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국토부 “전매제한 강화, 시장 뒤흔드는 극약처방”
등록날짜 [ 2016년08월22일 09시36분 ]
금융감독 당국이 늘어나는 가계대출을 줄이기 위한 대책의 일환으로 은행권에 주택담보대출 증가 속도 조절을 주문했다
.
한국은행이 금융위원회에 가계부채 책임을 떠넘기더니 이번엔 금융위가 국토부에 책임을 묻는 형국이다
.
정부가 가계부채 관리대책을 내놨지만 저금리 기조가 심화하면서 최근 주택담보대출이 심상치 않게 늘고 있기 때문이다
.
가계부채 급증에 대한 우려의 목소리는 끊이지 않고 언론에 보도되는 이슈 중 하나다
.
그 때마다 금융당국은
‘
선제적 대응
’
이라는 명분 하에 관리가 필요한 분야에 긴급 대책들을 내놨다
.
하지만 시중에 풀린 돈은 규제가 없는 곳을 찾아 흘러갔다
.
은행권 주택담보대출
(
이하 주담대
)
을 규제하면
2
금융권 주담대로
,
주담대를 규제하면 비주담대 대출로 가는 식이다
.
이에 금감원은 일부 재건축 시장이 과열 양상을 보이고 집단대출 증가세가 이어지면서
6
월부터 주택담보대출 증가세가 큰 주요 시중은행을 상대로 현장점검을 벌여왔다
.
금감원은 다른 주요 은행들을 상대로도 서면 조사를 벌여 신규 집단대출과 관련해 리스크 관리 등을 제대로 했는지 등을 점검해왔다
.
점검 결과 일부 은행의 경우 대출 증가세가 다소 과도한 측면이 있었던 것으로 금감원은 판단했다
.
금감원은 또 일부 은행이 중도금 대출 때 대출자의 소득증빙 자료를 제대로 제출받지 않고 있다는 사실을 적발하고 전 은행권에 철저한 소득자료 확보를 지시했다
.
은행은 가계대출을 할 때 소득심사 여부와 무관하게 항상 차주의 소득자료를 확보해야 하는데 중도금대출은 별도의 소득심사를 안 한다는 이유로 증빙서류 요청을 게을리 했던 것이다
.
하지만 상반기에 이어 하반기 주택시장에서도 분양물량이 대거 대기하고 있어 신규 주택담보대출이 늘어날 수밖에 없을 것이란 분석이 나온다
.
건설업계에 따르면 올해
3
분기에만 전국에서
10
만
6000
가구
(
임대 제외
)
가 신규 분양될 전망이다
.
역대 최고치를 기록한 작년
3
분기에 못지않은 수준이다
.
송인호 한국개발연구원
(KDI)
연구위원은
“
최근 가계부채 증가세의
70%
가량은 은행권 주택담보대출이
,
그중 절반은 집단대출이 주도하고 있다
”
며
“
결국 중도금대출 때 개인의 상환능력을 심사해 대출 증가세를 억제하는 것만이 해결방안이 될 것
”
이라고 말했다
.
반면 국토부 관계자는
“
지난해부터 분양
(
공급
)
이 몰리면서 가계대출 총량이 크게 늘었다는 사실은 부인할 수 없다
”
며
“
전매제한 강화는 시장을 뒤흔드는 극약처방으로 적절치 않다
”
고 말했다
.
이어
“
전매제한 기간을 늘릴 경우 그나마 괜찮은 분양시장마저 주춤하게 되면서 겨우 살아난 주택
·
건설 경기가 위출될 수 있어 우려된다
”
며
“
이는 단순히 가계부채 문제로 접근할 사안이 아니다
”
고 지적했다
.
◆
‘
전매제한
’
강화 논란
가계부채 증가와 주택시장이 상관관계 속에 함께 언급되기 시작한 것은 지난해부터 불붙기 시작한
‘
집단대출
’
때문이다
.
집단대출이란 금융기관이 건설사와 함께 수분양자
(
분양받은 입주자
)
의 아파트를 담보로 잡는 조건으로 개별 신용심사 없이 아파트 중도금을 일괄적으로 승인해주는 제도를 일컫는다
.
보통 주택분양을 앞둔 건설사가 은행과 함께 모든 입주자를 상대로 해주고 있다
.
