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이찬우 기획재정부 차관보가 8월 25일 정부서울청사 별관에서 가계 현황 및 관리방향과 관련하여 관계부처와 합동으로 브리핑을 하고 있다.
정부가 가계부채 증가를 막기 위해 부동산 거래관리에 직접 나섰다. 가계부채 대책에 주택 공급시장 관리 수단이 담긴 것은 처음이라 이번 방안이 주택시장에 미칠 파급효과에 대한 의견 또한 분분하다.
8월 25일 정부서울청사 별관에서 열린 ‘가계부채 관리 방안’ 합동 브리핑에서 이찬우 기획재정부 차관보가 밝힌 대책의 핵심은 주택시장의 공급 물량을 규제해 가계부채의 증가 속도를 늦추겠다는 것이다. 금융 규제로는 가계부채 증가세를 잡지 못 한다고 판단되자 아예 주택 공급물량을 조절하는 쪽으로 정책방향을 선회한 것이다.
이찬우 차관보는 “이번 종합대책은 가계부채 대책으로는 처음으로 주택공급관리를 포함했다”며 “금융대책만으로는 해결하기 어려운 가계부채 문제를 주택시장 측면에서도 균형 있게 접근함으로써 근본적인 대응방안을 마련한 것”이라고 설명했다. 이어 “선분양제도라는 특성을 고려해 그동안 상환능력심사 규제를 받아오지 않은 집단대출 관리 강화를 위한 다양한 조치를 포함했다”고 강조했다.
◆가계부채 1257조 사상 최대
가계부채가 주택담보대출을 중심으로 급증세를 보이자 정부는 올해 2월 수도권에서 시작해 5월부터는 전국 시중은행의 주택담보대출 심사를 강화했다. 그러나 여신심사 가이드라인 적용 대상에서 제외된 아파트 중도금 대출(집단대출)이 폭발적으로 증가하면서 주택담보대출 증가세는 수그러들지 않았다.
올해 6월 말 현재 가계부채는 1257조3000억원으로 작년 말보다 54조2000억원 증가한 사상 최고치다. 상반기 주택담보대출 증가액 23조6000억원 중 집단대출(11조6000억원)이 차지하는 비중은 49.2%에 달했다. 작년 말 비중은 12.4%였다. 아파트 분양시장이 호조를 보이며 신규 분양물량이 쏟아지자 집단대출이 급증한 것이다.
지난해 아파트 공급 물량은 51만6000가구로 사상 최대였다. 올해도 상반기 20만6000호 등 연간 45만가구 정도가 공급될 것으로 예상되는 상황에서 집단대출은 누적 분양물량에 따라 계속해서 늘어날 전망이다.
◆과잉 주택공급 우선 차단
정부는 주택 과잉공급을 우선 차단키로 했다. 통상적으로 주택공급 과정은 택지매입→인·허가→착공 및 분양→준공 및 입주 과정으로 이뤄지는데, 이번 대책은 주택공급을 적정 수준으로 맞추기 위해 모든 과정에서 대응책을 마련한 것이 특징이다.
먼저 토지주택공사(LH)가 분양시장 영향이 큰 수도권·분양주택용지를 중심으로 내년 공공택지 공급물량을 감축하고, 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증 심사와 요건을 강화키로 했다.
밀어내기식 과잉 주택공급을 막기 위해 분양보증 예비심사 제도도 도입된다. 금융권도 PF 대출에 대한 사업성 평가와 리스크 관리를 강화하고, 금융감독원은 실태조사를 해 이를 관리 감독하기로 했다. 이를 통해 택지 매입단계에서 공급 속도를 조절한다는 방침이다.
인허가 단계에서도 국토부와 지방자치단체 간 주택정책협의회를 열어 인허가 속도 조절에 나서기로 했다. 분양단계에서는 미분양 관리지역을 현행 20곳에서 확대하고, HUG의 분양보증 심사를 강화하는 방안을 추진키로 했다.
◆투기목적 집단대출 규제강화
사실상 이번 가계부채 정책의 주요 표적은 아파트 집단대출이다. 2014년 하반기부터 금리가 낮아지면서 풀린 돈이 부동산시장으로 흘러들어가면서 투자목적의 집단대출이 급증세를 나타냈다. 정부는 집단대출이 가계부채를 늘리는 주요 원인일 뿐 아니라 부동산 거품을 일으키는 요인으로 판단, 규제강화에 나선 것이다.
기존에는 주택금융공사와 HUG의 중도금 보증을 각각 2건씩, 1인당 총 4건의 보증을 받을 수 있었는데 이를 총합 2건으로 제한키로 했다. 실수요가 아닌 무분별한 분양권 투자를 막기 위한 조처다.
집단대출 보증율도 보증기관 100% 보증에서 90% 부분 보증으로 축소해 은행의 책임성을 높였다. 그동안 느슨했던 은행의 집단대출 차주 소득자료 확보 노력도 강화하도록 금융당국이 지도했다. 입주 시 중도금 대출에서 전환되는 잔금대출의 대체를 위해 주택금융공사가 새 대출상품을 내놓는다.
