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제경배 저당권거래소KMEX 대표
등록날짜 [ 2016년09월30일 12시24분 ]

제경배 저당권거래소KMEX 대표
2016725대부업법’(대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률)이 개정 시행되면서 기존 AMC(자산관리회사)와 개인투자자들이 우왕좌왕 하며, NPL시장이 요동 치고 있다.

개정된 대부업법에 따르면 NPL(부실채권)을 매입할 수 있는 주체가 금융회사. 대부법인사업자 등 금융감독원의 등록된 업체만 매입 매각을 할 수 있도록 법개정이 됐다.

금융감독원에 미등록된 AMC나 개인에게 NPL을 양도하면 대부업법 제9조의4 3항과 제1925의 규정에 의해, 위반 시 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금으로 양도자의 처벌규정이며, 금융감독원에 미등록된 자가 NPL을 매입하면 대부업법 제322와 제1911의 규정에 의해 위반 시 5년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금으로 매수인에게 더 무거운 처벌로 개정이 됐다.

그렇다면 금융감독원 미등록자인 AMC나 개인투자자가 NPL을 투자할 수 있는 방법은 없는지 살펴보기로 한다. 먼저 NPL을 매입하는 계약방법은 어떤 것들이 있는지 살펴보면, NPL 양수도 계약방식으로는 크게 4가지로 론세일(Lone Sale), 채무인수, 사후정산, 사전정산(입찰이행 및 채권일부매매계약)으로 행해지고 있다.

4가지 계약방식을 간단히 설명하자면, 론세일은 NPL양수인이 채권자의 지위를 승계해 부동산등기부등본에 양수인의 이름이 반드시 등재가 되는 계약방식으로 배당과 유입(낙찰)을 동시에 할 수 있고, 사후정산 방식은 론세일과 채무인수 방식의 중간 형태로 매입자가 NPL채권자(유동화회사)에게 약 10%의 계약금(입찰보증금으로 대체)을 지불하고 매입자가 경매에 반드시 참여해 낙찰 잔금을 납부하면 채권자가 배당금을 수령한 후 매수자에게 계약한 매입금에서 계약금을 공제한 나머지 금액을 되돌려 주는 형식이며, 사전정산 방식은 론세일과 사후정산 방식의 중간 형태로 전체 매매 근저당권(NPL) 중 일부를 매수자에게 NPL을 매각해 각자가 법원으로부터 배당을 받는 방식으로, 3가지는 채권 양도를 전제함으로 금융감독원 등록법인대부사업자 등이 아니면 매매 자체가 불가능하다.

그래서 금융감독원 미등록자나 개인투자자등이 NPL물건(유입) 매입을 할 수 있는 방법으로 채무인수 방식이 유일하게 통용되고 있다.

채무인수 방식은 채권양수인이 채무자의 지위를 승계하는 형태로 매도자에게 매도금액의 약10% 계약금을 걸고 입찰에 반드시 참여해 낙찰을 받은 후 경락잔금대출을 받아서 매도금 중 계약금과 입찰보증금을 공제한 금액을 매도자에게 지불하고 근저당권을 말소하는 방식으로, 이는 채권양도가 아니기 때문에 동 법률에 저촉되지 아니하므로 매입(유입)이 가능하다.

채무인수 계약 시 주의할 점은 매도자가 대부분 차액보전 약정을 요구하므로 리스크 등의 세심한 요령이 필요하다.

개정된 대부업법이 시행된 지 2개월 정도 밖에 안 됐는데도 벌써부터 부작용이 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 여기저기서 나온다. 자산유동화법과 대부업법 간의 충돌과 무담보NPL과 담보부NPL의 추심은 기본적으로 차이가 있다는 점을 도외시 하는 등 시행령의 수정을 논하고 있다는 등, 일각에서는 위헌소송을 검토 중이라는 소문도 들린다.

담보부NPL을 미국. 일본은 물론 중국에서도 은행창구에서 개인이 매입을 할 수 있을 뿐만 아니라 심지어 중국은 국영 배드뱅크인 중국신달자산관리공사는 20155월 세계 최대 전자상거래업체인 알리바바의 온라인 쇼핑몰 타오바오와 40억위안(7천백84억원) 규모의 NPL계약을 성사시키는 등 중국은 NPL을 인터넷 쇼핑몰에서도 판매를 하는데 우리나라와 격세지감이 든다 하겠다.

우리나라의 여타 법률들을 보면 포지티브시스템(Positive System)을 많이 도입하고 있으나, 선진국들은 대체적으로 네거티브시스템(Negative System)을 많이 적용하고 있다.

 말하자면 어떤 것은 되고 나머지는 안된다는 식으로 우리나라 사회의 전반적으로 행해지고 있는 포지티브시스템을 지양하고, 네거티브시스템으로 전환하는 발상의 전환이 이뤄져야 국가시스템들이 제대로 작동이 될 것이다.


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