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최근 아파트 가격이 지난 2006년-2008년의 고점에 근접하거나 오히려 초과할 정도로 아파트 시장이 과열이라고 한다. 시장이 과열되면 항상 이런 저런 문제가 발생하기 마련이다. 아파트 시장이 과열되면 정상적인 수준을 넘어서는 초과 이윤을 기대하는 사람들이 늘어나게 되고 이런 사람들을 노린 불법이 활개를 치게 되는 경우가 종종 있다.
오늘은 아파트 분양과 관련해 종종 발생하는 분양대금 지급 분쟁을 설명하고 피해를 입지 않도록 각별한 주의가 필요한 부분을 설명하고자 한다.
보통 아파트 개발 사업은 시행사가 주관이 돼 사업부지 매입, 사업비용 조달, 인허가 업무 등을 담당하게 된다. 실제 공사는 건설회사가 하게 되는데 이런 회사를 시공사라고 한다. 또한 아파트 개발 사업은 사업 자금을 금융기관으로부터 조달하는 것이 보통이기 때문에 금융기관 역시 사업 성패에 이해관계를 갖게 된다.
이처럼 시행사, 시공사, 금융기관 등이 부동산 개발사업의 성패에 이해관계를 갖게 되고, 이런 관여 업체들이 사업을 통해 수익을 올리기 위해서는 아파트가 미분양 없이 잘 분양돼야 하고, 분양 대금을 잘 관리해 참여한 업체들이 미리 정한 분배 기준에 따라 분배될 수 있도록 해야 한다. 그러자면 사업 대상 부지나 건축물을 법적으로 잘 관리함은 물론이거니와 무엇보다 분양대금을 사전에 규정한 계약에 따라 관리해야만 한다.
그런데 아파트 개발 사업을 주도하는 시행사는 사업에 대한 구상과 마스터플랜을 제시하기는 하나 회사 자체의 자금력이 크지 않은 경우가 보통인데 시행사 보다는 자금력이 있는 시공사는 공사비를 제 때 받는 것이 목표일 뿐 사업의 성패에 대한 리스크를 부담하려 하지 않으려 한다. 돈을 빌려주는 금융기관도 시공사와 마찬가지 입장이다.
그래서 계약과 관련한 법적 리스크를 부담할 수 있는 계약 당사자는 되는 것이 일반적이다. 시공사는 계약의 당사자로 기재되지 않고 ‘책임준공’을 약속하는 정도에 그친다. 물론 금융기관은 계약서에 계약 당사자로 등장하지도 않을 뿐 아니라, 사업 성공과 관련한 그 어떤 법적 책임을 부담한다고도 규정하지 않는다.
그리고 분양계약서에는 아파트 분양 대금의 지급 시기를 명기함을 물론 지정된 계좌로 입금하지 않으면 분양대금 납부로 인정하지 않는다는 규정을 두게 된다. 이는 앞서 설명한 것처럼 지정된 계좌로 분양대금을 입금시켜 사전에 계약한 바에 따라 관리하기 위함이다.
이 지점에서 종종 문제가 발생한다. 즉, 분양대금이 지정된 계좌로 입금되면 해당 계좌에 입금된 분양대금은 이해관계 업체들 사이에 사전에 계약해 둔 조건이 충족되지 않으면 어느 한 회사가 임의로 인출해 사용할 수 없게 되는데 시행사 또는 분양회사 등이 급한 자금이 필요하거나 할 경우 할인 분양을 미끼로 지정된 입금계좌가 아닌 다른 계좌로 분양대금을 입금해 줄 것을 요청하는 경우가 있다.
지정된 계좌로 분양대금을 입금하지 않을 경우 특별한 사정이 없는 한 분양대금을 납입한 것으로 인정받지 못하게 된다. 이와 관련한 판례는 태도는 상당히 확고한 편이다. 따라서 수분양자는 아파트가 완공되더라도 해당 아파트에 대해 아무런 권리를 주장할 수 없게 된다.
또한 이런 일을 벌이는 시행사나 분양회사 등은 대개 자금 능력이 고갈한 상황에서 불법적인 수단을 동원하는 것이므로 이들 회사를 상대로 손해를 실제로 배상 받을 가능성도 아주 적은 것이 보통이다. 물론 일을 주도한 사람들을 상대로 사기죄로 고소하는 것도 가능할 수 있으나 이런 사건들은 피해자가 다수인 경우가 많기 때문에 형사 합의 등을 통해 손해를 회복하는 것도 거의 불가능에 가까운 경우가 많다.
이처럼 분양계약서상의 지정계좌로 입금하지 않으면 분양대금 입금으로 인정해 주지 않는 것은, 아파트 개발 사업을 둘러싼 이해관계 업체들의 보호하기 위해 불가피한 측면이 있고 판례의 태도도 확고한 만큼 수분양자들의 각별한 주의가 필요하다. |
