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김두칠 한미금융그룹 투자본부장
등록날짜 [ 2016년09월30일 12시17분 ]

김두칠 한미금융그룹 투자본부장
갈수록 고수익 투자부동산을 발굴하기가 쉽지 않다. 저금리가 계속되고 수입이 줄어들지 않는 이상 대출규모가 늘어나도 채무자는 대출이자를 감당할 수 있다. 시중에 신용불량자로 전락한 채무자의 대부분은 부동산을 소유하지 않은 저소득층이다. 부동산을 소유하고 있는 채무자는 과거보다 잘 견디고 있어 경매시장의 사건물량이 늘어나지 않고 있고, 일부 부동산의 경우 낙찰가율이 급격히 상승하고 있다.

금융감독원이 발표한 국내은행의 원화대출 연체율 추이를 살펴보면 기업대출의 경우, 2013년 말 0.88%, 2014년 말 0.84%, 2015년 말 0.73%, 20167월말 0.82%로 완만한 보합세를 유지하고 있고, 가계대출의 경우 2013년 말 0.76%, 2014년 말 0.64%, 2015년 말 0.58%, 20167월말 0.71%를 보이며 역시 완만한 보합세를 유지하고 있지만 전체적으로 완만한 하락세다.

현재와 같은 저금리시대에 제대로 된 고수익 투자부동산을 찾았거나 정보를 가지고 있다면 큰 수입을 창출할 수 있다. 부동산투자는 물건의 가격에 따라 수요자 및 경쟁률이 달라지는데 가격이 높을수록 수요자와 경쟁률이 하락한다. 이것은 일반투자부동산에 대한 기준이다. 특수부동산은 유치권, 법정지상권, 소송 및 가처분, 불법점유 등이 상존한 부동산으로, 동 제한사항의 해결정보, 이해관계인(채권자) 정보, 권리관계 서류 등을 알거나 갖고 있고 또 가격이 높을수록 큰돈이 된다. 이러한 부동산정보를 전문적으로 수집하고 해당 부동산에 투자하는 투자전문회사가 있기 때문이다.

특수부동산의 유형과 매도 가능한 정보를 살펴보면 첫째, 경매·공매·신탁공매부동산에 유치권신고가 있고 동 유치권이 허위인 정보를 갖고 있다면 해당 정보는 돈이 된다. 둘째, 경매·공매·신탁공매부동산에 법정지상권이 없는 건물이 있고, 동 건물에 대한 정보를 갖고 있다면 역시 돈이 된다. 셋째, 투자대상부동산에 각종 가처분 소송이 진행되고 있고, 동 부동산에 후순위 채권자라면 NPL을 매각할 수 있고 별도의 수수료도 받을 수 있다. 넷째, 경매·공매·신탁공매 예정물건으로 동 부동산의 후순위 채권자라면 NPL이외 정보를 매각할 수 있다. 다섯째, 부동산에 정당한 유치권과 판결문을 갖고 있다면 그것을 담보로 대출을 받을 수 있고, 정보를 매각할 수 있다. 여섯째, 담보NPL의 정보는 선순위, 후순위 채권과 별개로 돈으로 환산가능하다. 그것은 NPL의 담보부동산에 대한 정보가 NPL과 구별되어 책정되기 때문이다.

특수부동산, 담보부 NPL부동산, 소송 중인 부동산 등에 대한 정보는 돈으로 환산할 수 있는 것이다. 특히 이러한 정보의 가치가 낙찰가를 낮추고 경쟁자를 줄이거나 독점적 입찰지위를 확보할 수 있다면 정보의 환산가치는 더욱 상승할 것이다. 그리고 해당부동산의 가격이 최소 50억 원 이상 되어야 묵직한 돈으로 환산된다.

부동산이 금융의 지배를 받은 지 상당한 기간이 지나갔다. 이제 부동산의 정보가 돈으로 매매되는 시대에 와 있는 것이다. 혹시 내가 알고도 가볍게 취급한 부동산정보가 없는지 살펴볼 필요가 있다.


칼럼리스트 김두칠 투자본부장이 속한 한미금융그룹은 선.후순위근저당권매입, 유치권, 법정지상권, 장기방치부동산, 경매진행부동산, 경매취하와 같이 법적문제 등 권리관계가 복잡해 정상적인 가격 형성이 어렵고, 다른금융기관에서 대출을 받기 어려운 부동산을 매입하거나 대출하는 국내 유일의 기업형 NPL 전문투자기관이다.     
한미금융그룹 상당및 문의 : 1577-4466

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