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저금리 기조가 장기화 되면서 개인투자자들의 부동산펀드 열기가 고조되고 있다. 그동안 사모형 펀드만 내놨던 자산운용사들은 잇따라 공모형 상품을 출시하고 있고, 일부 펀드는 완판 행진을 이어가고 있다. 이에 따라 국내 부동산 펀드 규모도 사상 처음으로 43조원을 넘어섰다. 투자대상 또한 국내 오피스 투자에서 해외 부동산까지 영역이 넓어지는 추세다. 다만 부동산펀드가 폐쇄형인 만큼 부동산 시장 상황에 따라 손해를 볼 수 있어 투자에 유의해야 한다는 지적이다.
◆시장 규모 43조원 ‘급성장’
금융투자협회에 따르면 9월 13일 기준 부동산 펀드의 순자산은 43조2564억원으로 집계됐다. 이 중 사모형 부동산 펀드의 순자산은 42조2974억원이며, 공모형 펀드는 9590억원이다. 이는 2004년 통계 집계 이후 사상 최고 수준이다. 이는 2009년말 11조2550억원이었던 것에 비해 4배 가까이 급증한 것이다.
아직까지 49인 이하의 투자자를 모집해 운용하는 사모펀드가 대다수지만 최근 기관 뿐 아니라 개인투자자들이 늘어나면서 공모형 상품도 속속 출시되고 있다. 지난 7월 하나자산운용이 출시한 서울시 중구 명동에 위치한 티마크그랜드 호텔에 투자하는 공모형 펀드가 대표적 사례다. 이 상품에는 투자자가 몰리며 당일 판매가 조기 종료됐다.
최근 출시된 공모형 펀드가 완판 행진을 벌이면서 자산운용사들의 공모형 펀드 출시 움직임도 빨라지고 있다. 특히 지난 5월 이지스자산운용은 업계 처음으로 ‘개인투자팀’을 신설하기도 했다. 이지스자산운용을 비롯해 마스턴투자운용,코람코자산운용 등도 올 하반기 공모형 부동산펀드를 출시할 예정이다.
◆ 부동산 펀드, 소액으로 간접투자 가능
부동산 펀드는 자금을 자산운용사가 모아 운용지시를 받지 않으면서 투자 대상을 운용해 투자자에게 배분하는 집합투자기구이며, 부동산 펀드는 자산의 50% 이상을 부동산에 투자하는 상품이다. 주로 부동산 관련 증권이나 파생상품, 부동산 대출, 실물 부동산 등에 투자한다.
이 때문에 부동산에 직접 투자하려면 대규모 자금이 필요하지만 부동산 펀드는 소액으로도 연 5%대의 비교적 안정적인 중수익을 올릴 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.
유형별로는 크게 개발형과 임대형, 대출형(PF) 등으로 구분된다. 개발형은 펀드가 시행사 역할을 맡아 개발사업을 진행하며, 임대형은 사무실이나 빌딩 등 실물 부동산을 매입 후 임대 사업으로 운용한다.
대출형 같은 경우는 시행사에 자금을 대여한 후 분양대금 등으로 자금을 회수하는 방식이다. 이 밖에 부동산투자회사, 리츠(Reits) 등에 투자하는 형태도 존재한다. 이처럼 다양한 형태가 존재하기 때문에 부동산 펀드에 가입할 때는 어떤 방식으로 운용되는지 투자설명서 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
◆ 부동산펀드, 폐쇄형인만큼 투자 위험↑
부동산이 다른 투자처에 비해 안정서잉 높다고는 하나 펀드의 성격상 원금손실은 반드시 염두해 둬야 한다. 특히 부동산 펀드는 대부분 추가 설정이 안 되는 단위형, 중도 환매가 불가능한 폐쇄형이 주류다. 폐쇄형의 경우, 중도 환매가 불가해 필요시 원하는 가격으로 팔기 어렵고, 부동산 경기가 침체될 경우 원금 보장 없이 손실을 그대로 떠안게 된다.
금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난 19일 기준 국내 부동산 펀드에 투자하는 공모형 상품의 3년간 단순 평균 수익률은 4.58%, 해외 부동산 펀드는 10.29%로 집계됐다.
다만 펀드별 수익률 격차가 매우 큰 것으로 집계됐다. 국내 상품 중에서는 최근 3년간 ‘멀티에셋건대사랑특별자산2’(26.75%), ‘동양강남대기숙사특별자산1’(24.11%) 등이 20%가 넘는 수익률을 기록했다. 반면 같은 기간 ‘하나UBS클래스원특별자산투자신탁 3 ClassC2’는 마이너스(-)9.03%를 기록했고, ‘PAM부동산3’(-29.33%), ‘골든브릿지특별자산17’(-40.17%) 등은 20~40%대 손실을 냈다.
한편, 해외 부동산 투자 및 리츠의 경우 위험성을 더욱 고려해야 한다. 해외 부동산은 투자하는 곳을 직접 확인하기도 어려울 뿐더러 관리운영을 운영사가 직접 하는 것도 쉽지 않다. 여기에 환위험까지 더해진다.
수익률의 편차도 국내 부동산에 비해 크게 난다. ‘한화Japan REITs부동산투자신탁 1(리츠-재간접형)(C1)’(38.16%), ‘한국투자KINDEX다우존스미국리츠부동산상장지수투자신탁(파생형)(합성H)’(37.68%), ‘한화글로벌프라임상업용부동산투자신탁(리츠-재간접형) 종류A’(36.99%), ‘삼성J-REITs부동산투자신탁 1[REITs-재간접형](A)’(35.73%) 등은 3년간 30%가 넘는 고수익을 올렸다. 반면 ‘칸서스사할린부동산 1’(-59.28%), ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 1[분배형]’ (-63.65%) 등은 50~60%대 손실을 기록했다. |
