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금융감독 당국이 늘어나는 가계대출을 줄이기 위한 대책의 일환으로 은행권에 주택담보대출 증가 속도 조절을 주문했다. 한국은행이 금융위원회에 가계부채 책임을 떠넘기더니 이번엔 금융위가 국토부에 책임을 묻는 형국이다. 정부가 가계부채 관리대책을 내놨지만 저금리 기조가 심화하면서 최근 주택담보대출이 심상치 않게 늘고 있기 때문이다.
가계부채 급증에 대한 우려의 목소리는 끊이지 않고 언론에 보도되는 이슈 중 하나다. 그 때마다 금융당국은 ‘선제적 대응’이라는 명분 하에 관리가 필요한 분야에 긴급 대책들을 내놨다.하지만 시중에 풀린 돈은 규제가 없는 곳을 찾아 흘러갔다. 은행권 주택담보대출(이하 주담대)을 규제하면 2금융권 주담대로, 주담대를 규제하면 비주담대 대출로 가는 식이다.
이에 금감원은 일부 재건축 시장이 과열 양상을 보이고 집단대출 증가세가 이어지면서 6월부터 주택담보대출 증가세가 큰 주요 시중은행을 상대로 현장점검을 벌여왔다. 금감원은 다른 주요 은행들을 상대로도 서면 조사를 벌여 신규 집단대출과 관련해 리스크 관리 등을 제대로 했는지 등을 점검해왔다.
점검 결과 일부 은행의 경우 대출 증가세가 다소 과도한 측면이 있었던 것으로 금감원은 판단했다. 금감원은 또 일부 은행이 중도금 대출 때 대출자의 소득증빙 자료를 제대로 제출받지 않고 있다는 사실을 적발하고 전 은행권에 철저한 소득자료 확보를 지시했다. 은행은 가계대출을 할 때 소득심사 여부와 무관하게 항상 차주의 소득자료를 확보해야 하는데 중도금대출은 별도의 소득심사를 안 한다는 이유로 증빙서류 요청을 게을리 했던 것이다.
하지만 상반기에 이어 하반기 주택시장에서도 분양물량이 대거 대기하고 있어 신규 주택담보대출이 늘어날 수밖에 없을 것이란 분석이 나온다. 건설업계에 따르면 올해 3분기에만 전국에서 10만6000가구(임대 제외)가 신규 분양될 전망이다. 역대 최고치를 기록한 작년 3분기에 못지않은 수준이다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “최근 가계부채 증가세의 70%가량은 은행권 주택담보대출이, 그중 절반은 집단대출이 주도하고 있다”며 “결국 중도금대출 때 개인의 상환능력을 심사해 대출 증가세를 억제하는 것만이 해결방안이 될 것”이라고 말했다.
반면 국토부 관계자는 “지난해부터 분양(공급)이 몰리면서 가계대출 총량이 크게 늘었다는 사실은 부인할 수 없다”며 “전매제한 강화는 시장을 뒤흔드는 극약처방으로 적절치 않다”고 말했다. 이어 “전매제한 기간을 늘릴 경우 그나마 괜찮은 분양시장마저 주춤하게 되면서 겨우 살아난 주택·건설 경기가 위출될 수 있어 우려된다”며 “이는 단순히 가계부채 문제로 접근할 사안이 아니다”고 지적했다.
◆‘전매제한’ 강화 논란
가계부채 증가와 주택시장이 상관관계 속에 함께 언급되기 시작한 것은 지난해부터 불붙기 시작한 ‘집단대출’ 때문이다. 집단대출이란 금융기관이 건설사와 함께 수분양자(분양받은 입주자)의 아파트를 담보로 잡는 조건으로 개별 신용심사 없이 아파트 중도금을 일괄적으로 승인해주는 제도를 일컫는다. 보통 주택분양을 앞둔 건설사가 은행과 함께 모든 입주자를 상대로 해주고 있다.
