치솟는 월세에 너도나도 월세투자 ‘주의’

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월세 수익률, 예금이자의 3~4배

등록날짜 [ 2016년08월23일 09시43분 ]

경기 부진에 1%대 저금리 여파로 부동산시장이 때 아닌 활기를 띄고 있다. 특히 안정적인 수익을 보장하던 은행 이자수익을 기대할 수 없게 되자 주택이나 상가를 임대해 월세를 받는 투자자가 많아졌다. 특히 주택시장에서 전세의 월세화가 빨라지며 평범한 직장인도 월세수익으로 노후준비를 하려는 움직임이 눈에 띈다. 하지만 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 기대만큼 월세수익이 나지 않을 수 있고 공실이 발생하면 대출이자를 고스란히 자기 돈으로 내야 하기 때문이다. 또 경우에 따라선 세금부담도 크다. 월세투자의 현주소와 주의사항에 대해 살펴본다.

#. 인천시 연수구 선학동에 거주하는 김 모(40) 씨는 최근 시흥 배곧 신도시에 들어서는 임대아파트 분양을 고려하고 있다. 매달 나가는 월세가 부담스럽고 새 아파트를 사기엔 목돈이 충분치 않아서다. 그는 “직장이 가까운 지역 가운데 배곧신도시를 알아보던 중 동호수를 지정할 수 있는 임대아파트가 마음에 들었다”며 “향후 분양전환이 가능해 미래설계를 여유롭게 할 수 있을 것”이라고 말했다.

김 씨처럼 월세 임대수익을 하나의 제태크 수단으로 생각하며 투자하려는 사람들이 크게 늘고 있다. 올해 상반기 국토교통부 조사 결과, 주택임차거래의 월세비중이 46%를 기록했다. 올해 1월부터 7월까지 전국 아파트 월세 비중은 40.5%로 지난해 같은 기간보다 3.1%포인트 증가해 처음으로 40%대를 넘어섰다. 더욱이 다세대와 다가구는 월세비중이 50.5%를 기록해 절반을 뛰어넘었다. 그만큼 월세를 받을 수 있는 주택의 투자수요도 증가했다.

특히 경기지역 월세는 100만원 시대가 눈앞이다. 부동산114에 따르면 상반기 경기지역 아파트 가구당 평균 월세는 85만원으로, 2년 전 같은 기간 월세 81만원보다 5% 상승했다. 국토부 실거래가 자료를 살펴보면 상반기 경기지역 아파트 월세 거래 건수는 총 2만5822건으로, 이 중 100만원 이상 월세 거래 건수는 2072건으로 전체의 8.02%를 차지했다. 지난 2013년부터 8~9%대 비율을 꾸준히 유지하고 있다.

◆부동산 월세수익률, 예금이자의 3~4배
월세투자로 가장 인기를 모으는 것은 오피스텔이나 원룸 등 소형 공동주택이다. 비교적 적은 금액으로 매입할 수 있고 최근에는 1~2인 가구가 늘면서 소형 공동주택의 공급이 활발하기 때문이다. 부동산리서치기업 부동산114에 따르면 지난 5월 서울 오피스텔의 3.3㎡당 매매가격은 평균 1000만원을 기록해 관련 통계를 집계한 2002년 이후 가장 높았다. 지난 10년 새 상승률이 35%에 이른다. 기준금리가 역대 최저수준인 1.25%까지 내려가자 월세를 받으려는 투자수요가 가격을 올린 것이다.

하지만 월세투자가 반드시 성공하는 것은 아니다. 무엇보다 매매가격이 높으면 임대수익률이 상대적으로 떨어진다. KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔의 연간 임대수익률은 2014년 11월 5.62%에서 지난달 5.33%로 낮아졌다. 2010년 이후 서울 오피스텔은 연간 1만호 이상 분양되며 과잉공급 논란이 일었다. 특히 강남이나 광화문 등은 오피스텔 과잉공급으로 공실이 발생해 투자자들이 손실을 입거나 월세를 낮추는 일이 비일비재하다.

