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부동산경매는 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있어 대중들의 재테크수단으로 활용되고 있다. 특히 2002년 7월 민사집행법이 제정된 후 절차의 간소화가 이루어져 누구나 쉽게 접근할 수 있게 돼 대중화에 일조했다. 하지만 입찰경쟁을 심화시켰고, 경쟁률 및 낙찰가가 높아져 원하는 부동산을 저렴하게 낙찰받기가 어려워졌다. 실질적으로 부동산태인의 입찰경쟁률 및 평균낙찰가율 통계자료를 살펴보면 2013년 4.2대1 및 74.94%였던 것이 2014년은 4.6대1 및 78.92%, 2015년은 5.1대1 및 83.53%로 상승했다. 그리고 2016년 7월까지 5.2대1 및 86.20%로 가파르게 상승되고 있는 실정이다.
이러한 시점에서 새로운 투자물건으로 특수부동산투자를 대안으로 제시한다. 특수부동산이란, 완전한 소유권을 취득하기 위해 물리적, 법률적, 경제적 치유가 필요한 부동산을 말한다. 즉 경매부동산 중에는 물리적으로 힘 있는 불법 점유자, 민원성 불법점유자 등이 있어 고도한 점유이전 전략이 필요한 부동산, 법률적으로 유치권, 법정지상권, 각종 선순위 가처분, 가압류 등의 소송문제가 있는 부동산, 경제적으로 불법건축물, 인접 토지를 점유한 건물, 제3자 건물 등이 상존한 투자부동산을 낙찰 받은 후 전문가의 치유가 필요한 부동산을 말한다. 이와 같은 부동산만을 전문적으로 투자해 하자를 치유할 수만 있다면 큰 투자수익을 올릴 수 있을 것이다.
만약, 특수부동산이라도 경매신청채권자 또는 채권자의 지위를 확보할 수 있다면 손쉽게 낙찰 받을 수 있는 수단이 될 수 있는데 이때 활용 가능한 대안이 담보NPL 매입 즉 채권양수방식이다. 2016년 7월 25일 시행되는 ‘대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률‘의 제9조의 4 ③에 따라 대부업자 또는 여신금융기간은 제3조 제2항 제2호에 따라 등록한 대부업자, 여신금융기관 등 대통령령으로 정한 자가 아닌 자에게 대부계약에 따른 채권을 양도해서는 아니 된다.라고 규정해 채권양수도의 계약자가 제한됐다.
경매신청채권자가 돼 각종 정보와 문제점을 확보한다면 좀 더 손쉽게 처리할 수 있는 수단(가치)를 갖게 된다. 만약 특수부동산의 경제·법률·물리적 분야의 전문가로 구성된 조직을 보유하고 투자할 수 있다면 더 큰 투자수익을 창출할 수 있는 투자사업모델이 될 수 있다. 다만 특수부동산투자는 숨어있는 다양한 Risk가 많다는 점에서 경제적 손실가능성이 상존한다.
특수부동산을 좀 더 손쉽게 가져오기 위한 담보NPL 매입 시 고려할 기본사항을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 담보NPL 총채권에 대한 분석이다. 총채권은 원금과 이자 및 집행비용 등으로 이루어져 있다. 가장 적합한 조건은 근저당권 설정최고액에 총채권이 미달된 경우인데 그런 경우가 드물기 때문에 총채권에 대한 할인매입이 대부분이다. 적정한 매입가 산정은 특수부동산의 낙찰시기에 맞물려 있어 정확한 투자시점분석이 필요하다. 만약 투자분석 오류로 높은 가격으로 채권을 매입(양수)할 경우 투자손실이 발생될 수 있다.
둘째, 선순위 채권에 대한 분석이다. 양수받을 채권은 일반적으로 낙찰예상가에서 선순위 채권을 차감한 가격수준에서 이루어진다. 선순위 채권은 확정되지 않은 경우가 태반이고 특히 임금채권이 포함돼 있을 경우 더욱 Detail한 분석Skill이 필요하다. 임금채권 등 선순위 채권이 많은 경우 전문적인 권리분석 Skill없이는 불가능한 투자방식이다.
셋째, 낙찰시기에 대한 분석이다. 낙찰시기는 매각기일과 각종 소송일정, 협상타결시기 등을 고려해 분석해야 한다. 이처럼 각종 제한요인은 전문적인 판단과 분석을 통해 종합적으로 투자의사결정을 하는 것이 특수부동산투자분야이다. 복잡한 만큼 큰 수익을 창출할 수 있는 장점 또한 상존한다. 그리고 금융기관 입장에서 특수부동산의 담보NPL은 장기간 경매절차가 지연될 가능성 높다는 점에서 조기 매각을 선호한 편이다. 따라서 특수부동산투자는 직접 경매입찰에 참여하던지 좀 더 손쉽게 낙찰받기 위해 먼저 담보NPL을 매입하고 다양한 전략을 통해 유입하던지 투자전략은 결국 투자자의 몫이다.
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국내 최초로 특수(NPL/하자)부동산·담보부NPL 투자분야를 개척한 한미금융그룹은 변호사·회개사·건축사·평가사 등 120여명의 전문가를 구성해 평가-심사-자산관리-Valueup-매각-분양을 원스톱으로 지원하며 기업형 투자를 펼치는 유일한 투자전문기업이다. NPL부동산 매입 및 대출 문의 010-9799-4484
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