에는 계약 만료 후 이사 갈 예정이라는 사실을 고지하고 그 전에 전세계약이 되면 이사를 나가겠다고 의사를 표시하는게 좋다. 2년 전에 비해 전세가격이 많이 상승했기 때문에 집주인의 입장에서도 계약 만료 전에 내보내고 새로운 세입자와 높은 전세금을 받고 전세계약을 하는 것이 유리하기 때문에 긍정적인 답변을 들을 수 있을 것이다. 우리는 부지런히 발품을 팔아 7월과 8월 비수기때 전세계약을 하고 이사를 하는 것이 좋다. 가을 이사철에는 전세수요의 증가로 전세가격이 급격하게 상승할 가능성이 있고 전세물량도 적어 내가 원하는 것을 선택할 수 있는 폭이 적기 때문이다. 부동산을 팔때는 이사철에 하는 것이 수요가 많아 상대적으로 높은 가격에 팔 수 있지만, 전세로 들어갈때는 비수기때 해야 상대적으로 낮은 가격에 전세 물건을 고를 수 있다는 점을 명심하기 바란다.
셋째, 근저당등기가 있는 경우 말소등기 또는 감액등기를 하는 것이 안전하다.
일반적으로 주택에 선순위 대출금액과 전세금을 합한 금액이 주택 매매가격의 70%를 넘지 않아야 전세금이 안전하게 보호될 가능성이 높다. 이는 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 감정가의 70% 이상 낙찰될 것을 감안해 둔 기준일 뿐 절대적이지는 않다. 현재 경매시장의 낙찰가율을 감안한다면 지역에 따라 80%선 까지도 괜찮아 보이지만, 주택이 경매로 넘어가는 시점이 현재와 다른 분위기라면 상황은 달라지기 때문에 70%선을 기본으로 생각하는 것이 안전하다.
선순위 대출이 있을 경우 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가의 70%가 넘는다면 선순위대출을 갚아 근저당등기를 말소하거나 70% 이내로 맞춰 선순위 대출의 일부를 변제하고 감액등기를 하는 것이 안전하다. 간혹 전세물량이 귀하다는 이유로 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가와 비슷한 수준으로 계약을 하는 경우가 있는데 이는 전세세입자가 그 만큼 리스크를 안고 가는 것이기 때문에 주의를 요한다. 이러한 주택은 깡통전세가 될 가능성이 높으니 가급적 피하는게 좋다.
넷째, 전세금이 월세 보증금과 같거나 비슷하다면 피하는 것이 좋다.
근저당이나 가압류와 같은 채권금액이 많아 임대를 놓지 못하는 집주인이 주택임대차보호법의 최우선변제권을 악용해 월세 보증금정도의 금액으로 전세를 놓는 경우가 있다. 전세금에 부담이 없다는 이유로 많은 서민들이 전세계약을 하고 있는데 최근 판결들을 보면 임차인이 전세금반환청구소송에서 패소하는 사례가 잇따르고 있다. 주택임대차보호법이 서민의 주거생활 안정을 위해 서민을 두텁게 보호하자는 취지이지 이를 악용하는 임차인까지 폭 넓게 법이 포용하는 것은 아니라는 취지로 해석된다. 이와 관련된 소송이 증가하고 있고 경우에 따라서는 임차인이 자신의 전 재산과도 같은 목돈을 허무하게 잃을 수도 있으니 주의해야 한다.
저금리로 인해 임대인들이 전세를 월세로 전환하는 속도가 가속화 되고 있고, 서울 재건축 이주 수요로 인해 수도권 전세가는 올 하반기에도 지속적으로 상승할 것으로 보인다. 우리는 갖고 싶은 물건에 대해서는 인터넷으로 여러번 가격비교도 해보고 후기도 찾아보고 심지어 매장에 가서 눈으로 직접보고와서 신중히 고민을 거듭하고 구매한다. 반면 작게는 수천만원에서 많게는 수억원이 드는 부동산 계약과 관련해서는 한두사람의 부동산 중개인 말만 듣거나, 충분히 신중하게 알아보지 않고 계약을 하는 경우가 다반사다.
자신의 재산 중 큰 비중이 들어가는 부동산 계약이니 만큼 사전에 충분한 시간을 준비하고 알아보는 습관을 갖는 것이 본인의 소중한 자산을 지키는 것은 물론 재테크의 첫걸음이라 생각한다.
▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
오은석대표
- 북극성 대표(http://cafe.daum.net/PolarisAuction)
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널
[주요저서] 월급쟁이를 위한 부동산경매
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