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기적인 실물경기 침체 속에서 마땅한 투자처가 없던 부동자금이 요즘 훈풍을 타고 있는 부동산시장으로 몰리면서 경매에 대한 관심이 높아지고 있다. 많은 사람이 경매에 입문하고 있고 성공적인 경매투자를 바라지만 경매시장에서 경매의 매력을 만끽하며 꾸준히 안정적인 수익을 올리는 투자자는 소수에 불과하다. 경매에서 성공하기 위한 필요조건은 무엇일까. 그 질문에 대한 해답을 찾고자 한국부동산신문은 부동산경매 대표사이트 다와옥션의 송화섭 대표에게 경매의 성공조건에 대해 물었다.
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“부동산 투자를 통해 성공하고 싶다면 물건을 최소 7번 이상 보고 판단하십시오.”
송화섭 다와옥션 대표가 말하는 돈을 잃는 투자자들과 성공한 투자자들과의 차이는 의외로 간단했다. 경매 매물이 있는 장소를 7번 이상 직접 방문해서 주변 환경을 비롯한 정보를 면밀히 파악한 후 투자를 신중히 결정하라는 것.
송 대표에게는 자신만의 투자철학이 있는데, 그가 전하는 경매 성공조건은 발품이 50%, 정보가 30%, 전문지식이 20%다. 초보투자자들은 주변인이나 사이트 정보만을 의지해 직접 확인하지 않고 투자를 하거나 주관적인 감에 의지하는 경우가 의외로 많다. 그는 “객관적인 근거를 찾기 위해 끊임없이 발품을 팔 수 있는 노력과 열정, 여기에 부동산투자에 대한 기본기를 갖춰 가면서 한걸음씩 차분히 내딛는 것”을 부동산 투자의 정석이자 성공조건으로 꼽았다.
발품을 팔아 건물에 대한 정보를 수집할 때도 송 대표는 자신만의 독특한 방법을 펼친다. 건물 주변의 어른들보다 어린이들을 통해 정보를 수집하는 것이다. 어린이들이 훨씬 더 정직하게, 숨김없이 말을 하기 때문이란다. 더불어 경매를 진행할 때는 반드시 수익성과 환금성이 동시에 고려해야 한다는 조언도 잊지 않았다. 아무리 조건이 좋아도 잘 팔리지 않는 물건은 결국 투자자의 발목을 잡기 때문이다.
한편, 많은 독자들이 궁금해 하는 것 중에 하나가 많은 경매 물품 중 투자가치가 있는 상품을 어떻게 구별해 하느냐다. 기존정보는 대법원에 경매자료를 통해 제공되는 데 이것만으로는 부동산의 가치를 가늠하기가 어렵다. 이러한 대상물 물색을 위해 다양한 유료경매사이트가 운영 중이다.
송화섭 대표가 운영하는 ‘다와옥션’(www.dawaauction.co.kr)은 국내 대표의 유료경매사이트로 △물건분석 △권리분석 △시세분석 △금융비용산출 △적정한 입찰가산출 △입찰표 작성 등 6단계 시스템을 체계적으로 정리해 한 눈에 알아보도록 제공되고 있다. ‘더 큰 세상 깊은 감동의 서비스 제공’을 모토로 개설 10년을 맞은 ㈜다와옥션은 국내최다 특허를 보유, 명실공히 국내 최대, 최고의 경매정보 사이트로 호평받고 있다.
특히 다와옥션은 올해 소비자들의 요구를 반영해 홈페이지를 개편했다. 토지나 건물 검색 시 보다 정확하고 빠르게 진행될 수 있는 지도검색 기능 추가는 물론, 입찰표 자동작성(특허획득) 시스템, 부동산임대분석시스템(임차인이 주소만 입력하면 건물평가 및 보증금반환 등 대상물 임대관련 분석자료 제공), 원스톱 부동산 분석시스템(주소 입력만으로 등기부등본 및 토지대장, 도시계획확인원 등 16가지 정보를 종합분석 제공) 등은 이용자들의 편의성을 극대화했다는 평을 듣고 있다. 보증금반환시스템과 원스톱부동산시스템은 재구성중이며, 곧 장착될 예정이라 합니다. 이용요금도 연 40만원으로 타사이트(60~100만원)의 절반수준이다.
경매정보사이트를 통해 투자가치가 있는 부동산 물색 및 분석이 끝났다면, 이제 본게임이 시작된다. 이어서 ‘시세분석’이 진행되는데, 보통 국민은행시세와 지역정보지, 대상물건이 있는 지역의 부동산 중개사무소를 통해 시세를 파악한다. 이 때 대상물건에 특별한 이상 내용은 없는지, 인수해야 될 사항은 무엇인지를 면밀히 따져보는 것이 중요하다. 바로 이 때 ‘발품’의 위력이 발휘된다. 경매전문 공인중개사나 법무사, 기타 전문가를 찾아가 상담하는 것이 비용도 저렴하고 확실한 방법이다.
