부동산 투자를 오랜 기간동안 하다보니 주변에 부동산 투자로 크게 성공한 사람들과 실패한 사람들을 만나 볼 기회가 많이 있었던것 같다.
이번 칼럼에서는 그 두부류 중 부동산 투자로 실패했던 사람들에게 이야기 해보려고 한다. 부동산 투자로 실패한 사람들이 종종 내게 와서 상담을 하는 경우가 있는데 오랜기간 동안 많은 사람들과 상담을 하다보니 그들에게는 몇 가지 특징이 있다는 것을 알 게 되었다. 그 특징들을 정리해 보니 다음과 같았다.
첫째, 충분한 현장답사나 지역에 대한 사전 공부 없이 주변 사람들의 조언만 듣고 거래하거나 지인의 추천으로 묻지마 투자를 한다.
둘째, 거주 기간이 길다고 해서 그 지역의 시세나 분위기, 부동산 흐름 등을 모두 꿰뚫고 있는 것이 아닌데도 본인이 오랫동안 살았던 지역은 본인이 가장 잘 안다고 착각을 한다.
부동산을 거주의 공간으로 살아온 것과 투자의 대상으로 꾸준히 모니터링 하는 것은 엄연히 다르다. 가끔 퇴근길에 부동산에 들려서 “저희 아파트 현재 시세가 얼마에요?” 물어보는 것은 단순한 정보 수집일 뿐 그 지역의 부동산 흐름을 파악하고 있다고 말할 수 없다.
필자가 그들에게 “부동산 투자를 하는데 가장 중요하게 생각하는 요소가 무엇인가요?” 라고 질문하면,
“입지, 학군, 교통, 편의시설 등 외적요소와 로얄동, 로얄층, 남향, 구조 등 내적요소를 모두 잘 갖춘 곳이요” 답변한다.
“그럼 그런 요소를 모두 충족하고 있는 지역은 어디인가요?” 라고 질문하면,
“강남구, 서초구, 송파구 등 일명 강남 3구요” 라고 답변한다.
마지막으로 “그럼 강남 3구를 투자하면 항상 손실 업이 수익만 얻을 수 있나요?”라고 물으면
“.........”
아무런 반응이 없다.
왜 그런 반응이 나오는 것일까? 아마 명확히 설명할 수는 없지만, 뭔가 빠뜨린것 같은 느낌이 들어서 일 것이다. 그것이 무엇일까?
우리가 부동산 투자를 하면서 쉽게 간과하는 것이 있다. 투자지역보다 더 중요한 그것, 그것은 바로 ‘투자 타이밍’이다.
투자 타이밍은 부동산 투자 수익을 결정하는 너무나 중요한 요소 인데, 실제 나에게 질문하는 사람들 중 열이면 여덟, 아홉은 어느 지역에 투자해야하는지를 묻지, 언제 사고 언제 팔아야 하는지에 대해서는 질문하지 않는다.
만약 당신이 2011년 6월에 이 아파트를 투자해서 2013년 6월에 매도를 했다면 약 1억 5천만원 가량의 손실이 났을 것이다. 반면 2013년 6월에 매수를 하고 2015년 6월에 매도를 했다면 계산 편의상 세전으로 보더라도 약 2억원의 수익을 얻었을 것이고, 2014년 6월에 매수를 하고 2016년 6월에 매도를 했다면 약 2억 3천만원 의 수익을 얻었을 것이다.
부동산 투자 수익을 결정하는 가장 중요한 요소 중에 하나가 바로 어느 시점에 매수해 어느 시점에 매도하느냐!! 즉 부동산 매수&매도 타이밍이다.
동일한 입지와 학군, 교통, 편의시설, 층과 향 그리고 구조를 가진 아파트이지만 누군가는 그 아파트를 매매해 손실을 얻고 누군가는 그 아파트를 매매해 수익을 얻는 결과를 초래했다.
부동산 투자에 있어 부동산 타이밍을 모르고 하는 투자는 백전백패이다.
그리고 그 부동산 타이밍을 공부하지 않고 묻지마 투자를 하는 것 역시 좋은 결과가 나올리 없다.
현재 시점에서 위 부동산은 승승장구를 하고 있다. 그렇다면 지금이라도 이런 부동산을 사야 하는 것일까?
부동산 타이밍에 대해서 공부하지 않는 사람들은 상승이 한창 진행되어 시장 분위기가 뜨거울때 매수해 항상 꼭지를 잡는다.
부동산 투자를 하여 수익을 얻으려면 상승장이 이어지고 그 폭이 클 때에는 매도 타이밍을 준비해야 하고 하락장이 이어져 바닥을 보이면서 꿈틀거리고 있을 때에는 매수 타이밍을 준비해야 ‘수익’을 얻을 수 있다.
다른 사람이 매수해 수익을 보고 있고, 그 폭이 크면 클수록 매입을 하면 안되는데 사람의 심리가 꼭 따라가게 만든다. 매수심리를 제어할 수 있는 힘은 꾸준한 공부와 경험 밖에 없다.
작은 돈을 움직일 때에는 자신이 잘 안다는 이유로 꼼꼼하게 체크를 하는 반면 큰돈을 움직일 때에는 잘 모른다는 이유로 주변사람들의 말만 믿고 따라하다 낭패를 보는 경우가 허다하다. 비극의 주인공이 내가 되지 않기 위해서 하루에 30분이라도 부동산에 대해서 공부하는 습관을 갖도록 노력해야 한다.
만약 당신이 부동산에 대해 정말 아무것도 모르는 왕 초보라면 이제 상승곡선을 타기 시작하는 지역의 물건을 보는 것부터 시작하자.
그리고 앞으로도 꾸준히 상승곡선을 탈 수 있는 지역인지 현장답사를 통해 하나씩 공부하면서 확신이 들 때 과감히 투자를 하는 것이 좋다.
다른 사람들의 만말 믿고 투자하는 것보다 자신의 발품과 손품으로 리스크를 최소화하고 안정적인 수익을 얻길 바란다.
오은석대표
- 북극성 대표(http://cafe.daum.net/PolarisAuction)
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널
[주요저서] 월급쟁이를 위한 부동산경매
▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
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