박근혜 정부의 핵심 부동산 정책으로 꼽히는 기업형 임대주택, ‘뉴스테이’가 출범 1년을 맞았다. 전문가들은 “주택시장의 판을 흔들며 임대주택의 고급화를 가져왔다”고 평가한다. 저소득층이 거주하는 임대주택의 편견을 깨고, 중산층을 위한 입주자 맞춤형 고급화 전략에 성공한 것으로 풀이된다. 하지만 뉴스테이 사업 자본금의 60% 이상이 국가 지분인 것을 감안했을 때 공공성이 부족하다는 문제점도 제기된다. 또한 일부 지역의 경우, 월세가 100만원에 육박하는 등 고가 임대주택 논란은 뉴스테이가 풀어나가야 할 여전한 숙제로 지적된다. 뉴스테이 출범 1년의 성과와 과제에 대해 살펴본다.
◆고급화 전략 공들인 1년
뉴스테이는 지난해 9월 인천 도화 ‘e편한세상 도화’를 시작으로 총 9개 단지, 9565가구가 공급됐다. e편한세상 도화는 1호 사업장인 만큼 상당한 관심을 모았다. 다달이 40만~50만원대의 임대료를 내야 하는 중소형 월세 아파트에 어느 정도 수요가 몰릴지가 관건이었다. 결과는 기대 이상. e편한세상 도화는 평균 5.5대1의 청약 경쟁률을 기록했다. 연 임대료 상승률을 3%로 정부 기준인 5%보다 2%포인트 낮춘 게 흥행의 열쇠가 됐다. 전셋집 구하기가 갈수록 어려워질 것이라는 우려도 뉴스테이 수요로 연결됐다.
뉴스테이가 눈길을 끄는 가장 큰 이유는 주택·청약통장 소유 여부나 소득 수준과 관계없이 청약할 수 있고, 입주 대상도 저소득층이나 무주택자로 한정하지 않는 등 중산층의 진입장벽을 낮췄기 때문이다. 특히 임대료 상승률을 연 5%로 제한해 소비자의 부담을 줄인 것도 큰 장점으로 꼽힌다. ‘e편한세상 테라스 위례’는 보증금 증감에 따라 월세가 변하는 시스템을 제공하며, ‘동탄 행복마을 푸르지오’는 연간 3%의 임대료 인상을 적용했다. ‘신동탄 롯데캐슬’과 ‘동탄2 롯데캐슬’은 4년 장기계약자에겐 임대료 인상이 없고, 8년 계약 희망자에게는 특별공급 혜택을 줬다. 전국 아파트 전셋값은 지난 2011년 이후 연평균 8%가량 상승 중이다.
지난 1년간 건설사들은 고군분투하며 뉴스테이 고급화에 공을 들였다. 앞서 내놓은 ‘수원 권선 꿈에그린’은 4베이, 판상형, 대형 드레스룸, 펜트리, 알파룸 등 일반 아파트와 동일한 평면 설계를 도입하고 발코니 무상 확장을 지원했다. ‘e편한세상 테라스 위례’는 뉴스테이 최초로 테라스, 복층형 설계를 도입해 관심을 모았으며 최근 GS건설이 동탄에서 선보인 ‘동탄레이크자이 더 테라스’는 단지 전체를 100% 테라스하우스로 구성하기도 했다.
입주자의 가족 구성원과 생활패턴을 고려한 맞춤형 입주 서비스도 눈길을 끈다. ‘동탄 행복마을 푸르지오’는 마을공동체 개념을 적용한 ‘렛츠 프로그램’이 도입됐다. 입주민의 재능 기부로 단지 내 보육, 교육, 요리 프로그램 등이 이뤄지는 형태다. 뒤이어 공급된 ‘신동탄 롯데캐슬’과 ‘동탄2 롯데캐슬’은 어린이 돌봄 서비스, 영·유아 전문병원, 교육센터 포괄적인 보육 서비스를 제공한다.
◆낮은 공공성·높은 체감가 ‘과제’
장점이 부각된 만큼 문제점도 만만치 않다. 우선 정부 지원에 비해 공공성은 부족하다는 지적이다. 뉴스테이 사업 자본금의 60% 이상이 국가 지분이기 때문이다.
9월 19일 이원욱 더불어민주당 의원에 따르면 최근 뉴스테이 사업의 자본금 지분 구조를 분석한 결과 총 자본금의 63.7%를 주택도시기금이 차지하고 있는 것으로 조사됐다. 이 의원은 “기금이 60% 이상 들어가는 등 뉴스테이 지분 구조를 봤을 때 사실상 ‘준공공임대주택’이나 마찬가지”라며 “공적기금이 많이 들어가는데 비싼 초기료 제한 등 규제가 거의 없다는 것은 심각한 문제”라고 강조했다.