아파트의 경우 지역별 차이가 두드러진다. 지난해 KB국민은행이 전국 아파트 중 순수월세인 499만4635가구를 조사한 결과 임대수익률은 4.04%였다. 지역별로는 집값이 비싼 수도권(연 3.85%)보다 지방(4.5%)의 수익률이 더 높았다. 수도권은 경기(4.07%), 인천(3.98%), 서울(3.41%) 순이다. 서울은 종로구(4.02%), 중랑구(3.91%), 서대문구(3.81%) 등 강북의 수익률이 높은 반면 서초구(2.94%), 송파구(2.85%), 강남구(2.76%) 등 강남3구의 수익률이 낮았다. 지방의 경우 광주가 4.94%로 가장 낮고 전남(5.69%), 강원(5.68%), 전북(5.45%), 충북(5.13%), 충남(5.1%) 등은 5%를 넘었다. 부동산시장 관계자는 “월세수익률이 하락세여도 기준금리가 연 1.25%인 점을 고려하면 수익률이 3~4배 이상 높다”며 “그러나 대출규모가 클 경우 원리금 부담이 심하고 특히 공실이 발생했을 땐 예상치 못한 손실이 생길 수 있다”고 지적했다.

◆임대아파트·뉴스테이도 인기
월세에 부담을 느끼지만, 매매를 망설이는 수요자들은 임대아파트나 뉴스테이로 눈을 돌린다. 임대아파트는 초기분양가가 낮고 감정평가를 통해 분양전환이 가능하다. 뉴스테이는 8년 동안 임대기간이 보장되고 임대료 상승률이 연 5%로 제한돼 안정적인 생활이 가능하다. 모두 민간 건설사가 공급해 경쟁력을 갖춘 서비스와 질 높은 주거환경이 장점이다. 최근엔 주택형이 다양해지면서 임대료 선택폭도 늘었다.

업계 한 관계자는 “서울의 전세난에 떠밀린 수요자들이 경기지역으로 터를 옮겼지만, 월세 급등으로 임대료 부담이 만만치 않은 편”이라며 “임대아파트나 뉴스테이들이 수요자 부담을 줄이려 임대료 테이블을 세분화하거나 다양한 서비스로 경쟁력을 확보하는 이유”라고 말했다. 이어 “전셋값 상승으로 반전세가 많아지고 월세도 증가세에 있다”며 “계약갱신에 압박을 느끼거나 목돈이 없는 수요자들은 임대기간이 보장되고 가격부담이 적은 임대아파트나 뉴스테이에 눈을 돌릴 수 밖에 없다”고 덧붙였다.

◆세법 개정 따라 세금부담 늘 수 있어
최근 정부는 연간 임대소득 2000만원 이하인 집주인에게 종합소득세 비과세혜택을 주는 내용의 세법개정안을 발표했다. 소득세의 형평에 어긋난다는 비판에도 불구하고 비과세혜택을 주는 것은 월세소득자가 고소득층이 아닐 수 있고 월세가 노후대비용인 경우가 많아서다.

부동산시장 관계자는 “연간 2000만원이면 한달 평균 166만원으로 사실상 고소득이라고 보기 어렵다”며 “월세에만 의존해 생활하는 사람에게 소득세를 부과할 땐 세금부담이 클 수 있다”고 말했다.

또 주거용 오피스텔이나 원룸을 임대하면 1가구 다주택자 신분이 된다. 현행법상 1가구 1주택자는 집을 팔았을 때 매매차익에 대해 양도소득세를 면제해주지만 다주택자는 혜택이 없다. 이 관계자는 “월세투자를 하려면 양도차익보다는 임대수익에 비중을 둬야 한다”고 조언했다. 그는 “저성장 시기에는 집값 상승을 통해 수익을 기대하기 어렵다”며 “월세투자는 연 4∼5%의 수익률만 나도 고수익”이라고 말했다.

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안종호 기자

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