잔금대출은 주택담보대출과 실질이 동일하지만 여신심사 가이드라인의 적용을 안 받는다는 점에서 고정금리·분할상환 대상에서 제외돼왔다. 금융당국은 이런 대책에도 집단대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 집단대출 역시 분할상환 원칙이 적용되는 여신심사 가이드라인 대상에 포함하는 방안을 검토한다는 방침이다.
이찬우 기획재정부 차관보는 브리핑에서 “집단대출은 부동산시장, 특히 실거주자도 아닌 투자 목적의 주택시장으로 막대한 자금이 흘러 들어가도록 하고 있다”며 “주택시장에 투자 목적으로 쓰이는 대출 자금은 부동산 거품을 부추길 수밖에 없다”고 말했다.
◆‘논란중심’ 전매제한은 제외
주택담보대출 이외 가계대출에 대한 관리도 강화하기로 했다. 전세대출은 분할상환 방식이 없지만 대출 기간에 원금의 10% 이상 상환할 것을 약정하는 경우 보증기관의 전세보증료율을 인하하는 상품을 내놓는다. 신용대출은 내년부터 차주의 총제적 상환부담 평가시스템(DSR)을 참고 또는 활용하는 방안을 추진키로 했다.
최근 급증하는 상호금융권 비주택담보대출의 경우 담보인정한도 기준을 현행 50∼80%에서 40∼70%로 강화하고, 가산항목 및 수준을 축소하기로 했다. 담보인정 한도가 최대 15%포인트 줄어드는 효과를 내 무리한 대출이 어려워진다는 게 금융당국의 설명이다.
한계·취약차주 관리도 강화한다. 원스톱·맞춤형 서민금융 서비스를 위한 통합지원센터를 작년 말 기준 4곳에서 내년에는 33곳까지 늘린다는 방침이다. 또한 다음 달 중 채권추심업무 가이드라인을 마련하고 불법 추심에 대한 감독을 강화해 건전한 추심 관행을 정착시키기로 했다.
다만 이번에는 관심이 높았던 분양권 전매 제한이 대책에 포함되지는 않았다. 새로 분양된 아파트를 샀다면 일정 기간 매매를 금지하는 분양권 전매제한은 부동산 자금을 묶어두는 것으로 강력한 규제 수단 중 하나로 꼽힌다. 현재 공공택지 아파트의 분양권 전매제한 기간은 1년, 수도권 민간택지는 6개월이다. 금융당국은 전매제한 강화를 요청했지만, 주택·건설 경기 위축을 우려하는 국토부의 반대로 대책에 포함되지 않은 것으로 알려졌다.
◆부동산시장 위축, 해결과제
정부의 가계부채 관리방안에 대해 부동산업계에서는 시장위축을 염려하는 목소리가 높다.
익명을 요구한 부동산학 박사 김 모씨는 “정부가 집단대출 관리 강화, 대출 상환 능력 심사 강화 등의 내용을 담은 ‘가계부채 관리대책’을 발표함에 따라 투자수요가 줄어들어 분양시장이 열기가 다소 둔화할 것으로 예상된다”며 “이번 가계부채 대책도 발상의 전환이 아니라, 좋은 말로 포장한 주택 가격 방어로 보인다”고 지적했다.
최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “이번 대책 중 일관적인 대출심사 강화는 수정해야 한다. 무주택실수요자들도 영향을 받기 때문이다. 오히려 돈 있는 사람들은 대출에 영향을 받지 않기 때문에 대책 방향이 어긋날 수도 있다”고 조언했다.
김영곤 강남대 교수는 “가계부채 대책은 땜질식 처방으로 부동산시장을 위축할 수 있는 극약처방이 될 수도 있다”며 “투기 수요를 조절하겠다면 주택소유자가 추가적인 주택 구입 시 금리를 더 올리거나 제한하는 방안을 일관성 있게 추진해야 한다”고 말했다.
반면 전문가들은 부동산시장을 지나치게 위축시키지 않는 선에서 가계부채 대책이 시행되는 것이 바람직하다고 진단을 내놨다. 고성수 건국대 교수는 “리스크 관리 차원에서 집단대출의 출발점이 되는 분양보증 심사를 엄격히 시행하는 것은 바람직하지만, 부동산시장의 움직임을 크게 위축시키지는 않는 방향으로 규제가 유연하게 작동해야 한다”며 “일부 지역 부동산은 과열되는 경향이 있지만 전반적으로 주택가격이 가파르게 상승하고 있지는 않은 상황”이라고 말했다.
좀 더 근본적 문제를 해결하기 위한 대책이 빠져 아쉽다는 의견도 나온다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “풍선 안에 바람이 있는데 누른다고 해서 줄어들지는 않으며, 어디론가 삐져나오게 돼 있다”며 “취업, 창업대책이나 가계 소득 증대 대책을 패키지로 내놓아 돈을 빌리려는 수요 자체를 관리하는 것이 바람직하다”고 말했다. |