국토교통부가 제출한 ‘뉴스테이 사업 관련 리츠 설립 현황 및 지분구조별첨’ 자료를 보면 현재까지 리츠 출자 승인이 완료된 20곳의 사업장의 총 자본금은 1조5893억원으로 이 가운데 1조122억원을 주택도시기금이 차지하고 있다.
자본금을 기준으로 지분구조의 69.9% 이상을 기금이 차지하는 사업장은 △인천도화 △화성동탄2 A-14블록 △김포한강 Ab-04블록 △화성동탄2 B-15·16블록 등 6곳이었다. 인천도화 뉴스테이(2105가구)의 경우 총 사업비로 6150억원이 필요하지만 사업주체인 대림산업은 전체 3.76%인 231억원을 출자하는 데 그쳤다. 이밖에 △인천도시공사 231억원 △주택도시기금 1076억원 등을 출자해 자본금 1538억원을 조성했으며 나머지 3233억원은 금융기관의 융자 및 임대보증금(1378억원)을 통해 조달했다. 사업자는 총 사업비의 10% 이하 수준의 비용만을 부담하고 뉴스테이 시공까지 맡게 되는 ‘1석 2조’의 효과를 누리고 있다.
특히 이 의원은 뉴스테이 사업은 서민들이 내 집 마련 등을 위해 모은 청약저축 등으로 조성된 주택도시기금 지원을 받으면서도 정작 공공임대주택으로서의 공공성은 결여돼 있다고 짚었다.
아울러 일부 지역의 높은 임대료도 해결과제로 부각되고 있다. 뉴스테이 청약에 관심을 보였던 주민들도 임대료를 확인하면 시큰둥한 반응을 보이기 일쑤다. 아무리 새 아파트에 시설이 좋다고 해도 보증금과 월세가 높아 인기있는 일부지역 단지의 경우 월세가 100만원에 육박, 일반분양과 차이를 느끼지 못해 입주를 포기하는 경우도 있다.
최근 오픈했던 동탄레이크자이 더 테라스의 경우 전용 96㎡부터 최대 106㎡로 이뤄진 이 단지의 보증금은 평균 2억9900만원이며, 월 임대료 평균은 48만5000원으로 책정된바 있다. 전세가로 치면 4억 2000만원 정도였다. ‘e편한세상 도화’의 월 임대료는 전용면적 △59㎡(1097가구) 5000만원에 43만원 △72㎡(608가구) 6000만원에 48만원 △84㎡(948가구) 6500만 원에 55만원 수준이었다.
◆연내 1만5천 가구 추가공급
이 같은 문제 지적에도 뉴스테이 공급은 올 연말까지 전국적으로 1만5000여가구가 예정돼 있다. 지역별로는 서울(661가구) 경기(2798가구) 인천(7649가구) 등 수도권에서 전체의 74%인 1만여가구가 분양된다. 충북(1345가구) 대구(591가구) 등 지방에서도 주요 택지지구 중심으로 뉴스테이가 공급된다.
우미건설은 오는 10월 충북혁신도시 B4블록에서 중견건설사 첫 뉴스테이 아파트 ‘충북혁신도시 린스테이’를 공급한다. 전용면적 70~84㎡, 총 1345가구 규모다. 단지 내에 어린이집(국공립 추진중)을 비롯해 에듀센터, 상가 내 영어학원(예정) 등이 조성되며 유치원 부지 및 두촌초(가칭·개교예정)가 인접해 있어 단지 안팎으로 우수한 교육여건을 갖췄다.
또 기업형 슈퍼마켓(SSM)도 유치될 예정이어서 높은 주거편의성을 확보하게 될 전망이다. 남향위주 단지 배치에 맞통풍구조, 팬트리, 알파룸, 드레스룸, 계절창고(일부세대) 등의 풍부한 수납공간을 제공하는 점도 눈에 띈다. SK건설은 이달 화성시 기산1지구에 ‘신동탄 SK뷰파크 3차’를 선보인다. 동탄1신도시가 바로 옆에 붙어 있어 동탄생활권을 공유할 수 있고, 수원 영통 생활인프라도 누릴 수 있다. ‘신동탄 SK뷰파크 3차’는 입주민들을 위해 SK그룹연계카드 및 SK텔레콤 사물인터넷(IOT)서비스 등 SK그룹과 연계된 서비스를 포함한 다양한 주거 서비스를 제공할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 23층, 13개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 1086가구로 구성된다.
현대건설은 하반기에 경기도 수원 호매실지구 C-5블록에 현대건설의 첫 뉴스테이 상품인 ‘힐스테이트 호매실’을 공급할 예정이다. 지하 1층~지상 25층, 8개 동, 전용면적 74~93㎡로 총 800세대로 구성될 예정이며 전용면적 93㎡가 전체의 60% 이상을 차지한다. 이 밖에도 한화건설과 롯데건설은 각각 인천광역시 서창2지구 13블록(1212가구)과 김포한강신도시 Ab-22블록(912가구)에서 뉴스테이를 선보일 계획이다.
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