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수익이 많은 경매물건으로 특수부동산을 찾게 되지만 특수부동산에는 숨어있는 Risk가 많다. 물론 그래서 돈이 된다. 결국 Risk가 돈인 것이다. 여기서 의미하는 Risk는 투자이론에서 말하는 사업위험(시장위험, 입지위험, 관리·운영위험), 금융위험(채무불이행위험, 금리위험, 환율위험), 법적·제도적 위험, 인플레이션 위험, 유동성위험이나 실제 실현될 이득과 기대치 사이에 편차의 크기를 의미하는 것이 아니다. 경매부동산의 개별요건이 갖고 있는 Risk을 의미한다. 진위를 알 수 없는 유치권신고, 불확실한 법정지상권, 공사 중단된 건물, 배당요구하지 않은 대항력 있는 점유자, 선순위 가처분등기권자, 소유불상의 지상위의 건물 등 낙찰가격을 하락시키는 Risk을 말한다. 그렇다고 이와 같은 위험들이 투자이론에서 의미하는 위험의 범주에 포함되지 않는다고는 할 수 없다.
Risk가 많은 투자는 극복의 대가로 적절한 보상을 기대하는데 성공여부에 따라 고액의 투자수익을 창출한다. 특수부동산에는 보통 2~3개의 Risk가 있다. Risk가 많은 특수부동산만을 전문적으로 투자하는 회사의 투자본부장으로 근무하면서 새삼 느끼는 것은 특수부동산의 소유자 또는 채무자의 저항이 갈수록 지능화, 전문화된다는 사실이다.
없는 Risk를 만들거나 다양한 방법의 Risk로 입찰가격을 하락시키고 제3자를 내세워 입찰참가까지 시도한다. 그리고 낙찰 받지 못하면 사전에 만들어 놓은 불허가사유로 낙찰허가절차를 무력화시킨다. 지능화, 전문화된 Risk를 해결하기 위해 투자자 역시 고도의 전문성과 조직력이 필요하다. 그렇다고 무조건 해박한 전문지식과 전문 인력만으로 Risk를 제거할 수는 없다. 유리한 투자환경과 권리를 확보해야 하는데 가장 효과적인 방법이 NPL매입을 통한 경매신청채권자의 지위를 확보하는 것이다. 경매신청채권자의 지위는 경매를 진행하는 관리자역할뿐만 아니라, 매각기일 연기신청 권한, 유치권부존재확인의 소, 임대차부존재확인의 소를 제기하고 매각기일을 연기하는 권한, 각종 권리신고를 열람, 복사할 수 있는 권한, 각종 보정서 제출권한, 채권자로 부동산 방문하여 조사할 수 있는 권한, 배당배제신청 제출권한, 경비원 파견 권한, 공사금지가처분신청, 방어적 입찰참가, 취하 후 다시 경매신청 등 권한을 갖고 있다. 이러한 권한을 수단으로 활용하여 숨어있는 Risk를 제거한다면 큰 수익을 창출할 수 있다. 여기에 한 가지 더 추가하여 유치권부존재확인의 소 제기를 통해 유치권을 적절한 가격으로 인수하는 전략까지 포함한다면 특수부동산을 저렴한 가격으로 낙찰 받는데 유리할 것이다.
다만, 대부업법(제3조 제2항 제2호) 개정으로 2016. 7. 25 부터 시행되고 있는 ‘대부채권 매입추심을 업으로 하고, 금융위원회에 등록을 마치지 않는 자에게 채권을 양도하지 못한다.’ 라는 규정이 문제점이다. 개인에게 채권양도시 발생할 수 있는 불법추심을 근절하고자 하는 법률 개정취지가 있다고 하지만 투자시장 참여자, NPL매각 관계회사의 충분한 의견이 수렴되지 않은 다소 아쉬운 조치이다.
하지만 투자환경을 극복하는 것도 투자과정의 일부이므로 특혜(?)를 적절하게 활용하는 방법을 찾는 지혜가 필요하다. 따라서 적법한 등록절차에 관심을 가져볼 필요가 있다.
Risk의 대가(代價)는 Risk 수준에 따라 요구되는 수익률이다. 다양한 Risk가 존재하는 상황에서의 투자의사결정은 Risk에 대한 다른 의미의 해석이고, 해석의 결과로 Risk의 경중 및 투자수익이 달라진다.
따라서 Risk는 불확실성이 주는 기회인 동시에 적극적인 경제적 활동이며 투자수익인 것이다. 생각을 바꿔 NPL투자로 Risk을 제거하고 투자수익을 극대화하자.
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