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“아니 왜 저렇게 많은 금액을 써 넣었을까?”
“저 곳은 별로인데, 특별히 무슨 개발이 되나?”
요즘 경매법정에서 쉽게 들을 수 있는 말이다. 최근 저금리가 지속되면서 재테크 수단으로 경매에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 경매가 각광받는 이유는 전문가 도움없이도 법원 혹은 인터넷 경매사이트를 통한 정보를 쉽게 얻을 수 있는 접근 용이성 때문이다.
부동산투자, 특히 경매는 정보와 인맥이 성패를 좌우한다해도 과언이 아니다. 옛속담에 ‘선무당이 사람 잡는다’라는 말이 있다. 부동산투자로 수익을 올리고 싶다면 이 속담을 결코 간과해서는 안된다. 필자는 대학원 정규과정을 거치지 않고서도 박사가 되는 3가지 분야로 정치학, 자동차공학, 부동산학을 꼽는다. 이 3개 분야는 만나는 사람마다 스스로를 박사라 자청한다. 용도지역이 무엇인지도 모르는 사람들이 자신만 아는 유용한 정보인냥 떠들어대는 ‘카더라’를 통해 박사인척 한다. 당연한 이야기 같지만 부동산투자와 경매에 대해 제대로 알아야 성공을 거둘 수 있다.
우선, 잠깐 투자에 대해 살펴보자. 투자의 사전적 의미는 “이익을 얻기 위해 어떤 일이나 사업에 자본을 대거나 시간이나 정성을 쏟은 일정기간의 생산 활동의 결과로 새로 추가된 자본스톡의 증가분”이다. 이것을 다시 경제논리로 해석하면 최소의 비용을 투입해 최대의 효과를 내기 위한 활동이라고 할 수 있다.
재테크의 수단인 투자종목에는 여러 가지가 있다. 그 중에서는 주식, 채권, 은행예금 또는 적금, 펀드, CMA 등 기타금융상품, 부동산 등이 일반적인 재테크 상품이다. 부동산의 종류를 다시 세분하면 토지, 상가(점포), 주택, 공장, 미분양아파트, 급매물건 등이 있으며, 경매는 이러한 물건에 대한 투자방법중의 하나이며, 경매가 특히 주목을 받는 이유는 비교적 정상시장에서 거래되고 있는 현재의 시세보다 저렴하게 투자대상 물건을 매수할 수 있기 때문이다. 이처럼 경매는 저렴한 가격에 매수한 후 단기시세차익만을 남기고 재매도 한다든지, 아니면 일정기간 임대를 통한 운용수익(임대료수입)을 실현하고 미래의 어느 시점에 재매도 함으로써 시세차익을 누릴 수 있는 장점이 있으므로 대부분의 일반인들에게 인기가 높다.
그러나 경매가 개인이 생각하는 만큼 쉽다면 누구라도 종자돈만 조금 있으면 경매투자에 참여해 기대한 만큼의 수익을 올릴 것이다. 하지만 현실은 결코 그렇지 않다. 이것은 부동산의 자연적 특성(부동성, 지역성, 부증성 등)과 인문적 특성(용도의 다양성, 상호의존성-주변환경 등에 영향을 받아 부동산의 가치가 달라지는 것), 제도적. 법적 특성과 밀접한 관련이 있기 때문이다. 즉 부동산의 가치는 해당 부동산이 지닌 특성에 따라 매우 다양하게 나타나기 때문에 정확한 권리분석을 필요로 한다. 해당 부동산의 진정한 가치를 모르면서 단순히 시세보다 저렴하다는 이유로 경매에 참가한다면 투자에 실패할 확률이 매우 높다. 또한 서류상의 권리분석은 잘 했으나 임장활동(해당 부동산을 직접 방문해 부동산의 상태, 세입자 여부, 주변환경 등을 살피는 것)의 부족으로 낙찰 후 세입자의 명도가 순조롭지 않거나 주변상권이 쇠퇴해 임대가 쉽게 되지 않는 경우에는 오히려 손실이 발생하고 처분도 힘든 ‘애물단지’가 되기도 한다.
앞에서도 언급했듯이 투자는 비용을 최소화해 최대의 수익을 올리는 것이 제대로 된 투자라고 할 수 있다. 이렇게 하기 위해서는 해당 부동산의 권리분석에 대한 경매교육과 함께 부동산학 원론 수준의 교육을 병행해 부동산의 기초지식습득과 ‘부동산을 보는 눈’을 가지도록 해야 한다. 그렇게 함으로써 부동산의 입지를 이해할 수 있으며 진정한 의미의 부동산가치를 판단할 수 있게 된다. 다시 말하면 경매를 통한 부동산투자에서 실패의 확률을 줄일 수 있다는 것이다.