은행 입장에서 이러한 집단대출은 한꺼번에 대규모 대출이 가능해 수익성이 좋다
.
개별 차주가 돈을 못 갚아도 주택도시보증공사가 보증하는 만큼 대출심사 부담도 없다
.
한마디로 빌려주는 측에선 손해 볼 가능성이 극히 낮고 수익 내기는 좋은 구조
,
빌리는 측에선 깐깐한 절차 없이 수 억원 대의 거액 대출이 가능한 금융상품이다
.
2014
년 하반기부터 금리가 낮아지면서 풀린 돈은 부동산시장으로 흘러갔다
.
주택 분양 물량 증가와 재건축 활성화가 기름을 부었다
.
저금리에다 부동산시장까지 좋아지자 집단대출은 급증세를 나타냈다
.
한국은행에 따르면 은행의 집단대출은 지난해 하반기 이후 큰 폭으로 증가했다
. 2012
년
103
조
9000
억원이었던 은행권 집단대출 잔액은 지난해
110
조
3000
억원으로 늘었다
.
증가폭은 더 가파르다
.
올해
1
분기 집단대출 잔액은 벌써
115
조
5000
억원을 기록했다
.
같은 기간 은행권 주택담보대출은
9
조
7000
억원 늘었는데 이중 절반 이상인
5
조
2000
억원이 집단대출이었다
.
금융당국이 지난
7
월
9
억원 이상 재건축 주택에 대한 집단대출을 막은 것도 시장이 심상치 않다는 판단에서다
.
물론 집단대출 자체를 잘못된 것으로 몰아붙일 수는 없다
.
국내 주택건설시장의 특징인
‘
선분양 제도
’
를 뒷받침하는 게 집단대출이기 때문이다
.
건설사가 집을 짓고 나중에 집을 파는 구조가 아니라 건설사가 투자자를 모은 뒤 그 자금으로 집을 짓는 방식에선 집단대출이 불가피하다
.
문제는 집단대출이 실수요자와 투자자를 구분하지 않는다는 점이다
.
저금리 시대에 투자 이익을 보기 위해 분양시장에 뛰어드는 사람들을 규제하기는 쉽지 않다
.
이들의 진입을 막으면 자칫 주택경기를 죽일 수 있다
.
빈대 잡으려다 초가삼간 태울 수 있다는 얘기다
.
하지만 과도한 집단대출 증가는 그 자체로 거품을 잉태한다는 점에서 걱정을 키운다
.
집단대출이 가계부채를 늘릴 뿐만 아니라 대출의 힘으로 부동산 거품을 일으킨다
.
송인호 한국개발연구원
(KDI)
연구위원은
“
집단대출은 부동산시장
,
특히 실거주자도 아닌 투자 목적의 주택시장으로 막대한 자금이 흘러 들어가도록 하고 있다
”
며
“
주택시장에 투자 목적으로 쓰이는 대출 자금은 부동산 거품을 부추길 수밖에 없다
”
고 말했다
.
실제로 분양권은 입주 때까지 평균
2
회 이상 거래된다
.
초기에 집단대출을 받은 사람은 원리금 상환을 걱정하기보다 분양권에 프리미엄이 붙어 수익을 창출할 수 있는지에 더 관심을 갖는다
.
프리미엄과 이에 따른 집값 상승분은 마지막에 분양권을 넘겨 받은 실입주자가 부담한다
.
경기가 좋고 집값이 받쳐준다면 문제될 게 없지만 반대의 경우 직격탄을 맞게 된다
.
게다가
‘
주택 공급 과잉
’
까지 우려되는 시점이다
.
국토교통부에 따르면 지난해 국내 주택수요는 연
35
만호로 파악되는 반면 실제 공급량은 연
46
만호로 조사됐다
.
연간
11
만호가 더 공급됐다는 얘기다
.
올해는 더하다
.
건설사들이 공급 물량을 조절하기로 했지만 올 상반기 물량은 지난해 수준과 같다
.
하반기에는 공급량이 지난해보다 오히려 더 많을 것으로 예상된다
.
KDI
의 송 연구위원은
“
지금 가계대출은 집단대출로 인한
‘
급체
’
로 진단된다
”
며
“
이 부분을 해결하면 급체로 끝나겠지만 지지부진할 경우 큰 홍역을 치를 수밖에 없다
”
고 말했다
.
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문윤홍 대기자
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