은행 입장에서 이러한 집단대출은 한꺼번에 대규모 대출이 가능해 수익성이 좋다. 개별 차주가 돈을 못 갚아도 주택도시보증공사가 보증하는 만큼 대출심사 부담도 없다. 한마디로 빌려주는 측에선 손해 볼 가능성이 극히 낮고 수익 내기는 좋은 구조, 빌리는 측에선 깐깐한 절차 없이 수 억원 대의 거액 대출이 가능한 금융상품이다.
2014년 하반기부터 금리가 낮아지면서 풀린 돈은 부동산시장으로 흘러갔다. 주택 분양 물량 증가와 재건축 활성화가 기름을 부었다. 저금리에다 부동산시장까지 좋아지자 집단대출은 급증세를 나타냈다.
한국은행에 따르면 은행의 집단대출은 지난해 하반기 이후 큰 폭으로 증가했다. 2012년 103조9000억원이었던 은행권 집단대출 잔액은 지난해 110조3000억원으로 늘었다. 증가폭은 더 가파르다. 올해 1분기 집단대출 잔액은 벌써 115조5000억원을 기록했다. 같은 기간 은행권 주택담보대출은 9조7000억원 늘었는데 이중 절반 이상인 5조2000억원이 집단대출이었다. 금융당국이 지난 7월 9억원 이상 재건축 주택에 대한 집단대출을 막은 것도 시장이 심상치 않다는 판단에서다.
물론 집단대출 자체를 잘못된 것으로 몰아붙일 수는 없다. 국내 주택건설시장의 특징인 ‘선분양 제도’를 뒷받침하는 게 집단대출이기 때문이다. 건설사가 집을 짓고 나중에 집을 파는 구조가 아니라 건설사가 투자자를 모은 뒤 그 자금으로 집을 짓는 방식에선 집단대출이 불가피하다. 문제는 집단대출이 실수요자와 투자자를 구분하지 않는다는 점이다. 저금리 시대에 투자 이익을 보기 위해 분양시장에 뛰어드는 사람들을 규제하기는 쉽지 않다. 이들의 진입을 막으면 자칫 주택경기를 죽일 수 있다. 빈대 잡으려다 초가삼간 태울 수 있다는 얘기다.
하지만 과도한 집단대출 증가는 그 자체로 거품을 잉태한다는 점에서 걱정을 키운다. 집단대출이 가계부채를 늘릴 뿐만 아니라 대출의 힘으로 부동산 거품을 일으킨다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “집단대출은 부동산시장, 특히 실거주자도 아닌 투자 목적의 주택시장으로 막대한 자금이 흘러 들어가도록 하고 있다”며 “주택시장에 투자 목적으로 쓰이는 대출 자금은 부동산 거품을 부추길 수밖에 없다”고 말했다.
실제로 분양권은 입주 때까지 평균 2회 이상 거래된다. 초기에 집단대출을 받은 사람은 원리금 상환을 걱정하기보다 분양권에 프리미엄이 붙어 수익을 창출할 수 있는지에 더 관심을 갖는다. 프리미엄과 이에 따른 집값 상승분은 마지막에 분양권을 넘겨 받은 실입주자가 부담한다. 경기가 좋고 집값이 받쳐준다면 문제될 게 없지만 반대의 경우 직격탄을 맞게 된다.
게다가 ‘주택 공급 과잉’까지 우려되는 시점이다. 국토교통부에 따르면 지난해 국내 주택수요는 연 35만호로 파악되는 반면 실제 공급량은 연 46만호로 조사됐다. 연간 11만호가 더 공급됐다는 얘기다. 올해는 더하다. 건설사들이 공급 물량을 조절하기로 했지만 올 상반기 물량은 지난해 수준과 같다. 하반기에는 공급량이 지난해보다 오히려 더 많을 것으로 예상된다. KDI의 송 연구위원은 “지금 가계대출은 집단대출로 인한 ‘급체’로 진단된다”며 “이 부분을 해결하면 급체로 끝나겠지만 지지부진할 경우 큰 홍역을 치를 수밖에 없다”고 말했다. |