부동산의 개념을 이해하고, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 국토계획체계와 도시기본계획과 도시관리계획의 내용을 확인하고, 용도지역. 용도지구. 용도구역제도의 의미를 이해해야 한다. 그리고 권리분석의 기초인 등기부등본과 지적공부(대표적 공부는 대장이며, 토지의 형태를 알아볼 수 있는 도면이 있음)를 통해 소유권 등 기타권리에 대한 분석능력을 향상시키고, 토지의 사실관계(소재지, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 말함)를 정확하게 확인할 수 있게 된다.
토지이용계획확인서를 통해 용도지역. 용도지구의 지정 내용과 개발계획 등의 내용을 확인할 수 있으므로 경매로 부동산(토지에 입찰할 경우에는 반드시 확인해야 하며 건물이 있는 경우에도 제한사항에 따라 용도의 변경이 어렵기 때문에 사전에 반드시 확인해야 함)을 낙찰받기를 원할 경우에는 토지이용 계획확인서에 명시된 사항들을 면밀하게 분석해야만 ‘최유효 이용’이 가능하다. 이와 같이 부동산에 대한 기초교육을 습득하고 부동산의 임장활동을 여러 번 반복함으로써 부동산 종류별 입지분석이 가능하게 되고 비로소 부동산의 가치를 이해할 수 있게 된다.
부동산을 보는 눈을 가지고 경매에 대한 교육으로 무장한다면 경매투자는 그야말로 매력적인 투자수단이며 될 수 있다고 확신한다. 부동산의 활용은 일면만을 보고 판단해서는 진정한 부동산 투자자가 아니다. 일례로 경매로 나온 임야에 분묘가 10여개 있는 경우를 가정해 봅시다. 부동산을 보는 눈을 가지지 못한 일반인들의 일부는 분묘의 처리가 복잡하니 애초부터 포기할 것이다. 또 다른 일부는 무연고 분묘인 경우에는 절차를 밟아 이장을 할 생각을 할 것이다. 그러나 부동산을 보는 눈을 가진 사람들은 오히려 그것을 더욱 저렴한 가격에 낙찰 받아 공원묘지나 납골장시설로 개발해 보다 많은 수익을 창출할 수 있다고 생각할 것이다.
저금리로 인해 부동산시장으로 돈이 몰리고 세계경기의 불안 함 때문에 다소 안정적으로 보이는 부동산투자(특히 수익형 부동산)에 관심이 커진다면 일반분양시장은 물론이고 경매투자에도 많은 사람들이 몰릴 것이다. 이전에는 대부분의 투자자들이 50대 이상의 연령대 였으나 지금은 취업이 어려운 대학생이나 젊은 직장인들도 잘만하면 편하게 돈을 벌 수 있다는 생각으로 경매학원과 투자강연에 북적인다고 한다(동아일보-2016.9.10.).
이러한 경우는 물론이고 일반투자자들도 부동산에 대한 기초지식이 없이 주변의 말만 듣고 주변 분위기에 편승해 경매투자에 참여했다가 최고가매수인으로 결정되고 잔금을 지불했으나 소유권이전을 할 수 없어 낭패를 당하거나 권리분석이 잘못 돼 상권의 이동으로 상가의 임대가 원만하지 않아 수익은 커녕 손실만 초래하고 애물단지로 전락하는 부동산을 소유하게 되는 사례가 많다.
부동산은 매우 소중한 자산 중의 ‘중요 자산’이다. 금액단위도 커서 이익이 나면 아주 큰 이익이 나기도 하지만 손실이 날 경우에는 전부를 한 번에 잃을 수 있는 것이기에 사전에 부동산에 대한 기초지식을 습득하고 복잡한 투자물건의 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 중요하며, 매우 신중하게 접근해야 사전에 사고를 방지하고 성공적인 투자를 할 수 있다.
<필진소개>
이 현 재
-114부동산컨설팅 대표
-영산대학교 부동산연구소 연구위원
-한국부동산신문 동부경남 지역본부장
-한국부동산학회 학술회원
-창신대학교 외래교수
-부동산투자회사 인베스트 대표
-저서 : 생활과 땅(2010 대구대학교 출판부)/ 부동산투자와 경공매(2013 부연사) |
