리모델링 뭐가 문제인가?
아파트 리모델링 사업은 완전철거를 한 후 새롭게 건축하는 재건축사업과는 달리 15년 이상 된 아파트를 대상으로 아파트 골조를 그대로 두고 공사를 하기 때문에 빠른 속도를 기대할 수 있고, 수평증축 개념으로 용적률을 최대 40%(전용면적 85㎡ 이하는 30%)까지 늘릴 수 있지만 재건축처럼 다량의 일반분양물량을 통한 조합의 수익확보가 어렵기 때문에 기대처럼 활발하지는 않아서 정부는 2014년 4월 25일부터 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 세대 수도 최대 15%까지 늘릴 수 있도록 하였지만 여전히 지지부진하다.
최근 수직증축이 가능한 안전등급 유지 범위 내에서 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하도록 하였다가 유보하면서 갈팡질팡 정책이라는 비판까지 받고 있다.
아파트 리모델링 사업 무엇이 문제일까?
내력벽 일부 철거 논란은 신뢰성을 잃은 정부정책에 대한 비판이지 리모델링 사업에는 큰 영향을 주지 않는다.
리모델링 사업은 재건축처럼 일반분양으로 발생하는 수익으로 조합원 부담을 줄여줄 수 없기 때문에 추가분담금 부담이 크고, 골조를 그대로 유지하기 때문에 재건축 아파트와 달라 기존 내부구조를 그대로 따라가야 하며 기술적으로 지하주차장을 만들 수는 있지만 재건축처럼 완전한 새 아파트 단지로 거듭나기에는 현실적인 한계가 존재한다.
상황이 이러다 보니 처음에는 재건축보다 진행속도가 빠르고 재건축과 같은 투자수익을 기대했다가 막상 추진위 구성되고 추가분담금 등 현실이 되면 예상보다 높은 공사비부담과 공사기간 동안 이주를 해야 하는 부담감 등 현실의 벽에 부딪히면서 반대가 늘어나고 결국 흐지부지 되는 경우가 많다.
분당, 평촌, 일산신도시 등 재건축까지는 아직 많은 시간이 남아있고 노후화 문제가 있는 1기신도시와 노원 상계, 강서 가양 등 서울 수도권에서 36개 단지 만6000여 가구가 리모델링 대상인데 잘 될 것 같다가도 제대로 진행되지 않은 이유가 여기에 있다.
리모델링보다 사업성 확보가 더 유리한 재건축아파트도 허용연한이 넘었음에도 본격 진행을 못하는 아파트들이 많은데 하물며 리모델링이 빨리 진행되는 것은 쉽지 않은 일이기에 지나친 기대감을 가지고 투자하는 것은 주의가 필요하다.
리모델링 사업 돌파구는?
노후된 아파트를 정비할 필요는 있지만 이미 재건축사업에 길들여진 아파트 주민들의 눈높이를 충족시키려면 현재의 이런 대책만으로는 리모델링 사업을 활성화 시키기는 어렵다.
조합원들의 수익성이 확보될 만큼 더 파격적인 지원대책이 나와서 리모델링이 활성화가 되면 이주수요 급증에 따른 주변지역 전세가격 급등이 될 것이며, 투기세력들이 몰리면서 대상아파트뿐만 아니라 주변지역 아파트가격까지 상승하게 되는데 리모델링 대상아파트가 많아서 그 파급효과는 재건축과는 비교가 안 될 정도로 클 것이다.
과연 정부는 이런 리모델링 사업 활성화에 대한 부작용까지 생각을 하고 있는지 아니면 애당초 리모델링을 활성화 시킬 의지가 별로 없었는지 묻고 싶다.
활성화를 시키고 싶으면 그에 따른 이주와 가격상승 부작용을 고려한 투기세력 차단과 이주수요 분산을 할 수 있는 내용이 포함된 강력한 대책이 나와주어야 할 것이고, 활성화 시킬 의지가 없다면 괜한 리모델링 기대감을 가지게 하지 말고 차라리 노후화와 주차장 문제를 개선할 수 있도록 아파트 실내 인테리어와 외관, 주차장, 조경 등 부분공사를 민관 합동으로 할 수 있도록 하는 것이 더 효과적일 수 있을 것이다.
한국부동산신문 칼럼니스트 김인만소장
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