시세분석이 끝나면 다음 단계는 ‘금융비용산출’이다. 대부분 일정금액만 준비된 상태에서 경매에 참여하기 때문에 경락잔금대출만 생각해 낙찰 후 임대가 안 되는 등 돌발 상황에 대처할 비용마련에 애를 먹는 경우가 생각보다 많다. 이로 인해 재경매가 나오는 사례가 빈번하다. 금융비용도 세심하게 잘 챙기시고 준비해야 안전한 부동산 투자 성공을 맛 볼수 있다.
금융비용 마련까지 끝났다면, 경매의 하이라이트라 할 수 있는 ‘적정입찰가 산정’이 남게 된다. 이는 경매정보사이트의 상세페이지에 나와 있는 주변 경락물건 등의 낙찰가 등을 참조하면 많은 도움을 받을 수 있다. 경매 입찰가 산정 때는 안정성, 환금성, 수익성을 잘 살펴서 경매를 통해 얻을 수 있는 예상수익을 산출해 장기적인 관점에서 투자하는 것이 바람직하다. 부동산 경매의 최대의 적은 ‘성급함’이라고 거듭 강조한다. 이후 적정입찰가를 입찰표 자동작성을 통해 제출하면 된다.
그러나 이처럼 쉽고 간편해진 경매과정들도 초보투자자들에게는 먼 나라 이야기에 지나지 않는다. 무엇보다 경매학원들이 대개 투자자 모집 수단으로 학원을 운영하는 경우가 많아 절대적인 주의가 요구된다.
그래서 송화섭 대표는 제대로 된 경매를, 적정한 수강료만 받고 가르쳐 부동산 경매시장의 저변 확대에 기여하고자 ‘다와옥션 경매학원’을 개설해 운영하고 있다. 현재 수원, 전주, 대전, 청주, 광주 5개 지역에서 주1회, 2시30분씩 순회교육을 실시하고 있다. 지역별로 오전반(10시)와 오후반(19시) 각 50명 정도가 수강 중이며, 수강료는 3개월에 30만원이다.
다와옥션 경매학원은 ‘호남 유일의 정통 경매학원’이라는 자부심으로 송 대표가 애착을 가지고 10년 간 운영 중에 있다. △물건찾기(가격협상 수익분석) △권리분석(안정적 투자법) △투자자배당과 유입 △NPL과 (일반)경매 등의 내용을 ‘경매기본정석’의 저자인 이정석 교수의 직강으로 강의가 진행된다.
송화섭 대표는 “경기불황의 지속과 저금리 영향으로 부동산 투자 및 경매에 관심을 갖는 사람들이 부쩍 늘었다”며 “부동산 투자는 정확한 정보와 전문성, 서두르지 않고 투자할 수 있는 인내와 열정이 필요하기 때문에 더 많은 이들이 투자실패를 경험하지 않도록 기본자질을 갖추게 하는 것”이 자신의 사명이라고 털어놨다. 그래서 그가 수강생들에게 반복적으로 강조하는 투자원칙이 있다. 임대사업보다는 특수물건에 관심을 갖고, 급한 투자는 절대 금물이며, 컨설팅 업체는 그들의 수수료가 목적이기 때문에 투자자자의 수익보단 낙찰을 우선하기에 주의를 요하라는 조언이 바로 그것이다.
전문적이고 체계적인 경매교육에 송 대표만의 진심어린 조언이 어루러져 경매학원에는 공기업 지사장들이 수료생 다수를 이룰 정도로 지역에서 그 명성과 가치를 인정받고 있다. 수강생들은 교육이 끝나도 함께 야유회나 송년의 밤 행사 등을 통해 모임을 지속하면서 다양한 정보도 교류하고, 인적 네트워크를 형성한다. 이는 다와옥션 경매학원만이 지닌 큰 특징 중 하나다. 더불어 수강생들은 유료 경매정보 사이트인 ‘다와옥션’ 3개월 무료 이용 및 1년 이용금액 10만원 할인 등 다양한 혜택도 동시에 받을 수 있다. 내년부터는 최근 각광받고 있는 부실채권, NPL 실전투자 등에 대한 내용도 추가로 강의할 예정이다. 변화하는 부동산시장 패러다임에 맞춰 끊임없이 새로운 것들을 공유하겠다는 송 대표의 철학이 없다면 불가능한 일이다.
사실 송 대표의 꿈은 성공한 사업가나 전문투자자가 아니다. 그는 지역비전센터를 설립해 지역의 형편이 어려운 이웃들과 어렵게 생활하는 선교사들이 잠시 머물렀다 갈 수 있는 쉼터를 마련하는 것이 어릴 적부터 그가 꾸었던 꿈이다. 좋은 비전센터 건립 부지와 투자 정보를 찾기 위해 시작한 것이 지금의 부동산 교육사업으로 발전하게 된 것이다.
한국부동산신문이 만난 송화섭 대표는 하나님을 사랑하고, 지역 이웃과 더불어 상생하려 애쓰는 선한 영향력을 미치는 올곧은 사업가였다. 꿈을 꾸는 사람은 그 꿈을 닮아간다고 했던가. 순수한 열정으로 매일 자신의 비전을 향해 달려가는 열정의 사업가 송대표의 작은 꿈, 지역비전센터 건립을 부동산신문도 함께 기도한다. |
